Charges locatives excessives

Question

Bonjour, 

Après avoir demandé un relevé de charges annuelle aupres de l agence me louant l'appartement, j' ai pu constater que les provisions sur charges que je payais chaque mois étaient superieures de 130€ aux charges réelles dues.
J'ai donc demandé un remboursement des trop sommes trop perçues ainsi qu'une régularisation des charges pour ne payer à l'avenir que celles qui sont dues.
L'agence me dit qu'ils ne veulent pas baisser le prix global: loyer+charges, et que si les charges baissent ils seront obligés d'augmenter en conséquence le loyer pour arriver à la même somme au final. 
La blague !
Quelle serait svp selon vous la bonne démarche à employer? type de lettre A/R à envoyer?

merci de votre aide.
Cordialement

GrandCaribou · Answer

Bonjour,

"Quelle serait svp selon vous la bonne démarche à employer? "
Si vous êtes en possession des documents prouvant que vous avez trop payé par rapport à votre consommation relevée, exigez d'être remboursé par recommandé AR.

Si l'agence ne veut pas modifier le montant de la provision pour charges, c'est son droit. Mais dans ce cas, chaque année, elle devra réaliser une régularisation de charges et vous rembourser le trop-perçu.

Pour des informations complémentaires, vous pouvez contacter l'ADIL de votre département, c'est gratuit :
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

Cordialement

gences · Answer

Bonjour 
 Si le loyer est reversé au propriétaire  sauf le frais d'agences il n'en est pas de même pour les charges qui sont un compte exact des frais du proprio pour votre location 
 et en charge tout bénéfice est interdit c'est un simple remboursement des frais du proprio pour votre logement (eau  électricité d'ascenseur et minuterie , divers ) à justifier en régulation  
D'ailleurs les charges ne sont pas imposables pour un proprio 

 Vous avez manifestement besoin d'une info charges (tout comme votre agence) 
Les charges locatives, ou charges récupérables, recouvrent les frais engagés par le bailleur remboursables par le locataire. 

Il y a provisions sur charges lorsque le locataire paye, en plus du loyer, une avance au titre des charges. 
Ce paiement se fait sur la base de montants anticipés. Le montant réel des charges peut donc être supérieur ou inférieur à celui provisionné. 

Ce système de versement anticipé contraint le propriétaire à régulariser les provisions sur charges au moins une fois par an. 

Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées : le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant un mois. 
 
Si le coût total des charges excède le montant des provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer la restitution immédiate du trop perçu. 
 Le propriétaire, s'il ne l'a pas fait, peut régulariser et récupérer les charges auprès du locataire rétroactivement sur 5 années. Le locataire peut également, dans le même délai de prescription, réclamer un trop payé. 

Vos réclamation vers le propriétaire en  reco AR gardez un double et preuve d'envoi 
 puis sans réponse après 8 jours  faites réglez votre litige par le juge de proximité 
http://vosdroits.service-public.fr/F1785.xhtml   
C'est gratuit mais investissement de 35 € remboursable après audience 
Je vous ai bien dit " propriétaire " ses coordonnées doivent figurer sur le bail et par défaut son mandataire (souvent l'agence) 
 Une agence  est payée et employée par le proprio et donc  à ses ordres

marmenard · Answer

bonjour  
 Erreur de titre... au post précédent ...????
gences 10 juin 2012 à 14:21 
Bonjour 
Si le loyer est reversé au propriétaire....

marmenard · Answer

Re Vous louez bien à un propriétaire et pas à son mandataire simple intermédiaire d'ailleurs si c'est une agence payée par lui
 OUI et je vous l'ai écris en clair :Le locataire peut également, dans le même délai de prescription, réclamer un trop payé. 
Vous pouvez aussi préciser que sans paiement sous 8 jours vous le ferez convoquer au juge pour en parler
 Vous avez bien l'adresse et nom du proprio ?
Article 3 de la Loi d 6 juillet 1989 :
Modifié par LOI n°2010-1609 du 22 décembre 2010 - art. 22
Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser :
-le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

GrandCaribou · Answer

Bonjour, 

"Et l'agence (qui a rédigé le bail) est elle tenue de rectifier immédiatement le montant des charges sur les prélèvements ? " 

Non, l'agence n'est pas obligée de modifier la provision mais vous pouvez négocier pour que ça soit le cas si cela facilite votre paiement. 

Cordialement 
Nous faisons le maximum pour vous aider et répondre à vos interrogations 
*** Grand Caribou - Contributeur CCM ***

marmenard · Answer

Re   
Pas d'accord GrandCaribou  
    Plus généralement, il demande au locataire le versement d'avances mensuelles ou trimestrielles appelées provisions sur charges, dont le montant doit être déterminé en fonction des résultats de l'exercice écoulé et en fonction du budget prévisionnel . Aussi le montant réel des charges peut-il s'avérer supérieur ou inférieur à celui provisionné. Un tel système oblige donc à procéder à une régularisation.  

Attention : en aucune façon le propriétaire ne saurait réclamer au locataire le paiement d'une provision majorée sans qu'une régularisation n'ait été faite au préalable.  
  

Bien sur un proprio le fait via l'agence  qui je vous le rappelle est à ses ordres car choisie et payée par lui 
 Les charges sont un compte ou un bénéfice d'agence ou proprio est interdit

Références et source
    Décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables

Franck · Answer

bonjour,   Une régularisation de charges, ça marche dans les deux sens.

S'il manque de l'argent, le locataire doit verser le complément.
-s'il y a trop d'argent avec les provisions pour charges, le bailleur doit rembourser, et en général, on baisse un peu la provision pour se mettre à peu près à niveau.

Souvent la provision est calculée plutôt légèrement inférieure à la réalité, et en fonction des charges réelles des années précédentes.  Ceci dit, on ne peut pas tomber juste. En effet, les consommations, notamment d'eau peuvent varier en fonction du locataire en place et/ou du nombre de personnes, ainsi que de leurs habitudes -plus ou moins économes-,  augmentation des charges de copropriété, et des énergies si chauffage collectif.

GrandCaribou · Answer

Bonjour marmenard,

"Un tel système oblige donc à procéder à une régularisation. "
Le bon sens vous donne raison, l'usage sans doute aussi, mais sauf erreur de ma part la loi n'impose pas de revoir la provision mensuelle...

Les rares cas qui ont pu poser problème concerne des propriétaires qui sous-estiment considérablement le montant des provisions pour afficher un loyer charges comprises alléchant.

Cordialement

GrandCaribou · Answer

Marmenard je pense que nous ne nous comprenons pas...

"Le propriétaire peut réajuster annuellement les provisions demandées"
Bien sûr qu'il le peut... je ne l'ai jamais contesté, mais le doit-il ?

GrandCaribou · Answer

Vous confondez régularisation annuelle et modification de la provision... une régularisation annuelle doit être faite, mais elle peut se faire sans modification de la provision mensuelle pour l'année suivante.

Charges locatives excessives

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