construction sur propriété déja donnée Résolu

Question

Bonjour,  

Il y a 2 ans, ma mère m'a donné la nue-propriété d'un terrain comprenant une maison + une grange, qu'elle possédait avant de se marier. Elle en est à ce jour l'usufruitiere avec mon père. 
Elle a à présent comme projet de construire une seconde maison sur ce terrain (en transformant la grange, ou après avoir fait raser cette dernière). 

Sachant que je serai l'unique héritier de mes parents, cette nouvelle construction peut-elle etre considérée fiscalement comme une donation indirecte?  
Son montant devra-t-il etre réintégré? (incidence sur le montant de l'abattement restant au moment de la succession?). 

D'avance merci

condorcet · Answer

Sachant que je serai l'unique héritier de mes parents, cette nouvelle construction peut-elle etre considérée fiscalement comme une donation indirecte?
 Son montant devra-t-il etre réintégré? (incidence sur le montant de l'abattement restant au moment de la succession?). 
  Réponse négative aux 2 questions.
  Un arrêt rendu récemment  par la Cour de Cassation-audience du 19.9.2012- exclut le caractère gratuit de l'opération.

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000026397341/

  Cette jurisprudence confirme la doctrine de la Cour ayant déjà rendu d'autres arrêts dans le même sens.

alfajom · Answer

Bonjour,

Je reformule ma question avec un nouveau paramètre:

Je serai l'unique héritier de mes parents, cette nouvelle construction peut-elle etre considérée fiscalement comme une donation indirecte si j'y réside gratuitement?

En effet, je crois me souvenir avoir lu que les jurisprudences concernaient des bâtiments construits en vue de percevoir un revenu locatif.


P.S. L' hyperlien donné dans le message précédent semble ne plus etre valide.

condorcet · Answer

L' hyperlien donné dans le message précédent semble ne plus etre valide.
La question ne se pose pas en ces termes.
Cet arrêt exclut le caractère gratuit de l'opération dont la conséquence serait de considérer la considérer comme étant une donation indirecte.
 L'usage privatif ou locatif de l'édifice n'entre pas en ligne de compte.
 Cette jurisprudence conserve toute sa valeur.

alfajom · Answer

Je ne comprends pas. Pourriez-vous SVP citer quel passage de l'arret exclut selon vous le caractère gratuit de l'opération?

L'arret de la cour de cassation (voir lien et conclusion ci-dessous) stipule pourtant qu'il n'y a pas eu donation indirecte, non?

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000026397341/

[la cours de cassation] REJETTE le pourvoi ;
Condamne la direction régionale des finances publiques de Rhône-Alpes et du département du Rhône aux dépens ;

"Attendu en conséquence qu'il n'est pas démontré que Monsieur X..., dont l'objectif a été de valoriser son usufruit, a réalisé les constructions dans une intention libérale au profit de sa fille qui n'en percevra aucun bénéfice avant l'extinction de l'usufruit viager, ni par conséquent que le coût des travaux de construction a constitué une donation indirecte ; qu'il y a lieu de prononcer le dégrèvement des rappels de droits d'enregistrement et des pénalités »"

condorcet · Answer

citer quel passage de l'arret exclut selon vous le caractère gratuit de l'opération? 



Attendu en conséquence qu'il n'est pas démontré que Monsieur X..., dont l'objectif a été de valoriser son usufruit, a réalisé les constructions dans une intention libérale au profit de sa fille qui n'en percevra aucun bénéfice avant l'extinction de l'usufruit viager, ni par conséquent que le coût des travaux de construction a constitué une donation indirecte ; qu'il y a lieu de prononcer le dégrèvement des rappels de droits 
d'enregistrement et des pénalités";

L'administration a été déboutée.
La Cour a statué contre cette procédure de redressement relevant, à tort, une libéralité de l'usufruitier (le père)  au bénéfice de la nue-propriétaire (sa fille).

alfajom · Answer

Ok merci; j'avais compris à tord que "cet arret exclut le caractère gratuit" signifiait que l'arret stipulait que l'opération devaient etre soumis à des taxes.

Toutefois il reste un dernier point que je souhaiterais éclaircir. Vous écrivez: 
 "l'usage privatif ou locatif de l'édifice n'entre pas en ligne de compte. Cette jurisprudence conserve toute sa valeur."

Cela signifie-t-il que la jurisprudence s'applique en considérant la décision finale de la cour sans tenir compte de ce qui a motivé cette décision?
En effet, cette décision a été prise en s'appuyant entre autre sur je cite:

Attendu en l'espèce que les constructions qui ont été édifiées sur les terrains ont valorisé l'usufruit et ont été mises en oeuvre pour permettre à l'usufruitier d'avoir des revenus locatifs subséquents ; [...] que Monsieur X... pouvait espérer un retour sur investissement dans un délai assez bref, et une perception de loyers durant une longue période ; qu'en effet, à l'époque des constructions, il n'était âgé que de 57 ans [...] ; que le montant des loyers encaissés [...] a dépassé le prix de revient des constructions de sorte que le retour sur investissement a été réalisé en moins de cinq ans ; qu'il n'existe aucune disproportion entre le coût des travaux financés par l'usufruitier et la contrepartie recherchée constituée par l'encaissement de loyers ; qu'il n'existe par contre aucun enrichissement immédiat pour la nue-propriétaire qui n'entrera en possession des constructions qu'à l'extinction de l'usufruit, qui compte tenu de l'âge de l'usufruitier, et de son espérance de vie, ne devrait intervenir que de nombreuses années après la date des constructions ;

rio loco · Answer

Bonjour.Je vais essayer de dégager pour votre compréhension le point sur lequel vous achoppez.
Un acte , fût-il une donation indirecte, doit, pour pouvoir être taxé, répondre aux critères de qualification qui lui sont propres.
S'agissant d'une donation, celle-ci doit répondre à cet effet à divers critères, dont ici les deux qu'il convient de dégager sont:
-l'appauvrissement immédiat du donateur,
-l'enrichissement immédiat du donataire.
  La Cour conclut qu'en l'espèce ces deux critères ne sont pas remplis et qu'il ne s'agit donc pas d'une donation à effet immédiat , d'où taxation illégale.

Construction sur propriété déja donnée

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