Sous-évaluation avérée des charges initiales
Sylvain0035
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Modifié par Sylvain0035 le 24/09/2011 à 12:53
Foyer Messages postés 18721 Date d'inscription lundi 1 septembre 2008 Statut Contributeur Dernière intervention 13 octobre 2016 - 4 oct. 2011 à 14:51
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25 sept. 2011 à 11:29
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Bonjour Maylin ,
Extrait de "Que choisir" special n° 80 de juin 2009 , p.59 :
"Bon a savoir: S'il ne rembourse pas le depot de garantie dans les deux mois suivant la remise des clefs, le bailleur devra verser au locataire des interets au taux legal, soit 3,79% pour 2009. Mais il est parfois difficile de solder les comptes dans les deux mois, notamment dans les coproprietes ou les comptes sont un peu longs a sortir. Selon une reponse ministerielle du 24 fevrier 2003, les bailleurs peuvent, dans les immeubles en copropriete, conserver -provisoirement- 20 a 25% du montant du depot de garantie, sans avoir a verser d'interets, en attendant de recevoir le decompte des charges reelles.
Rappelons que cette reponse ministerielle exprime la position d'une administration (ici, celle du logement) et que les tribunaux peuvent toujours juger qu'une Reponse ministerielle n'a pas de valeur légale."
Partant du principe que cette regularisation de charges, dûe a un oubli du bailleur, il me semble "malhonnete" a ce dernier de regulariser massivement sur un depot de garantie. Il se doit d'accorder un echeancier a son ancien locataire .
Mais bien sûr, chacun a sa façon de "voir les choses". S'agissant de sommes dûes, le bailleur doit rendre le solde du DG puis faire un courrier a son ex locataire pour lui demander (et la justifier) la regularisation des charges. Courrier en LR/AR naturellement. Comme il dispose d'un delai de 5 ans, cette procedure me semble parfaitement adaptée et honnete. De plus, elle me semble plus proche de la fin de la citation du texte.
Bon dimanche.
Extrait de "Que choisir" special n° 80 de juin 2009 , p.59 :
"Bon a savoir: S'il ne rembourse pas le depot de garantie dans les deux mois suivant la remise des clefs, le bailleur devra verser au locataire des interets au taux legal, soit 3,79% pour 2009. Mais il est parfois difficile de solder les comptes dans les deux mois, notamment dans les coproprietes ou les comptes sont un peu longs a sortir. Selon une reponse ministerielle du 24 fevrier 2003, les bailleurs peuvent, dans les immeubles en copropriete, conserver -provisoirement- 20 a 25% du montant du depot de garantie, sans avoir a verser d'interets, en attendant de recevoir le decompte des charges reelles.
Rappelons que cette reponse ministerielle exprime la position d'une administration (ici, celle du logement) et que les tribunaux peuvent toujours juger qu'une Reponse ministerielle n'a pas de valeur légale."
Partant du principe que cette regularisation de charges, dûe a un oubli du bailleur, il me semble "malhonnete" a ce dernier de regulariser massivement sur un depot de garantie. Il se doit d'accorder un echeancier a son ancien locataire .
Mais bien sûr, chacun a sa façon de "voir les choses". S'agissant de sommes dûes, le bailleur doit rendre le solde du DG puis faire un courrier a son ex locataire pour lui demander (et la justifier) la regularisation des charges. Courrier en LR/AR naturellement. Comme il dispose d'un delai de 5 ans, cette procedure me semble parfaitement adaptée et honnete. De plus, elle me semble plus proche de la fin de la citation du texte.
Bon dimanche.
Bonjour
Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant le total des provisions versées avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année : si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire reverse le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il demande un complément.
Lorsque, pendant plusieurs années, par oubli, par ignorance, ou parfois même par mauvaise foi, le propriétaire ne procède pas à cette opération, il lui est toutefois reconnu, en vertu de la règle de prescription concernant les actions en paiement des loyers, le droit d'effectuer une régularisation pouvant couvrir une période de 5 années et de réclamer les éventuels arriérés de charges correspondants.
Ce principe s'applique également lors du départ du locataire : pour éviter de telles situations et des retenues importantes lors de la restitution du dépôt de garantie, le locataire doit exiger de son propriétaire des régularisations périodiques pendant le cours du bail.
Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant le total des provisions versées avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année : si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire reverse le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il demande un complément.
Lorsque, pendant plusieurs années, par oubli, par ignorance, ou parfois même par mauvaise foi, le propriétaire ne procède pas à cette opération, il lui est toutefois reconnu, en vertu de la règle de prescription concernant les actions en paiement des loyers, le droit d'effectuer une régularisation pouvant couvrir une période de 5 années et de réclamer les éventuels arriérés de charges correspondants.
Ce principe s'applique également lors du départ du locataire : pour éviter de telles situations et des retenues importantes lors de la restitution du dépôt de garantie, le locataire doit exiger de son propriétaire des régularisations périodiques pendant le cours du bail.
Foyer
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24 sept. 2011 à 15:28
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Bonjour ,
Concernant la destination du depot de garantie, vous avez parfaitement raison.
Pour les charges ... en retard, il vous faut savoir que le proprio/bailleur dispose de 5 années pour vous en demander la regularisation.
Si vous aviez trop payé, vous auriez disposé du même delai pour demander la regularisation a votre proprio.
Concernant la destination du depot de garantie, vous avez parfaitement raison.
Pour les charges ... en retard, il vous faut savoir que le proprio/bailleur dispose de 5 années pour vous en demander la regularisation.
