amortissement négatif sur un prêt à taux fixe Résolu/Fermé

Question

Bonjour, 
J'ai lu de nombreuses conversations à propos de capitalisation des intérêts et d'amortissement négatif de capital sur des prêts immobiliers à taux variables.
Nous sommes dans cette situation sauf que notre prêt est à taux fixe !
Nous avons emprunté 57000 euro en 2004 sur 20 ans et aujourd'hui, au bout de plus de six ans nous avons un capital restant dû de 71000 euros.
Avez-vous déjà vu cette situation ? Que pouvons-nous espérer de la part de la banque?
Merci de vos réponses!

Gérard · Accepted Answer

L'amortissement négatif est interdit.
Puisqu'il revient à faire porter des intérêts sur des intérêts capitalisés  à une périodicité inférieure à l'année.(*)

Il conviendrait d'intervenir sur la base de l'article 1154 du Code civil :

« Les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. »

Il s'agit donc en termes juridiques d'une forme d'anatocisme prohibée.

(*) la différence entre le montant de l'échéance fixée inférieure au  montant des intérêts conventionnels calculés sur le capital restant dû au terme de l'échéance précédente (et dans ce capital.. déjà le résultat de l'amortissement négatif passé...)

Germain · Answer

Vous avez emprunté en euros ou dans une autre monnaie (CHF par exemple;..) ?

So · Answer

Merci de vos réponses, nous avons bien emprunté en euros.
Nous pensons saisir le médiateur de la banque : le crédit mutuel , pour lui faire une bonne pub!
Nous avons rendez-vous dans huit jour avec un conseiller que nous ne connaissons pas, on aimerai que cela s'arrange sans trop de bataille...

Germain · Answer

Puisque c'est à taux fixe et en euros, vous devriez comparer les informations qu'on vous donne avec votre tableau d'amortissement.

Gérard · Answer

Zut..je n'avais pas bien lu !

J'avais lu "taux variable"....

De l'amortissement négatif avec du taux fixe ...ce doit être une opération de magie noire !..

Pas possible sans cela !

Merci Germain.

Gérard · Answer

Si vous êtes en situation d'amortissement négatif : sur votre tableau d'amortissement le capital restant dû augmente à l'issue de chaque règlement d'échéance : "plus je paie plus je dois».

Gérard · Answer

Oui, si cela s'avère.
Mais dans ce cas vous n'amortissez jamais de capital et vos échéances ne sont constituées que d'intérêts.
Des échéances constituées uniquement d'intérêts cela peut exister en cas d'amortissement différé mais dans ce cas le capital dû reste fixe et la durée de la période est limitée.

Mais, je me répète, un prêt à amortissement négatif à taux fixe...jamais vu.

Il faudrait rencontrer une association de défense pour tirer l'affaire au clair (UFC ou AFUB).
Quel est votre département ?

Gérard · Answer

Vous aurez du mal à prendre contact avec l'AFUB (peu présente) assayer l'UFC ou la CLCV.

christine · Answer

bonjour,
Je viens aussi de me rendre compte que sur un pret à taux fixe mais avec mensualités progressives nous avons un amortissement de capital négatif, sur le tableau nos mensualités correspondent aux interets + frais assurances du mois... hors à chaque mensualités il me rajoute 300euros sur le capital restant du, (si je paie les interets et frais assurances ne devrais je pas retomber à o d'amortisssement?) résultat si je continue je vais en 2017 partir sur une base de 125000 pour une base de départ de 84000 euros....
Merci pôur votre aide

Gérard · Answer

Cela est totalement illicite puisqu'il s'agit d'un anatocisme prohibé quant à la période de capitalisation des intérêts (voir ci-dessus).Même si cela est prévu au contrat.

Tentez le coup avec une association de consommateurs sur la base de l'article 1154 du Code civil, mais elles ne sont pas du tout nerveuses à ce sujet (je le sais je suis bénévole à l'UFC !).

Consultez un avocat qui vous renseignera mieux.

.

christine · Answer

Merci,
j' attends les explications de ma conseillère aujourd'hui...
En plus je souhaite faire un rachat de crédit car j'ai emprunté lorsque les taux étaient haut...
C'est compliqué...

