Simuler achat rés. princ. pour du locatif
clray
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Bonjour,
Pour être un peu plus clair que l'intitulé de ma question, je m'explique:
Je suis locataire à Paris et les prix du marché immo étant largement dissuasif, je cherche un investissement locatif (T2) en province dans une ville moyenne comme Angers ou Poitiers.
Après avoir rencontré mon "conseiller financier" à ma banque, j'ai été surpris de constater que le montant éventuel du prêt accordé serait largement plus faible qu'en cas d'achat d'une résidence principale!! L'argument majeur étant que pour du locatif, il faut assumer son loyer+ le remboursement du prêt. Ils ne prennent pas en compte les revenus locatifs!
Une idée me vient alors à l'esprit. Que se passerait-il si je faisais le montage financier pour l'achat de ma résidence principale et qu'au final, une fois le prêt accorder, j'achète un investissement locatif?? Est-ce illégal?
Je précise que l'achat s'effectuerait en dehors de tout avantage fiscal particulier.
En espérant avoir été le plus clair possible. Merci d'avance pour vos réponses et conseils.
Pour être un peu plus clair que l'intitulé de ma question, je m'explique:
Je suis locataire à Paris et les prix du marché immo étant largement dissuasif, je cherche un investissement locatif (T2) en province dans une ville moyenne comme Angers ou Poitiers.
Après avoir rencontré mon "conseiller financier" à ma banque, j'ai été surpris de constater que le montant éventuel du prêt accordé serait largement plus faible qu'en cas d'achat d'une résidence principale!! L'argument majeur étant que pour du locatif, il faut assumer son loyer+ le remboursement du prêt. Ils ne prennent pas en compte les revenus locatifs!
Une idée me vient alors à l'esprit. Que se passerait-il si je faisais le montage financier pour l'achat de ma résidence principale et qu'au final, une fois le prêt accorder, j'achète un investissement locatif?? Est-ce illégal?
Je précise que l'achat s'effectuerait en dehors de tout avantage fiscal particulier.
En espérant avoir été le plus clair possible. Merci d'avance pour vos réponses et conseils.
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4 réponses
Bonjour
Votre idée semble bonne à priori mais :
1) il faudra expliquer pourquoi vous ne demandez pas le PTZ si vous y avez droit
2) en cas de souci de remboursement , la banque risque de vous chercher des noises car dans le compromis et dans l'acte vous donnez la destination future de l'achat : locatif, habitation principale, résidence secondaire ....
Et ne vous croyez pas plus malin que les banques: en général elles ne comptent que 60 % des loyers estimés dans le calcul de vos revenus car en cas d'absence de locataire, il faut rembourser quand même le crédit , et vous devriez accepter leur calcul.
Votre idée semble bonne à priori mais :
1) il faudra expliquer pourquoi vous ne demandez pas le PTZ si vous y avez droit
2) en cas de souci de remboursement , la banque risque de vous chercher des noises car dans le compromis et dans l'acte vous donnez la destination future de l'achat : locatif, habitation principale, résidence secondaire ....
Et ne vous croyez pas plus malin que les banques: en général elles ne comptent que 60 % des loyers estimés dans le calcul de vos revenus car en cas d'absence de locataire, il faut rembourser quand même le crédit , et vous devriez accepter leur calcul.
Merci de ces précisions.
C'est vrai que je ne pensais pas au ptz! En même temps il n'est pas obligatoire!! Bon, je sais, c'est difficile à argumenter!!
En fait, j'ai déjà un apport sensiblement conséquent (pour un T2 dans les villes que je vise). Mais je souhaitais profiter d'un prêt pour jouer l'effet de levier, les taux étant plutôt bas, et garder mon épargne...cela dit, ça peut-être un argument.
Maintenant si j'ai l'esprit assez tordu, qu'est-ce qui m'empêche "d'occuper fictivement" ce futur logement moi-même pendant 1,2 ou 3 mois, quitte à ne pas louer le bien pendant cette période et finalement au bout de ce délai, le transformer en locatif?! Cette "manoeuvre" est-elle juridiquement opposable??
