Droit de jouissance jardin en copropriété

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Bonjour,

Je suis en négociation pour l'achat un appartement en rez de jardin avec un extérieur clôturé. Les propriétaires me disent que cette terrasse est dans les parties communes de la copropriété mais qu'ils en ont la jouissance privative. Le syndic, que j'ai consulté, m'a confirmé la même chose, mais m'a toute de même inquiétée en me disant que si un vote de l AG le décide, cette terrasse peut m'être enlevée. Les propriétaires m'ont dit que ce n'était pas vrai et que cette terrasse faisait partie de leur lot. Quels sont les risques réels? Cette terrasse peut-elle être clairement mentionnée dans l'acte de vente?
Merci de vos réponses!

1 réponse

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Bonjour,

Vous pourrriez vérifier la composition du Lot dans le descriptif qui se trouve écrit dans le Règlement de copropriété.


Le Règlement de copropriété, ou l'Assemblée Générale à la majorité de l'article 26, peut prévoir qu'un copropriétaire aura la jouissance exclusive d'une partie commune.
Dans votre cas, il s'agit d'un jardin ou d'une terrasse... uniquement accessible de votre lot. Le copropriétaire est le seul à avoir le droit d'utiliser cet espace commun (cass. civ. 3e du 26.5.93, n° 91-17.035).
Même s'il en a l'usage exclusif, cette partie de l'immeuble ne devient pas privative pour autant (cass. civ. 3e du 16.1.08, n° 06-15.314).
Le propriétaire peut y réaliser sans autorisation, de menus aménagements (entreposer du mobilier de jardin ou planter des fleurs dans le jardin dont il a l'usage exclusif).

En ce qui concerne l'entretien, a défaut de précisions du Règlement de copropriété ou de la décision de l'Assemblée Générale, cette question sera tranchée par les Tribunaux au cas par cas.
Ainsi, il a été jugé que la taille et le remplacement des arbres, dans un jardin sur lequel un copropriétaire bénéficie d'un droit de jouissance exclusif, sont à la charge de la copropriété. En revanche, l'arrosage des arbres de ce jardin revient au seul copropriétaire bénéficiaire (CA d'Aix-en-Provence du 6.6.08, n° 07/20887).

Ce droit de jouissance exclusif est, en principe, perpétuel (sauf précisions contraires du Règlement de copropriété). L'Assemblée Générale ne saurait le remettre en cause, même si le copropriétaire n'entretient pas la partie commune (CA de Paris, du 14.6.07, n° 06/18592), sauf par une décision prise à l'unanimité (CA de Paris 23e du 29.4.94, Haddad).

Si un copropriétaire vend son lot, la partie commune sur laquelle il dispose d'un droit de jouissance exclusive n'est pas comprise dans le mesurage imposé au vendeur au titre de la loi Carrez (cass. civ 3e du 8.10.08, n° 07-16.540; cass. civ. du 2.7.08, n° 07-14.619).
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renseignez-vous auprès du vendeur ou du Syndic, pour connaître si le droit de jouisssance privatif a été utilisé exclusivement pendant plus de 30 ans, pour cette partie de terrain commun (jardin ou terrasse)...