Gérard · Answer

Elle va vous dire "c'est contractuel" !

sarah · Answer

Bonjour, il m arrive exactement la même chose que Christine.. J'ai rendez vous avec ma banque samedi matin. Je voudrais un rachat de prêt, vu que le capital restant dû est supérieur au capital de départ, faut il proratiser les intérêts que j'aurait dû payer et les rajouter au capital de départ? Ou vu que c'est illicite faut il que mon banquier reparte sur un capital égal au nominal. 
Comment calculer les intérêts pour arriver à un arrangement amiable? 
Merci de votre réponse.

SO · Answer

Nous avons vu un conseiller du cmb qui nous a proposé de renégoceir notre prêt mais sur la base des 71000 euro dûs et non sur les 57000 empruntés!
On a dit qu'on ne souhaitait pas cette solution et sur l'aspect légal, il n'a pas voulu se prononcer. Notre avocat nous a aidé à rédiger une lettre au directeur de la banque demandant un nouveau tableau d'amortissement avec effet rétroactif,nous attendons maintenant la réponse.

So · Answer

Nous n'avons pas reçu de réponse de la banque dans les délais prévus.
Nous allons demander un rendez-vous avec le directeur de l'agence pour tenter de négocier une dernière fois mais notre avocat trouve cela inutile et est prêt à assigner la banque en justice. Nous avons également une assistance juridique, et espérons donc ne pas avoir de frais. Notre avocat pense que nous avons de bonnes chances, nous ne sommes pas en difficulté de paiement et allons tout de même mettre notre appartement en vente, la réparation pouvant se faire a posteriori. Tenez-nous au courant de vos avancées.

Christine, à quelle banque êtes-vous ?

Christine · Answer

Nous sommes au crédit mutuel; ma soeur aussi et elle rencontre le même soucis!
Visiblement c'était trés pratiqué chez eux il y a quelques temps...
On se donne des nouvelles...
Le dossier part à Paris demain... Le temps de le traiter et d'avoir l'avis des avocats...
Bon courage à vous

So · Answer

Nous avons eu le directeur de l'agence au téléphone ce matin, il nous a dit que notre courrier avait retenu son attention et qu'il attendait une réponse de leur service juridique, si j'ai bien compris ils n'ont pas trop envie d'aller au procès et ils nous ferons peut être une proposition d'arrangement, à voir, notre avocat nous a bien dit de ne lâcher sur rien.

EMILIE · Answer

BONJOUR, je me trouve dans une situation similaire  aux votres.  

au CMB aussi ...

nous sommes justement en train de revoir notre emprunt immobilier à taux fixe mais avec  un amortissement négatif .... triste stratégie commerciale que le cmb a utilisé à notre insu. 
nous ne comptons pas laisser passer cet abus de confiance de la part de cet établissement banquaire.
 cette banque nous a proposé de renégocier notre prêt avec un taux fixe et un amortissement positif, mais en partant du capital resant dû actuel et non celui du départ en 2008. soit une majoration de 7000 euros ! A cela s'ajoute des frais de renégociation ... vraiment pathétique de leur part ... 

cette pratique d'amortissement négatif sur des prêts à taux fixe s'appelle l'anatocisme. elle devient illégale lorsque la banque capitalise des intérêts sur des intérêts inférieur à l'année. c'est notre cas et ca semble être celui de plusierus d'entre vous. Le CMB m'a confirmé qu'il n'avait plus le droit d'user de cette technique commerciale .... 

je ne trouve pas normal que nous soyons les victimes de cette arnaque et nous souhaitons obtenir réparation très vite car plus les mois passent, plus le capital restant dû augmente.  dire que nous avons souscri un prêt à taux fixe pour ne pas avoir se surprise .... 

merci de me tenir au courant de l'avancée de vos réclamations.

BARTY · Answer

bonjour,

je suis également dans le meme cas pour des emprunts contracté en 2007.
après une demande de renégociation de mes emprunts il y a plus de 2 mois,
je n'ai aucune nouvelles.

est ce interessant de renégocier dans une autre banque ?

