Achat d'une maison avec locataires, quels sont mes droits? [Résolu]

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Bonjour,
Voilà maintenant 3 mois que nous avons signés un compromis de vente immobilier via une agence immo. Ce logement contient des locataires sans contrat de bail. L'agence immo note sur le compromis "le locataire en place devra avoir libéré les lieux au plus tard le jour de l'acte authentique, un état des lieux contradictoire sera alors établit en présence de l'acquéreur" . Ils nous assurent que les locataires sont de bonne foi et cherche un logement.
Hier nous apprenons par le propriétaire de la maison que nous devons acheter, que les locataires leurs ont envoyés une lettre recommandée pour spécifier qu'il était en droit de rester jusqu'a la fin de leur bail c'est a dire le 31 mars 2014, (dans un an) et qu'ils en avaient marre d'être harcelés par leur propriétaire actuel et l'agence immo qui essaient de leur proposer des logements. Pour cela ils se sont rendus à la maison de la justice de mon canton afin de connaître leurs droits en tant que locataire.
Selon l'agence immo, il était convenu que nous emménagions dans ce logement fin avril.
Aujourd'hui tout tombe à l'eau, mais nous comptons tout de même acheter le logement avec les locataires à l'intérieur et sommes prêts à attendre jusqu'en mars 2014. (la maison est un vrai coup de coeur)
Voilà les questions:
- Y-a t'il encore des risques que les locataires ne partent pas à la fin de leur bail et quels sont mes droits?
- Puis je annuler la vente chez l'agent immo qui a mal fait sont travail, pour rétablir une vente avec compromis chez le notaire?
- Dois je refaire une demande de prêt à ma banque?
- Quels sont mes droits en tant que futur propriétaire gérant des locataires? Puis je augmenter le loyer? De quoi dois je me méfier?
- Puis je leur demander une caution ? (l'ancien propriétaire leur en a fait cadeau)
Merci d'avance pour vos réponses.

12 réponses

Pour la fin de l'histoire, nous avons emménagé récemment. Les locataires ont trouvés un logement. J'ai pu baisser les frais d'agence de 3000 euros, et pense que j'aurais pu le baisser davantage.
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Bonjour

Un grand merci pour le retour d'informations

cdlt
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12 octobre 2020
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Juste une question de parano...
Si demain, le locataire de mauvaise foi absolue, revient vers l'acheteur et lui annonce que les termes du bail sont les suivants :
location à titre gratuit, début du bail au 1 janvier 2013 (donc fin du bail 2016)
Quels sont les recours ?
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1 septembre 2015
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les recours : recherche de témoignages, de paiement de loyers etc....puis direction tribunal

bref une galère monstrueuse et un délai d'attente long mais longggggggggggggg
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12 octobre 2020
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Je comprends pas : y'a pas de contrat de bail, mais y'a une fin de bail ?
Faut se décider.
Si le bail a été fait sans traces écrites, ça risque d'être galère...
Et comme il n'a pas été réalisé avec vous, le locataire peut en fait dire ce qu'il veux

Dans tous les cas, en achetant un bien occupé, vous rachetez le bail. Il est donc impossible de le modifier sans l'accord des locataires.
Cela comprend l'état des lieux, la caution, le montant des loyers, leur révisions, et bien évidement la fin du bail.

concernant la fin du bail, la reconduction est en général tacite, dans ces conditions, si vous ne faites rien les locataires ne sont pas tenus de quitter le logement.
Il faut leur envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, leur indiquant la rupture du bail.
Cette lettre doit être envoyée au moins 6 mois avant, je ne pense pas qu'il y ait un problème à l'envoyer dès maintenant (tant que la date de fin reste bien celle du bail).

concernant les loyers : interdiction de le modifier (changement arbitraire).
Dans la mesure ou il n'y a pas de bail écrit, je pense pas qu'il soit possible de le réviser (application d'un pourcentage d'augmentation annuel).

concernant la 'caution' (il faut dire dépot de garantie). Son absence ne dispensera pas le locataires des frais de remise en l'état : si le montant des travaux est supérieur au dépot de garantie, alors le locataire devra payer la différence, le dépot de garantie est juste là pour éviter les mauvais payeurs qui disparaissent dans la nature.

