Je vais louer un bien, est ce que j oublie qq

Question

Bonjour, 

Je vais quitter ma résidence principale pour la louer à un jeune couple. J'ai quelques petites questions

Il s agit d'un appartement dans une petite résidence avec syndic bénévole de copropriété.
Je vais continuer à payer l assurance des parties communes.
Le couple est en union libre avec un enfant (issu d un premier lit), ils ont tous les deux des parents prêts à se porter caution solidaire. Il y a un CDI et un CDD avec promesse d embauche dans les trois mois.

1)J envisage de prendre une garantie GRL. Est ce utile sachant qu'il y a des garants ? Dois je aussi assurer mon appartement sachant que le locataire va devoir en faire de même ?

2)Les loyers sont ils payables d avance ?

3)Quelle fiscalité choisir ? micro foncier ou autre ? sachant que j envisage par la suite des travaux d'amélioration, sachant que j ai acheté ce bien l année dernière et qu'un crédit court sur ce bien

4)Avez vous des conseils à me prodiguer ? que ce soit dans la rédaction du bail, de l état des lieux à faire, ou autres ...

Merci pour votre attention et votre aide

dodo · Answer

La loi vous interdit de demander des garants si vous prenez une assurance contre les loyers impayés.

Pour les loyers, c'est à vous de choisir, mais vous avez droit de les exiger en début de mois ( la jurisprudence accorde jusqu'au 5 pour l'envoi des payements), mais nous ne pouvez exiger la périodicité (mensuel, trimestriel, annuel..), seulement proposé, ainsi que le mode de payement (chèque ou virement).

Pour l'assurance de l'habitation je ne peu vous répondre.

Pour l'état des lieux, faite le consciencieusement et avec les nouveaux locataires.

Tilini · Answer

Les locataires doivent prendre une assurance habitation à leurs noms. 
Le bail est encadré par la loi, il y a des modèles sur Internet ou des imprimés dans les papeteries.

Paris · Answer

Bonjour,  

Oui, le Copropriétaire doit être assuré pour les "Parties communes" de la copropriété et si vous mettez votre appartement en location, vos locataires auront à souscrire une Assurances habitation (Dégât-Des-Eaux - Incendie - Bris de glace), minimum à assurer et vous remettre une attestation de la souscription d'un contrat...  

Joindre également au contrat "Bail de location d'habitation", une copie de l'extrait du Règlement de copropriété, sur les obligations des résidents et des visiteurs... 

Si vous avez un compteur d'eau individuel, n'oubliez pas de faire le relevé avec les locataires lors de l'E.D.L... .
Penser également à résilier votre contrat d'électricité avec relevé des chiffres au compteur... .

Cordialement.

marmenard · Answer

Bonjour 
 Vous dites "donc j envoie la quittance en début de mois " 
Non ,un locataire sait qu'il doit payer un loyer un quittance est une preuve du paiement et gratuite pour le locataire la loi interdit de demander des frais d'expédition
 Une quittance c'est seulement sur demande pour certains droits du locataire  
En général le loyer est payé de banque à banque et vous en êtes avisé, il vous faudra donner un RIB Au locataire 
 A la signature du bail il est d'usage de demander un loyer sans les charges de dépôt de garantie (souvent à tort appelé caution) Ce dépôt est à rendre au maxi 2 mois après le rendu de clés et l' EDL de sortie. Amputé du soldes de charges et des réparations si des dégâts locatifs notés sur EDL (devis ou factures à fournir) 
Une info charges un CC 
Contrairement au loyer qui est une entente locataire proprio les charges sont une somme a justifier et aucun bénéfice n'est permis sur les charges car ce n'est pas imposable 
Les charges locatives, ou charges récupérables, recouvrent les frais engagés par le bailleur remboursables par le locataire. Elles viennent en supplément du loyer proprement dit. Leur montant, fixe ou révisable, doit être stipulé dans le bail.  
Elles concernent  
- les frais de services liés au logement et à l'usage de l'immeuble : consommation d'eau et d'énergie, ascenseurs, chauffage collectif etc. ;  
- les taxes locatives (liées à l'enlèvement des ordures ménagères par exemple) ;  
- les charges correspondant aux dépenses d'entretien courant et aux menues réparations des parties communes de l'immeuble (visites d'entretien, dépannage, eau nécessaire aux parties communes etc.), sauf si les frais sont dus à un défaut de conception ou à une mauvaise réalisation de l'immeuble. Dans ce cas, c'est au propriétaire de faire rectifier l'erreur ou la malfaçon.  

La liste exhaustive des charges locatives figure dans le décret du 26 août 1987. Aucune autre charge ne peut être réclamée au locataire.  
Il y a provisions sur charges lorsque le locataire paye, en plus du loyer, une avance au titre des charges.  
Ce paiement se fait sur la base de montants anticipés. Le montant réel des charges peut donc être supérieur ou inférieur à celui provisionné.  

Ce système de versement anticipé contraint le propriétaire à régulariser les provisions sur charges au moins une fois par an.  

Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées : le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant un mois.  

Si le coût total des charges excède le montant des provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer la restitution immédiate du trop perçu.  
Précisons que le propriétaire, s'il ne l'a pas fait, peut régulariser et récupérer les charges auprès du locataire rétroactivement sur 5 années. Le locataire peut également, dans le même délai de prescription, réclamer un trop payé.  
Le propriétaire peut réajuster annuellement les provisions demandées ; il doit cependant le justifier par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Tilini · Answer

Apparemment vous n'avez jamais loué, ni comme locataire, ni comme loueur. Soit! Une fois que le bail est signé, votre locataire vous doit le loyer tous les mois. Il n'est pas nécessaire de le lui rappeler chaque mois. Une fois le loyer payé, vous devez lui remettre une quittance, pour dire "nous sommes quittes". A la fin de chaque année, vous pouvez réviser le loyer en fonction de l'indice Insee; à ce moment là, il suffit de lui écrire -pas la peine de LRAR pour l'informer de la révision du loyer.  Vous pouvez, à cette occasion réajuster les charges.

marmenard · Answer

RE
Un locataire sait qu'il doit payer un loyer mensuel vous convenez de la date  en signant le bail  
Une habituelle est le 5 du mois mais ensemble vous pouvez en choisir une autre
 A chaque date anniversaire du bail vous pouvez augmenter le loyer si une augmentation est prévue sur le bail avec l'indice de départ et selon l'IRL
http://www.pap.fr/argent/calculettes/revision-de-loyer
Chaque année une régulation  en général se fait après  l'AG de votre immeuble
 avec les comptes du syndic (charges récupérables )  + la taxe poubelle que vous avez sur votre taxe foncières à l' adresse de ce logement

dodo · Answer

Vous pouvez accepter autant de garant que vous voulez.

Après pour le choix tout dépend de ce que vous faite.
En règle général les agences font signé aux garants l'acte de cautionnement de solidaire pour l'ensemble des gens vivant dedans.

Je vais louer un bien, est ce que j oublie qq

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