Bon de visite

Bonjour,
Nous avons un projet d'acquisition de commerce. Pour cela nous avons rencontré plusieurs agences. Un agent immobilier d'une des agences nous a rencontré et nous a présenté les caractéristiques d'un commerce, mandaté par le vendeur sans exclusivité, mais il ne nous l'a pas fait visiter. Par contre, à la suite de ce rendez-vous, cet agent nous a fait signer un bon de visite.
Quelques semaines plus tard, un agent immobilier d'une autre agence nous a présenté le même commerce que celui étudié dans la 1ère agence et nous l'a fait visité. Pour diverses raisons nous préférons traiter avec la deuxième agence. La question est de savoir si le premier agent qui nous a fait connaître le bien peut réclamer une commission et/ou honoraires de négociation sachant que l'on a signé un bon de visite avec lui et qu'un article de ce bon stipule « dans l'éventualité où l'acquisition se ferait hors le concours du cabinet XXX.., pendant un délai d'un an à compter du présent bon de visite, nous nous reconnaissons redevables de l'honoraire de négociation, outre des déboursés, droits et honoraires de rédaction » . Vous trouverez en pièce jointe le dit document que nous avons signé
Pouvez-vous m'aider sur ce sujet et me dire si juridiquement ce bon de visite a une valeur réelle devant le tribunal.
Merci
Cordialement