Recouvrement de charges abusives++
DraK13
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kasom Messages postés 32261 Date d'inscription samedi 25 septembre 2010 Statut Modérateur Dernière intervention 29 octobre 2024 - 26 sept. 2012 à 16:19
kasom Messages postés 32261 Date d'inscription samedi 25 septembre 2010 Statut Modérateur Dernière intervention 29 octobre 2024 - 26 sept. 2012 à 16:19
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kasom
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21 sept. 2012 à 13:09
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bonjour
il est clair que le bailleur a sous estimé les charges et il aura du mal à faire croire le contraire au juge du tribunal , qui pourrait le condamner à vous rembourser votre caution
il y a des jurisprudences à ce sujet , je ne les retrouves pas hélas
il est clair que le bailleur a sous estimé les charges et il aura du mal à faire croire le contraire au juge du tribunal , qui pourrait le condamner à vous rembourser votre caution
il y a des jurisprudences à ce sujet , je ne les retrouves pas hélas
demandez le détail des charges d'immeuble, vous comprendrez mieux cette répartition des charges et pourquoi y a t'il eu une sous évaluation.
Bonjour
Les charges locatives, ou charges récupérables, recouvrent les frais engagés par le bailleur remboursables par le locataire.
Il y a provisions sur charges lorsque le locataire paye, en plus du loyer, une avance au titre des charges.
Ce paiement se fait sur la base de montants anticipés. Le montant réel des charges peut donc être supérieur ou inférieur à celui provisionné.
Ce système de versement anticipé contraint le propriétaire à régulariser les provisions sur charges au moins une fois par an.
Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées : le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant un mois.
Si le coût total des charges excède le montant des provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer la restitution immédiate du trop perçu.
Les charges sont un simple remboursement des frais du propriétaire pour votre logement et tout bénéfice sue ce sujet est interdit
Les charges locatives, ou charges récupérables, recouvrent les frais engagés par le bailleur remboursables par le locataire.
Il y a provisions sur charges lorsque le locataire paye, en plus du loyer, une avance au titre des charges.
Ce paiement se fait sur la base de montants anticipés. Le montant réel des charges peut donc être supérieur ou inférieur à celui provisionné.
Ce système de versement anticipé contraint le propriétaire à régulariser les provisions sur charges au moins une fois par an.
Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées : le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant un mois.
Si le coût total des charges excède le montant des provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer la restitution immédiate du trop perçu.
Les charges sont un simple remboursement des frais du propriétaire pour votre logement et tout bénéfice sue ce sujet est interdit
kasom
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21 sept. 2012 à 17:46
21 sept. 2012 à 17:46
d'accord marmenard,
mais vous ne répondez pas à la question qui est : comment le propriétaire qui habitait l'appartement avant de le mettre en location a pu à ce point se tromper dans les charges ??
il y a probablement tromperie pour pouvoir louer avec un loyer HC élevé ...
mais vous ne répondez pas à la question qui est : comment le propriétaire qui habitait l'appartement avant de le mettre en location a pu à ce point se tromper dans les charges ??
il y a probablement tromperie pour pouvoir louer avec un loyer HC élevé ...
OK Kasom lettre reco AR au proprio et copie simple vers l'agence pour réclamer votre dépôt de garantie
C'est le propriétaire qui est le dépositaire légal de votre DG
En LRAR obligatoirement gardez un copie et preuve d'envoi
Nom du locataire et adresse actuelle......
Adresse du local loué .....
Nom et Adresse du propriétaire..... par défaut son mandataire souvent l'agence
Voir votre bail
Je vous ai rendu les clés du logement que j'occupais en qualité de locataire, du ....au ...(dates)
Le délai de deux mois qui vous est imparti par la loi pour me restituer le dépôt de garantie que je vous ai versé à mon entrée dans les lieux est écoulé à ce jour.
C'était ........€(en chiffres puis en lettres)
M'indiquer l'arrêté de vos comptes des charges et les retenues sur les comparaisons d' EDL entrée et sortie
Et leurs justificatifs que je me réserve le droit de contester
Je vous rappelle que la loi énonce que à défaut de restitution dans le délai prévu,(2 mois) le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire (quelques dizaine de centimes mais ne pas oublier pour le principe)
A défaut de paiement , je me verrais contraint de porter le litige devant la juridiction concernée. :
tribunal de proximité
C'est le propriétaire qui est le dépositaire légal de votre DG
En LRAR obligatoirement gardez un copie et preuve d'envoi
Nom du locataire et adresse actuelle......