Concernant le fait de dénoncer l'agence immo... j'avoue ne pas savoir, mais vous êtes en droit de demander un geste commercial.
Je vous invite à relire en détail le contrat que vous avez passé pour voir si y'a pas clauses spécifiques à votre situation.
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13 janvier 2014

Merci de votre réponse.
Concernant le bail oral, il a la même valeur que le bail écrit, c'est a dire que tout les 3 ans le bail se termine et peut être reconduit.
Les locataires ont emménagés en Mars 2008, cela fera 6 ans de locations en Mars 2014.
Maintenant, est ce que la lettre envoyée par la locataire au propriétaire actuel spécifiant qu'elle partirait à la fin de son bail en 2014 à une valeur juridique?

De plus je devais signer l'offre de prêt aujourd'hui, la banque m'explique que je devrais passer en contrat offre de prêt locative si les locataires comptent rester 1 an e plus. Elle m'explique également que je peux même demander des indemnités puisque dans le compromis il aurait dû y être spécifié le nom des locataires, la durée du bail, etc.... .
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1 septembre 2015
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Bonjour

Maintenant, est ce que la lettre envoyée par la locataire au propriétaire actuel spécifiant qu'elle partirait à la fin de son bail en 2014 à une valeur juridique?
encore faudrait-il savoir ce que dit exactement cette lettre ?!

par contre, qu'est-il ecrit dans votre compromis au sujet du bien ? I l doit etre indiqué si le logement est libre de toute occupation ou occupé.
s'il est mis "occupé" effectivement la banque a raison sur ce qui doit y etre indiqué.

si vous voulez continuer cet achat, exigez une remise sur le prix du bien, un bien occupé se vend moins cher qu'un bien libre.
comment se justifient les vendeurs et l'agence sur cette faute énorme !

cdlt
Ca peut être galére votre achat.

Il faut un écrit par lequel les locataires actuels reconnaissent que le bail oral en cours a débuté à tel date, a été reconduit tacitement à tel date, et donc prendra fin à tel date. Comme ça une fois propriétaire, vous envoyez un congé pour reprise (si c'est possible dans la limite des 6 mois avant fin du bail). Avec cet écrit, pas de contestation possible sur les dates du bail.

Qui dit bail oral dit pas possible d'augmenter le loyer, pas possible non plus de réclamer un dépôt de garantie en cours de route.

Enfin, soyez conscient qu'il est toujours possible que les locataires ne quittent pas le logement en temps et en heure.


Sinon comme précisé par les autres réponses, acheter un bien occupé alors qu'il devait être libre, ça se paie pour le vendeur. Demandez une réduction du prix.
Bonjour,

Normalement il faudrait éviter d'acheter un bien avec un locataire dedans si c'est un achat dans le but d'y habiter par la suite...

Car si qq un vend avec un locataire dedans cache quelque chose (si si achat pour investistement locatif) : mauvais payeur, locataires de mauvaise foi, etc... Et surtout si c'est un bail ORAL ! Contre ça vous ne pourrez rien contre les locataire même pas les expulser !

Demandez donc aux vendeurs de libérer les lieux avant d'aller signer un compromis de vente, s'il le fait, c'est qu'il est de bonne foi sinon laissez tomber.

A+
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Bonsoir
C'est votre avis, car vendre un bien avec un locataire est assez courant et peut intéresser un investisseur ou autre acheteur...qui résiliera le bail ensuite pour y habiter.
Et un vendeur peut avoir des raisons personnelles de vendre un bien au temps T...
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Merci à tous pour vos réponses, je vois l'agence immo ce soir.
Nous verrons ce qu'elle propose.
Concernant le fait de faire un écrit en reprenant les clauses du bail de la locataire, dois t'on faire cela en présence d'un huissier?
Je reviens vers vous pour vous faire part des nouvelles.
Pour info, je suis allée en maison de justice dans l'après midi et effectivement je peux demander des dommages ou ne pas payer les frais d'agence.
En ce qui concerne le fait que je puisse annuler la vente et refaire un compromis exclusivement avec le proprio et le notaire, malheureusement je n'ai pas eu de réponse car le dossier doit être étudier plus en profondeur puisqu'il est possible qu'il se retourne contre nous si nous ne faisons pas la vente avec l'agence. En fin , ça ca reste à voir. Il faut que je me renseigne
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- Y-a t'il encore des risques que les locataires ne partent pas à la fin de leur bail et quels sont mes droits? 
oui


- Puis je annuler la vente chez l'agent immo qui a mal fait sont travail, pour rétablir une vente avec compromis chez le notaire?
probablement



- Dois je refaire une demande de prêt à ma banque? 
si vous voulez acheter à moins que vous ayez l'argent cash (mais pour du locataif ca serait pas forcement intéressant de payer cash car au réel les interets sont deductibles)



