Fond defaillant dans charges de copropriété

nadia - 11 févr. 2012 à 14:07
Rochat1 Messages postés 12925 Date d'inscription jeudi 3 mars 2011 Statut Membre Dernière intervention 15 février 2025 - 13 févr. 2012 à 15:52
Bonjour, je vis dans une copropriété où plusieurs habitants ne paient pas leurs charges avec des retards pouvant aller jusqu'à plusieurs années, notre syndic n'a manifestement pas beaucoup agit. Je suis présidente du conseil syndical et après entrevue avec le syndic et quelques vérifications de mon côté, j'ai constaté des anomalies que je considère comme grave au niveau des comptes (l'assurance qui triple son salaire, le syndic qui le double,des contrats de maintenance douteux et exorbitants,...). Après lettre recommandé avec AR, j'ai réclamé des réponses à ces questions, j'ai reçu en guise de réponse une lettre recommandé avec AR contenant une mise en demeure de payer un fond défaillant (défaillant à cause d'autres copropriétaires). Ce fond défaillant a été inclus dans les charges de copropriété mais non voté lors de l'AG. Lors de la réception de la facture des charges, je paie uniquement mes charges et en guise de bonne foie (sachant que la copropriété va mal) j'ai payé un peu de ce fond défaillant. Que puis-je faire contre cette mise en demeure qui est une réponse humaine manifestement sachant que je suis la seule à la recevoir? Le délai étant de 30 jours.
Merci de prendre la peine de me lire

3 réponses

Rochat1 Messages postés 12925 Date d'inscription jeudi 3 mars 2011 Statut Membre Dernière intervention 15 février 2025 5 978
11 févr. 2012 à 14:49
Bonjour,

Si vous supposez qu'il y a urgence, et en votre qualité de Présidente du C. S. vous faites convoquer une assemblée générale extraordinaire avec un ordre du jour précis qui mentionne la révision du contrat de syndic, les assurances et les contrats divers. (entretien chaufferie, nettoyage des communs et autres). En amont, vous sollicitez quelques devis qui pourront contrecarrer ceux existant. Tout syndic doit vous proposer un contrat de "tranparence" qui détaille un nombre important de prestations. Lors de l'A. Gle vous décortiquerez la proposition de contrat du syndic point par point, ligne par ligne et vous rapatrierez des propositions de prestations "facturées" situées dans la colonne "imputable au syndicat" pour les faire apparaître dans la colonne "de gestion courante".
Quant à payer des charges non réglées par certains copropriétaires, sachez que si votre gérant faisait son travail vous ne seriez pas obligé d'en arriver là. Par un suivi régulier ainsi qu'une vérification approfondie des comptes, le Conseil syndical peut éviter d'arriver à une telle situation. Dans l'immédiat, il faut une fois de plus décider en A. Gle de faire payer les contrevenants de gré ou de force. Vous devrez porter plainte et le juge ira jusqu'à la saisie des biens. Cette procédure aurait dû être activée par le syndic.

Concernant votre mise en demeure, n'en tenez pas compte. Répondez-lui que pour honorer les dettes des autres il faut d'abord avoir l'aval du syndicat des copropriétaires.

N'oubliez jamais que le gérant est à votre service et non l'inverse. Il est à considérer comme votre salarié. S'il ne vous donne plus satisfaction, vous le virez et c'est ce que vous devrez faire.

Très rapidement, rédigez un courrier relatant tous ces problèmes. Expliquez pourquoi vous allez être amenée à prendre le taureau par les cornes et adressez cette missive à tous les copropriétaires de manière qu'ils soient au courant des problèmes récurrents dans votre copropriété. Ainsi le jour de l'A. Gle vous serez écoutée et entendue.
Bonne chance à Vous.
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Bonjoue, merçi Rochat1 pour votre aide. Je pense en effet convoquer un AG extraordinaire à ce sujet. En attendant je compte procéder de la sorte:
1) au sujet des comptes douteux
- Renvoyer un courrier avec AR afin de signaler que nous attendons une réponse (factures...) sous huitaine (le précédent date d'il y a 1 mois!)
- convoquer une AG peut-être juste ordinaire avec à l'ordre du jour le changement de syndic (avec contrat à l'appui). J'ai en effet contacter plusieurs autres syndic et obtenu plusieurs offres. Donc ils seront virés. Les copropriétaires sont même prêt à prendre un avocat si les faits sont avérés.
2) au sujet de ma mise en demeure
Je pense en effet que c'est illégal puisqu'il s'agit d'un fond défaillant et non de mes charges (Le voted'une avance de trésorerie avait été refusé par les copropriétaires lors de la précédente AG d'ailleurs.). Par contre, j'ai également entendu dire que les copropriétaires sont "solidaires devant la loi" . Du coup, que faire? Qu'en pensez-vous?
A propos du contrat: "rapatrierez des propositions de prestations "facturées" situées dans la colonne "imputable au syndicat" pour les faire apparaître dans la colonne "de gestion courante". Je n'ai pas compris ces 2 points.
Merci encore au site et à tous ceux qui m'auront lu.
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Rochat1 Messages postés 12925 Date d'inscription jeudi 3 mars 2011 Statut Membre Dernière intervention 15 février 2025 5 978
13 févr. 2012 à 15:52
Bonjour,
Réponse à votre dernière question.

Lors de la lecture de votre contrat dit de "transparence", vous voyez apparaître uneliste importante de prestations. Sur chaque ligne évoquant telle prestation, deux colonnes sont présentes. La première a comme intitulé : gestion courante. La deuxième a l'intitulé suivant : imputable au syndicat. Vous verrez que la deuxiéme colonne est saturée de X ,c'est à dire facturables au syndicat des copropriétaires. Il faut donc exiger que la plupart des prestations facturées deviennent des prestations entrant dans le gestion du syndic, c'est à dire gratuites.

Quant à votre Point N° 1, il ne faut pas agir ainsi.

Avec tous les membres du conseil syndical, vous devez prendre rendez-vous avec votre syndic pour réaliser la vérification des comptes Quand je dis vérification des comptes c'est en présence du comptable et vous devez "éplucher" toutes les factures une à une. Attention au taux de TVA, très souvent au lieu de 5,5 % en 2011 vous voyez apparaître du 19,6 %. Si tel est le cas, refusez et demandez un avoir. Je procède toujours ainsi et j'ai récupéré des sommes importantes.

Enfin en A. Gle si vous décidez de virer votre syndic et même dans le cas inverse, si vous constatez des irrégularités avérées, n'approuvez pas les comptes et ne donnez pas quitus à ce gérant. En agissant ainsi, il aura 2 mois pour reconvoquez une A. Gle à ses frais et devra régulariser ses erreurs.
Cdlt.
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