Acheter un immeuble où aucun bail n'est ecrit

Bonjour,
je souhaiterais acheter un immeuble qui comporte 3 niveaux. le 1er étage n'est pas loué. par contre les 2 autres sont loués depuis plus de 30 ans mais aucun bail n'a jamais éte réalisé et les loyers payés par les locataires sont vraiment très faibles par rapport au lieu et à la superficie. puis-je acheter sans crainte et donc créer un bail et augmenter le loyer sans me retrouver face à de sérieux litiges de la part des locataires? mon but n'est pas de donner congé aux locataires mais d'être en règle avec la loi, d'effectuer des travaux et de louer dans de bonnes conditions. merci.