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2 réponses
Elisabeth067
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samedi 8 octobre 2011
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11 octobre 2011
1
8 oct. 2011 à 19:53
8 oct. 2011 à 19:53
Bonjour
C'est un point très délicat.
La dalle est toujours partie commune et normalement,
les canalisations qui y passent sont communes.
Le mieux est de vous rapprocher de votre syndic (en espérant qu'il soit quelque peu compétent) et surtout, votre syndic doit faire une déclaration de sinistre
à l'assurance de la copropriété qui mandatera un expert.
Ensuite il y a 2 problèmes :
ouverture éventuelle de la dalle (à charge de l'assurance)
si non, mise en apparent de la canalisation et là, c'est normalement
à la charge du propriétaire puisque cela devient privé.
Attendez d'autres avis car c'est un problème très difficile.
Je précise que quand on parle des canalisations situées
dans les appartements, on parle uniquement des canalisations
auxquelles vous avez accès.
C'est un point très délicat.
La dalle est toujours partie commune et normalement,
les canalisations qui y passent sont communes.
Le mieux est de vous rapprocher de votre syndic (en espérant qu'il soit quelque peu compétent) et surtout, votre syndic doit faire une déclaration de sinistre
à l'assurance de la copropriété qui mandatera un expert.
Ensuite il y a 2 problèmes :
ouverture éventuelle de la dalle (à charge de l'assurance)
si non, mise en apparent de la canalisation et là, c'est normalement
à la charge du propriétaire puisque cela devient privé.
Attendez d'autres avis car c'est un problème très difficile.
Je précise que quand on parle des canalisations situées
dans les appartements, on parle uniquement des canalisations
auxquelles vous avez accès.
Trois principes juridiques à retenir :
Le premier : on n'est responsable civilement que de ce dont on a la propriété (la jouissance absolue au sens du Code Civil).
Le second : Certains voudraient la confondre avec la jouissance exclusive qui signifie que l'on en a l'exclusivité de son utilisation. Mais le droit civil est plus subtil que cela puisqu'il distingue la jouissance absolue de la jouissance exclusive.
Le troisième : Seule la loi, un code et un titre de propriété sont juridiquement recevables pour revendiquer et réciproquement attribuer la propriété d'un bien.
Un règlement de propriété n'a aucune valeur juridique en soi et en particulier, en matière de définition de parties privatives ne peut que se conformer au troisième principe. Remarquez pour finir de vous convaincre que lors de l'acquisition de votre bien, c'est un acte de propriété sur lequel doit être inscrit la description exacte du lot que vous signez, pas un règlement de co-propriété qui ne peut faire loi à la place de la loi ni se revendiquer comme titre de propriété.
Car voilà, justement ce que dit la loi :
le Code de construction et de l'habitation - Partie Règlementaire :
Article R*111-26
Les gros ouvrages sont :
a) Les éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment et tous autres éléments
qui leur sont intégrés ou forment corps avec eux ;
b) Les éléments qui assurent le clos, le couvert et l'étanchéité à l'exclusion de leurs parties mobiles.
Ces éléments comprennent notamment :
- les revêtements des murs à l'exclusion de la peinture et des papiers peints;
- les escaliers et planchers ainsi que leur revêtement en matériau dur ;
- les plafonds et les cloisons fixes ;
- les portions de canalisations, tuyauteries, conduites et gaines de toute sorte logées à l'intérieur des murs, plafonds ou planchers, ou prises dans la masse du revêtement, à l'exclusion de celles qui sont seulement scellées ;
- les charpentes fixes des ascenseurs et monte-charge ;
- les bâtis et huisseries des portes, fenêtres et verrières.
D'autre part, la loi de 1965 dit ceci dans son article 2 de son 1er chapitre:
Chapitre I : Définition et organisation de la copropriété.
Article 3 En savoir plus sur cet article...
Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
Par conséquent, si votre titre de propriété ne stipule pas expressément que des canalisations encastrées sont à vous, elles sont alors parties communes bien qu'à votre usage exclusif (ou jouissance exclusive si vous êtes un juriste distingué).
Remarque : Sachez, de plus, que de telles canalisations sont soumises à la garantie décennale ... et une canalisation encastrée qui fuit, c'est 5000 euros de réparations au moins. Sachez aussi que des normes de construction très strictes doivent être observées par les promoteurs, entre autres:
- ces canalisations doivent être sans soudure et d'un seul tenant
- elles doivent être gainées
Ces exigences, pour une fiabilité optimale. Hélas, certaines résidences récentes sont l'objet de nombreuses fuites de cette nature dès leur première quinzaine d'années...
Le premier : on n'est responsable civilement que de ce dont on a la propriété (la jouissance absolue au sens du Code Civil).
Le second : Certains voudraient la confondre avec la jouissance exclusive qui signifie que l'on en a l'exclusivité de son utilisation. Mais le droit civil est plus subtil que cela puisqu'il distingue la jouissance absolue de la jouissance exclusive.
Le troisième : Seule la loi, un code et un titre de propriété sont juridiquement recevables pour revendiquer et réciproquement attribuer la propriété d'un bien.
Un règlement de propriété n'a aucune valeur juridique en soi et en particulier, en matière de définition de parties privatives ne peut que se conformer au troisième principe. Remarquez pour finir de vous convaincre que lors de l'acquisition de votre bien, c'est un acte de propriété sur lequel doit être inscrit la description exacte du lot que vous signez, pas un règlement de co-propriété qui ne peut faire loi à la place de la loi ni se revendiquer comme titre de propriété.
Car voilà, justement ce que dit la loi :
le Code de construction et de l'habitation - Partie Règlementaire :
Article R*111-26
Les gros ouvrages sont :
a) Les éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment et tous autres éléments
qui leur sont intégrés ou forment corps avec eux ;
b) Les éléments qui assurent le clos, le couvert et l'étanchéité à l'exclusion de leurs parties mobiles.
Ces éléments comprennent notamment :
- les revêtements des murs à l'exclusion de la peinture et des papiers peints;
- les escaliers et planchers ainsi que leur revêtement en matériau dur ;
- les plafonds et les cloisons fixes ;
- les portions de canalisations, tuyauteries, conduites et gaines de toute sorte logées à l'intérieur des murs, plafonds ou planchers, ou prises dans la masse du revêtement, à l'exclusion de celles qui sont seulement scellées ;
- les charpentes fixes des ascenseurs et monte-charge ;
- les bâtis et huisseries des portes, fenêtres et verrières.
D'autre part, la loi de 1965 dit ceci dans son article 2 de son 1er chapitre:
Chapitre I : Définition et organisation de la copropriété.
Article 3 En savoir plus sur cet article...
Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
Par conséquent, si votre titre de propriété ne stipule pas expressément que des canalisations encastrées sont à vous, elles sont alors parties communes bien qu'à votre usage exclusif (ou jouissance exclusive si vous êtes un juriste distingué).
Remarque : Sachez, de plus, que de telles canalisations sont soumises à la garantie décennale ... et une canalisation encastrée qui fuit, c'est 5000 euros de réparations au moins. Sachez aussi que des normes de construction très strictes doivent être observées par les promoteurs, entre autres:
- ces canalisations doivent être sans soudure et d'un seul tenant
- elles doivent être gainées
Ces exigences, pour une fiabilité optimale. Hélas, certaines résidences récentes sont l'objet de nombreuses fuites de cette nature dès leur première quinzaine d'années...
La législation juridique et financière évolue en permanence...