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Article 918 du code civil : ce sera requalifié en donation hors part successorale (à prendre sur la quotité disponible donc), avec rapport à la succession, et réduction éventuelle des libéralités !
Et le fisc risque également de demander le paiement des droits et pénalités comme pour une donation.
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000006433740/2013-01-16/
Ou alors il faut que tous les héritiers présomptifs y consentent.
Ou alors former une SCI et vendre en viager à la SCI.
https://www.legavox.fr/blog/cabinet-juris-e-conseils/equilibre-heritiers-interposition-societe-1314.htm