En fait je trouve tellement infondé pour un établissement bancaire de ne pas prendre en compte (ou si peu) les futurs loyers (qui sont quand même le but principal de l'opération) que j'éprouverai un certain plaisir à "contourner" leurs diktat!! Après tout, certains investisseurs particuliers sont endettés (sans crainte) à largement plus que 30-33%! Comment font-ils??
Merci de vos éclaircissements.
C'est vrai que je ne pensais pas au ptz! En même temps il n'est pas obligatoire!! Bon, je sais, c'est difficile à argumenter!!
En fait, j'ai déjà un apport sensiblement conséquent (pour un T2 dans les villes que je vise). Mais je souhaitais profiter d'un prêt pour jouer l'effet de levier, les taux étant plutôt bas, et garder mon épargne...cela dit, ça peut-être un argument.
Maintenant si j'ai l'esprit assez tordu, qu'est-ce qui m'empêche "d'occuper fictivement" ce futur logement moi-même pendant 1,2 ou 3 mois, quitte à ne pas louer le bien pendant cette période et finalement au bout de ce délai, le transformer en locatif?! Cette "manoeuvre" est-elle juridiquement opposable??
En fait je trouve tellement infondé pour un établissement bancaire de ne pas prendre en compte (ou si peu) les futurs loyers (qui sont quand même le but principal de l'opération) que j'éprouverai un certain plaisir à "contourner" leurs diktat!! Après tout, certains investisseurs particuliers sont endettés (sans crainte) à largement plus que 30-33%! Comment font-ils??
Merci de vos éclaircissements.
bonsoir,
pour le PTZ, vous pouvez argumenter que s'il se passe quoi que ce soit dans votre vie, vous n'êtes pas libre de faire ce que vous voulez de votre maison
ils ne le disent pas dans les banques mais je me suis renseignée et j'ai appris qu'on ne peut pas louer (si le besoin s'en fait sentir à cause d'une séparation ou autre pb financier) sauf en social c'est à dire 5% du montant de l'emprunt annuel si je me souviens bien
moi j'ai renégocié mon emprunt à cause de ça
pour pouvoir faire ce que je veux de ma résidence principale et .... j'ai bien fait car je me sépare et je cherche une solution pour la vendre ...
avec un PTZ, il y a un "regard" sur ce que vous faites de votre résidence principale et ce ne sont pas les banque qui vont vous en informer :-(((
bonne soirée
pour le PTZ, vous pouvez argumenter que s'il se passe quoi que ce soit dans votre vie, vous n'êtes pas libre de faire ce que vous voulez de votre maison
ils ne le disent pas dans les banques mais je me suis renseignée et j'ai appris qu'on ne peut pas louer (si le besoin s'en fait sentir à cause d'une séparation ou autre pb financier) sauf en social c'est à dire 5% du montant de l'emprunt annuel si je me souviens bien
moi j'ai renégocié mon emprunt à cause de ça
pour pouvoir faire ce que je veux de ma résidence principale et .... j'ai bien fait car je me sépare et je cherche une solution pour la vendre ...
avec un PTZ, il y a un "regard" sur ce que vous faites de votre résidence principale et ce ne sont pas les banque qui vont vous en informer :-(((
bonne soirée
Votre post datant bien du 07/06/2012 nous dirons que toutes les réponses relatives au PTZ ne servent à rien si vous envisagez d'acheter dans l'ancien puisque le dispositif ne s'applique aux logements neuf (jamais occupé) et au parc HLM mis en vente.
Pour ce qui est de votre raisonnement il n'est pas complètement tordu, je dirai simplement rusé, mais aller expliquer à un banquier que vous aller acheter loin de votre travail pour de la résidence principale... pas forcément évident.
Sur le mode de calcul de l'endettement pour les investissements locatifs il faut savoir plusieurs choses.