Adresse du local loué .....
Nom et Adresse du propriétaire..... par défaut son mandataire souvent l'agence
Voir votre bail
Je vous ai rendu les clés du logement que j'occupais en qualité de locataire, du ....au ...(dates)
Le délai de deux mois qui vous est imparti par la loi pour me restituer le dépôt de garantie que je vous ai versé à mon entrée dans les lieux est écoulé à ce jour.
C'était ........€(en chiffres puis en lettres)
M'indiquer l'arrêté de vos comptes des charges et les retenues sur les comparaisons d' EDL entrée et sortie
Et leurs justificatifs que je me réserve le droit de contester
Je vous rappelle que la loi énonce que à défaut de restitution dans le délai prévu,(2 mois) le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire (quelques dizaine de centimes mais ne pas oublier pour le principe)
A défaut de paiement , je me verrais contraint de porter le litige devant la juridiction concernée. :
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21 sept. 2012 à 18:37
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rien à ajouter sur le courrier de marmenard
DraK13
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22 septembre 2012
22 sept. 2012 à 14:56
22 sept. 2012 à 14:56
Bonjour et merci de vos réponses.
Nous avons reçu les justificatifs par le biais de l'agence (l'immeuble où nous étions avait un syndic), et en effet, les provisions de charge sont bien inférieurs à ce qui est dû. Apparemment, il y a moins à rembourser que prévu, mais cela s'élève quand même à plus de 1000 euros.
Et selon la loi, il est bien légal en cas de calcul des charges définitives de prélever sur la caution.
Mais n'est-il pas possible de prouver que le calcul des charges dès le départ était erroné dans le but de louer plus cher? Peut-on demander à voir les charges de l'année précédent notre emménagement (nous avons emménagé en octobre, et le syndic envoie le décompte en juin) dans ce but? Cela me parait insensé de pouvoir arnaquer les gens ainsi en toute impunité.
Nous avons reçu les justificatifs par le biais de l'agence (l'immeuble où nous étions avait un syndic), et en effet, les provisions de charge sont bien inférieurs à ce qui est dû. Apparemment, il y a moins à rembourser que prévu, mais cela s'élève quand même à plus de 1000 euros.
Et selon la loi, il est bien légal en cas de calcul des charges définitives de prélever sur la caution.
Mais n'est-il pas possible de prouver que le calcul des charges dès le départ était erroné dans le but de louer plus cher? Peut-on demander à voir les charges de l'année précédent notre emménagement (nous avons emménagé en octobre, et le syndic envoie le décompte en juin) dans ce but? Cela me parait insensé de pouvoir arnaquer les gens ainsi en toute impunité.
Re
Gestion par agence encore un bande de nuls
Chaque année le syndic fait les comptes pour le proprio peu avant l'AG et les lui expédie
il lui appartient de les fournir à l'agence pour vous les demander
Une agence est payée par lui dans ce but
Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant le total des provisions versées avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année : si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire reverse le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il demande un complément.
Lorsque, pendant plusieurs années, par oubli, par ignorance, ou parfois même par mauvaise foi, le propriétaire ne procède pas à cette opération, il lui est toutefois reconnu, en vertu de la règle de prescription concernant les actions en paiement des loyers, le droit d'effectuer une régularisation pouvant couvrir une période de 5 années et de réclamer les éventuels arriérés de charges correspondants.
Ce principe s'applique également lors du départ du locataire : pour éviter de telles situations et des retenues importantes lors de la restitution du dépôt de garantie, le locataire doit exiger de son propriétaire des régularisations périodiques pendant le cours du bail.
Pour justifier le montant des charges, le propriétaire doit communiquer au locataire, un mois avant la régularisation, un décompte détaillé par nature de charges ainsi que le mode de répartition entre les locataires de l'immeuble. Pendant le mois qui suit, il doit tenir à la disposition des locataires toutes les pièces justificatives.
Le locataire peut également demander des précisions au propriétaire sur le montant de ses charges locatives.
Dans les immeubles en copropriété, le syndic doit fournir aux copropriétaires qui louent leur logement, les éléments nécessaires à l'établissement du décompte des charges de leurs locataires.Si le montant des provisions change en cours d'année, le propriétaire doit préciser les modalités de calcul du nouveau montant.
Demandez au proprio en reco AR avec votre dépôt de garantie
Ce montant m'étonne, aussi vous serais-je reconnaissant(e)
(1) de me donner le détail de ces charges, poste par poste (chauffage, ménage, ascenseur...), comme la loi le prévoit.
