PERMIS DE CONSTRUIRE

Bonjour,

Je ne sais pas par ou commencer!!! Ma mere possede un terrain de 4000m ou elle a sa maison dessus ; ce terrain etait constructible jusqu'en 2010 mais le PLU de cette meme année l'avait declassé . Or depuis peu une decision de justice l'a annulé . Il est de nouveau constructible .
Cette fois mon frere , ma soeur et moi meme , souhaitons profiter de l'occasion et faire construire . Par contre , l'urbanisme nous a fortement deconseiller de diviser le terrain , un nouveau PLU va etre mis en place a la fin de l'année et le terrain risque fort d etre declasser . Pour pouvoir faire construire est ce que nous devons monter une SCI ? ou pouvons nous tout faire au nom de ma mere et plus tard faire une division .
De plus , nous sommes classé en zone Nh , est ce que nous avons droit de faire construire une maison mitoyenne de 3 logements ? Nous avons le droit de construire 200m carre , mais est ce que nous pouvons faire des logemnts de 50 m carre au sol plus un etage ? L emprise au sol serait de 150 m carré , mais la surface habitable depasserai le COS .
Je ne sais pas comment m'y prendre , par ou commencer pour poser un permis de construire , et la mairie n'est pas tres ouverte pour nous repondre n'etant pas ravi de la decision de justice !!
Merci pour vos reponses attendues impatiemment