Achat d'une maison avec locataires, quels sont mes droits?

Bonjour,
Voilà maintenant 3 mois que nous avons signés un compromis de vente immobilier via une agence immo. Ce logement contient des locataires sans contrat de bail. L'agence immo note sur le compromis "le locataire en place devra avoir libéré les lieux au plus tard le jour de l'acte authentique, un état des lieux contradictoire sera alors établit en présence de l'acquéreur" . Ils nous assurent que les locataires sont de bonne foi et cherche un logement.
Hier nous apprenons par le propriétaire de la maison que nous devons acheter, que les locataires leurs ont envoyés une lettre recommandée pour spécifier qu'il était en droit de rester jusqu'a la fin de leur bail c'est a dire le 31 mars 2014, (dans un an) et qu'ils en avaient marre d'être harcelés par leur propriétaire actuel et l'agence immo qui essaient de leur proposer des logements. Pour cela ils se sont rendus à la maison de la justice de mon canton afin de connaître leurs droits en tant que locataire.
Selon l'agence immo, il était convenu que nous emménagions dans ce logement fin avril.
Aujourd'hui tout tombe à l'eau, mais nous comptons tout de même acheter le logement avec les locataires à l'intérieur et sommes prêts à attendre jusqu'en mars 2014. (la maison est un vrai coup de coeur)
Voilà les questions:
- Y-a t'il encore des risques que les locataires ne partent pas à la fin de leur bail et quels sont mes droits?
- Puis je annuler la vente chez l'agent immo qui a mal fait sont travail, pour rétablir une vente avec compromis chez le notaire?
- Dois je refaire une demande de prêt à ma banque?
- Quels sont mes droits en tant que futur propriétaire gérant des locataires? Puis je augmenter le loyer? De quoi dois je me méfier?
- Puis je leur demander une caution ? (l'ancien propriétaire leur en a fait cadeau)
Merci d'avance pour vos réponses.