- Quels sont mes droits en tant que futur propriétaire gérant des locataires? Puis je augmenter le loyer? De quoi dois je me méfier?
augmenter le loyer non s'il n'y a pas de bail pas de clause d'indexation don non à moins de passer par un non renouvellement (mais comme vous savez pas la date d'entrée ca va pas être simple)


- Puis je leur demander une caution ? (l'ancien propriétaire leur en a fait cadeau) 
ha non certainement pas
le mieux serait pour vous que le propriétaire actuel fasse son affaire du départ des locataires (moyennnat usages ou indemnités) et que vous achetiez ensuite quand vous aurez les écrit confirmatifs (revenez nous voir pour étudier la validité des éléments)




Concernant le fait de faire un écrit en reprenant les clauses du bail de la locataire, dois t'on faire cela en présence d'un huissier?
vous voulez dire faire un bail ecrit? il faudrait que les locataire soient ok
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Petites nouvelles de l'entretien chez l'agent immo.
Point positif, l'agence n'a aucun mal a reconnaître son erreur. (je m'attendais à devoir batailler déja pour ça)
De plus, étant donné le préjudice commis (je rappel les faits, préavis donné pour fin avril dans notre logement actuel afin d'intégrer notre nouvelle maison, changement de banque, offre de prêt que je doit changer en locatif, une mensualité que je devrait payer pour mon crédit en plus de mon loyer en tant que locataire dans mon logement actuel...) j'ai demandé à l'agence que si je comptais tout de même acheter le logement il fallait me défrayer de ces frais que je n'aurais pas du avoir lorsque j'ai signé le compromis.
L'agence à acceptée.
Elle paiera la différence qu'il y a à compléter sur mon crédit jusqu'en Mars 2014 (si les locataires de notre maison restent jusqu'a cette date)
J'ai également demandé à ce qu'un état des lieux de la maison avec la reprise du bail par écrit soit refaite en présence d'un huissier et cela sur les frais d'agence.
Ils sont ok.

Je reprend tout de même rendez vous avec la maison de la justice et le notaire car je pense encore pouvoir avoir des droits.

La suite au prochain épisode.
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J'ai également demandé à ce qu'un état des lieux de la maison avec la reprise du bail par écrit soit refaite en présence d'un huissier et cela sur les frais d'agence. 
Ils sont ok.
ca ne vous servira à rien (vous auriez mieux fait de demander un abaissement des frais d'agence)


Elle paiera la différence qu'il y a à compléter sur mon crédit jusqu'en Mars 2014 (si les locataires de notre maison restent jusqu'a cette date) 
avez vous un écrit qui confirme ces belles intentions?
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bailleurx

effectivement je compte bien leur demander le tout par écrit. Il me semble mettre faite assez avoir!!!

en ce qui concerne l'état des lieux par huissier, je prefère le faire. On ne sait jamais dans quel état je pourrais récuperer la maison, j'y mettrais également des clauses du bail que je reprend dans lesquelles il y aura noté que tout travaux, dépannages ou autres sera aux frais du locataire.
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vraiment ca sert a rien
tout ce qui compte c'est l'EDL d'entrée et celui de sortie le reste tout le monde s'en fou
s'il n'y en a pas à l'entrée les locataires sont réputés avoir reçu les lieux en bon etat
comme neuf
pk faire un EDL quand c'est usagé

j'y mettrais également des clauses du bail que je reprend dans lesquelles il y aura noté que tout travaux, dépannages ou autres sera aux frais du locataire.

vous ne pourrez pas c'est illégal
c'est une clause lllicite
même si ecrite elle vaut 0
pour les charges et travaux vous devez vous référer à la loi de 89
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006069108
pour faire de la location vous devez connaitre ce texte par coeur

et pour les charges ce decret
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148&dateTexte=vig
on ne fait pas ce qu'on veut quand on loue des logements
tout est très réglementé

en plus comme je vous l'ai déjà dit vous ne pourrez signer un nouveau bail que si les locataires sont ok
moi a leur place je dirais NON
car vu qu'il n'y a pas de bail vous ne pouvez pas augmenter les loyers par exemple

je crois que vous ne comprenez pas bien dans quel monde vous entrez
il va falloir poser votre panoplie de zorro et bien connaitre la loi
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Merci pour la lecture, je vais me mettre au boulot et comme vous dites "enfiler ma panoplie de zorro"
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heu j'avais dit la poser...
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