Si vous aviez trop payé, vous auriez disposé du même delai pour demander la regularisation a votre proprio.
maylin27
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Modifié par maylin27 le 25/09/2011 à 09:09
Modifié par maylin27 le 25/09/2011 à 09:09
Bonjour,
Le propriétaire nous réclame aujourd'hui 1440€, et donc a gardé notre caution, ce qui d'après le bail, il n'avait pas le droit car, comme stipulé dans le contrat: "le dépot de garantie ne pourra, sous aucun pretexte, etre affecté au paiement des derniers mois de loyer et charges"
le propriétaire a PARFAITEMENT le droit de conserver le Dépot de garantie pour une REGULARISATION de charges et sur une rétroactivité de 5 ans à condition que toutes les dépenses soient justifiées. Il doit tenir tous les justificatifs a votre disposition durant 1 mois a dater du décompte de charges afin que vous puissiez vérifier. Il n'est nullement question du cas de loyers non payés durant le préavis foyer, ...... et c'est dans cette optique que le DG ne peut etre utilisé.
l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionnée prévoit que le dépôt de garantie "est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées".
Les régularisations de charges en font partie.
Cordialement
"la betise se cultive et certains ont la main verte !!!!"
Le propriétaire nous réclame aujourd'hui 1440€, et donc a gardé notre caution, ce qui d'après le bail, il n'avait pas le droit car, comme stipulé dans le contrat: "le dépot de garantie ne pourra, sous aucun pretexte, etre affecté au paiement des derniers mois de loyer et charges"
le propriétaire a PARFAITEMENT le droit de conserver le Dépot de garantie pour une REGULARISATION de charges et sur une rétroactivité de 5 ans à condition que toutes les dépenses soient justifiées. Il doit tenir tous les justificatifs a votre disposition durant 1 mois a dater du décompte de charges afin que vous puissiez vérifier. Il n'est nullement question du cas de loyers non payés durant le préavis foyer, ...... et c'est dans cette optique que le DG ne peut etre utilisé.
l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionnée prévoit que le dépôt de garantie "est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées".
Les régularisations de charges en font partie.
Cordialement
"la betise se cultive et certains ont la main verte !!!!"
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Ce n'était pas là ma question.
ma question est: quelle est la valeur du bail?
nous avons signé un bail où les charges auraient du être JUSTIFIEES par le bilan de l'année précédente. Ce tarif peu élevé nous a induit en erreur, car si le tarif avait été réel, nous aurions probablement loué un autre appartement!!
il nous a laisser nous endetter de 50€ par mois sans rien nous dire alors qu'il avait le devoir de le faire.
Si je comprend bien, les lois sont faites pour les propriétaires et par des propriétaires: ils ont le droit de manquer à tout leurs devoirs sans être inquiété, ils ne risquent rien, et que risque le locataire?? juste d'être pris au dépourvu en devant des sommes faramineuses qu'il aurait tout a fait pu payer au fur et à mesure.
Il n'y a qu'a regarder le nombre de cas sur internet pour se rendre compte que ces lois favorisent presque toujours les propriétaires...
ma question est: quelle est la valeur du bail?
nous avons signé un bail où les charges auraient du être JUSTIFIEES par le bilan de l'année précédente. Ce tarif peu élevé nous a induit en erreur, car si le tarif avait été réel, nous aurions probablement loué un autre appartement!!
il nous a laisser nous endetter de 50€ par mois sans rien nous dire alors qu'il avait le devoir de le faire.
Si je comprend bien, les lois sont faites pour les propriétaires et par des propriétaires: ils ont le droit de manquer à tout leurs devoirs sans être inquiété, ils ne risquent rien, et que risque le locataire?? juste d'être pris au dépourvu en devant des sommes faramineuses qu'il aurait tout a fait pu payer au fur et à mesure.
Il n'y a qu'a regarder le nombre de cas sur internet pour se rendre compte que ces lois favorisent presque toujours les propriétaires...
OK, alors le propriétaire a le droit à l'erreur, et même quand il ne fait pas son devoir, c'est quand même la faute du locataire...
c'est chouette.
c'est chouette.
Re
Si ce n'est pas fait c'est au locataire de demander, voir l'exiger et si refus l'emmener voir un juge de proximité pour en discuter (35 € depuis octobre et remboursables par lui)
Si pas pas capable il fait gérer par agence mais c'est payant
Telle est la loi faite non pas par les propriétaires, mais par les députés et sénateur pour les quels nous avons voté, ou du moins autorisé à voter
Il doit tenir tous les justificatifs a votre disposition durant 1 mois a dater du décompte de charges afin que vous puissiez vérifier et contester
Si ce n'est pas fait c'est au locataire de demander, voir l'exiger et si refus l'emmener voir un juge de proximité pour en discuter (35 € depuis octobre et remboursables par lui)
Si pas pas capable il fait gérer par agence mais c'est payant
Telle est la loi faite non pas par les propriétaires, mais par les députés et sénateur pour les quels nous avons voté, ou du moins autorisé à voter
Il doit tenir tous les justificatifs a votre disposition durant 1 mois a dater du décompte de charges afin que vous puissiez vérifier et contester
Foyer
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13 octobre 2016
7 525
4 oct. 2011 à 14:51
4 oct. 2011 à 14:51
Bonjour ,
Je confirme la reponse de marmenard.
Cependant, rien n'empechera le proprio de remettre en location avec un acompte mensuel de charges de 61 euros et le probleme se posera a nouveau pour le suivant. Le simple 1 suivant le 6 laisse penser que l'acompte sur charge tient compte de l'année precedente. Une façon comme une autre de leurrer le client .
Je confirme la reponse de marmenard.
Cependant, rien n'empechera le proprio de remettre en location avec un acompte mensuel de charges de 61 euros et le probleme se posera a nouveau pour le suivant. Le simple 1 suivant le 6 laisse penser que l'acompte sur charge tient compte de l'année precedente. Une façon comme une autre de leurrer le client .
La législation juridique et financière évolue en permanence...