La première c'est qu'il y a deux méthode:
la classique avec un rapport charge/revenus ne devant pas dépasser 33% à 39% assurance incluse selon les banques
Celle du calcul en différentiel, c'est à dire charges/revenus (mais la charge future de l'investissement locatif est calculée comme suit Mensualité du crédit immobilier - Loyer Futur pondéré de 30%) Ce qui permet un effet de levier non négligeable sur votre capacité d'endettement.
La deuxième c'est qu'avec la crise financière les banques ont tendance à limiter la durée d'un crédit pour investissement locatif à 20ans
Vous pouvez faire vous même une simulation de capacité d'emprunt etc... par exemple ici https://www.universcredit.fr/credit-immobilier/simulateurs/ en tenant compte des éléments évoqués plus haut.
Pour ce qui est de votre raisonnement il n'est pas complètement tordu, je dirai simplement rusé, mais aller expliquer à un banquier que vous aller acheter loin de votre travail pour de la résidence principale... pas forcément évident.
Sur le mode de calcul de l'endettement pour les investissements locatifs il faut savoir plusieurs choses.
La première c'est qu'il y a deux méthode:
la classique avec un rapport charge/revenus ne devant pas dépasser 33% à 39% assurance incluse selon les banques
Celle du calcul en différentiel, c'est à dire charges/revenus (mais la charge future de l'investissement locatif est calculée comme suit Mensualité du crédit immobilier - Loyer Futur pondéré de 30%) Ce qui permet un effet de levier non négligeable sur votre capacité d'endettement.
La deuxième c'est qu'avec la crise financière les banques ont tendance à limiter la durée d'un crédit pour investissement locatif à 20ans
Vous pouvez faire vous même une simulation de capacité d'emprunt etc... par exemple ici https://www.universcredit.fr/credit-immobilier/simulateurs/ en tenant compte des éléments évoqués plus haut.
Pour le ptz, c'est vrai qu'il ne concerne pas les acquisitions dans l'ancien. Ca règle mon problème.
Mais je pense que je vais prospecter d'autres banques. Peut-être que certaines me proposeront un calcul selon la méthode différentielle (dixit damianku), plus favorable.
D"ailleurs, si certains connaissent des enseignes bancaires plutôt indulgentes pour le locatif, leurs expériences m'intéresse!
Pour préciser mon projet:
Je cherche à investir dans un T2, dans l'ancien en centre ville, à Angers ou Poitiers ou autre ville moyenne équivalente (avec un marché immobilier dynamique et abordable) à moins de 3h de Paris. Le budget prévu est de ~60000€. Le but est de faire une opération "blanche" (que le loyer couvre les mensualités du prêt) sur une durée la plus courte possible.
J'ajoute que je possède déjà cette somme. Une partie me servira pour l'apport.
Cela vous paraît-il cohérent? Se serait mon premier investissement immobilier. Donc j'avance un peu en terrain inconnu...!!
Merci de votre participation,
Mais je pense que je vais prospecter d'autres banques. Peut-être que certaines me proposeront un calcul selon la méthode différentielle (dixit damianku), plus favorable.
D"ailleurs, si certains connaissent des enseignes bancaires plutôt indulgentes pour le locatif, leurs expériences m'intéresse!
Pour préciser mon projet:
Je cherche à investir dans un T2, dans l'ancien en centre ville, à Angers ou Poitiers ou autre ville moyenne équivalente (avec un marché immobilier dynamique et abordable) à moins de 3h de Paris. Le budget prévu est de ~60000€. Le but est de faire une opération "blanche" (que le loyer couvre les mensualités du prêt) sur une durée la plus courte possible.
J'ajoute que je possède déjà cette somme. Une partie me servira pour l'apport.
Cela vous paraît-il cohérent? Se serait mon premier investissement immobilier. Donc j'avance un peu en terrain inconnu...!!
Merci de votre participation,
La législation juridique et financière évolue en permanence...