(2) de me communiquer le mode de répartition des charges entre tous les locataires, comme la loi le prévoit.
(3) de me faire savoir à quel moment je pourrai venir consulter les pièces justificatives de ces charges : contrats, factures, bulletins de paie, documents qui doivent, selon la loi, être tenus à la disposition des locataires pendant le mois qui suit l'envoi du décompte de régularisation.
A défaut de réponse claire et précise sous 8 jours je demanderais au juge de vous les demander
Car un propriétaire est responsable pénalement des lacunes de son agence car choisie par lui seul
Gestion par agence encore un bande de nuls
Chaque année le syndic fait les comptes pour le proprio peu avant l'AG et les lui expédie
il lui appartient de les fournir à l'agence pour vous les demander
Une agence est payée par lui dans ce but
Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant le total des provisions versées avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année : si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire reverse le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il demande un complément.
Lorsque, pendant plusieurs années, par oubli, par ignorance, ou parfois même par mauvaise foi, le propriétaire ne procède pas à cette opération, il lui est toutefois reconnu, en vertu de la règle de prescription concernant les actions en paiement des loyers, le droit d'effectuer une régularisation pouvant couvrir une période de 5 années et de réclamer les éventuels arriérés de charges correspondants.
Ce principe s'applique également lors du départ du locataire : pour éviter de telles situations et des retenues importantes lors de la restitution du dépôt de garantie, le locataire doit exiger de son propriétaire des régularisations périodiques pendant le cours du bail.
Pour justifier le montant des charges, le propriétaire doit communiquer au locataire, un mois avant la régularisation, un décompte détaillé par nature de charges ainsi que le mode de répartition entre les locataires de l'immeuble. Pendant le mois qui suit, il doit tenir à la disposition des locataires toutes les pièces justificatives.
Le locataire peut également demander des précisions au propriétaire sur le montant de ses charges locatives.
Dans les immeubles en copropriété, le syndic doit fournir aux copropriétaires qui louent leur logement, les éléments nécessaires à l'établissement du décompte des charges de leurs locataires.Si le montant des provisions change en cours d'année, le propriétaire doit préciser les modalités de calcul du nouveau montant.
Demandez au proprio en reco AR avec votre dépôt de garantie
Ce montant m'étonne, aussi vous serais-je reconnaissant(e)
(1) de me donner le détail de ces charges, poste par poste (chauffage, ménage, ascenseur...), comme la loi le prévoit.
(2) de me communiquer le mode de répartition des charges entre tous les locataires, comme la loi le prévoit.
(3) de me faire savoir à quel moment je pourrai venir consulter les pièces justificatives de ces charges : contrats, factures, bulletins de paie, documents qui doivent, selon la loi, être tenus à la disposition des locataires pendant le mois qui suit l'envoi du décompte de régularisation.
A défaut de réponse claire et précise sous 8 jours je demanderais au juge de vous les demander
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22 sept. 2012 à 19:21
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bonsoir marmenard :
Drakc 13 ne conteste pas le montant des charges et je suis sûr qu'il aura tous les justificatifs
Il s'intéresse au fait que le bailleur ( qui occupait l'appt avant de le louer ) a minoré le montant des charges, car il ne pouvait en ignorer le montant
+ 100 € par mois d'erreur , ça fait beaucoup
Drakc 13 ne conteste pas le montant des charges et je suis sûr qu'il aura tous les justificatifs
Il s'intéresse au fait que le bailleur ( qui occupait l'appt avant de le louer ) a minoré le montant des charges, car il ne pouvait en ignorer le montant
+ 100 € par mois d'erreur , ça fait beaucoup
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Modifié par kasom le 22/09/2012 à 20:50
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je ne retrouve pas cette P**** de jurisprudence qui peut coincer le bailleur, ça m'énerve , ça m'énerve ....
kasom
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24 sept. 2012 à 16:34
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il n'y a pas de jurisprudence hélas , seule une procédure ( en demandant le détail des charges au syndic sur 3 ans par ex) aurait une chance d'aboutir, au bon vouloir du juge
kasom
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26 sept. 2012 à 16:19
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ha j'ai trouvé ça, qui peut beaucoup aider
http://www.jurisprudentes.net/Droit-de-ne-pas-payer-ses-charges.html
http://www.jurisprudentes.net/Droit-de-ne-pas-payer-ses-charges.html
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