MERCI POUR VOTRE AIDE

EDWIGE · Answer

bonjour, 
nous sommes également dans ce cas... avec le CMB...
capital emprunté: 83 000 euros, au bout de 5 ans de remboursements, le capital restant dû est de 96 000 euros
Il semblerait que cette pratique était courante et que nous sommes nombreux à en subir les conséquences.
L'un d'entre vous  a t-il entamé des démarches auprès d'un organsime de défense des consommateurs? Si nous ommes nombreux à nous manifester, nous aurons certainement plus de poids pour renégocier notre pret auprès de cette banque.

n · Answer

Je me suis rendue aujh à "UFC QUE CHOISIR", un de leur spécialiste en domaine bancaire doit  étudier mon dossier mais il est absent jusqu'au 26 avril. Néanmoins la personne qui m'a reçue aujh m'a indiqué que si nous pouvions mener une action "groupée" nous aurions plus de poids pour négocier et/ou mener une action juridique. De plus, si nous sommes nombreux à nous manifester ils peuvent également écrire un article dans la revue, et, ça, apparemment les banque n'aiment pas du tout... Je vous tiens donc au courant. rdv la semaine prochaine pour renégocier le prêt... Donc à suivre

edwige · Answer

Bonjour, 
Je viens de connaitre la position de mon banquier: aucune négo possible... 
j'ai un second rdv dans 15 jours... 
Je dois ensuite me rendre à "UFC que choisir" afin de rencontrer un spécialiste financier. 
J'ai prévenu ma conseillère de cette action + action juridique pour défaut de conseil. 
Je vous tiens au courant.

florent · Answer

Bonjour, à tous, je viens aussi de m'apercevoir que j'ai des taux d'amortissements négatifs et auprès du CMB de BRETAGNE dans le 22. Nous avons emprunté en 2008, 150.000 euros pour l'achat d'une maison sur 25 ans, actuellement il nous reste 156.988 euros au bout de 4 ans avec cette politique de taux d'amortissement négatif. Alors qu'il ne devrai plus rester que 143.000 euros. Donc plus on rembourse plus on doit d'argent à la banque  Au final le coût des intérêts aunait dû être de 178.464 euros, mais sera en fin de compte de 267.513 euros soit une différence de 89.049 euros. J'ai lu vos différents commentaires, mais quelqu'un à t-il eu gain de cause auprès de son directeur de banque ou alors en justice. Je précise que c'est un taux fixe. Merci de vos réponses et merci au CMB, j'y suis depuis 32 ans.

Aaris · Answer

Bonjour,

Je découvre ce forum et cette discussion et voudrais attirer votre attention sur le cas particulier d'un amortissement négatif dans un prêt unique en comparaison avec ce même amortissement négatif résultant d'un montage à échéances lissées; plus spécialement dans les montages dits "multi lignes" ou "prêts gigognes".

Je précise au passage que - dans les principes - il n'y a aucune différence que le taux du prêt soit fixe ou variable/révisable.

Il est clair que dans un crédit unique cette technique a pour conséquence indirecte d'ajouter - au mois le mois - des intérêts dus et non payés au capital restant dû ce qui est donc en contradiction avec l'article 1154 du code civil traitant de l'anatocisme.

Mais dans les montages multi lignes la technique consiste à scinder en au moins deux le crédit unique de telle sorte a obtenir un "crédit court emboîté" dans un "crédit long lisseur".

Comme dans les crédits le taux varie en fonction de la durée, le crédit court profite d'un taux faible et s'amortit très vite. Par ailleurs, puisque le prêt est court, l'emprunteur paie moins de primes d'assurances.

Parallèlement le crédit long lisseur, fonction de l'échéance "tous prêts confondus" possible (supportable par l'emprunteur et acceptée par le prêteur) peut avoir une échéance :

+ En capital et intérêts
+ En intérêts totaux seuls (différé de capital)
+ En partie d'intérêts
+ En franchise d'intérêts totale

=> Ce sont ces deux derniers cas de figure qui conduisent à un amortissement négatif.

Mais ce qu'il faut remarquer c'est que, du fait de ce montage, bien qu'illégal pour le prêt long liseur au regard de l'article 1154 du code civil, le coût total du crédit et le TEG d'ensemble, tous prêts confondus, sont moins élevés en comparaison de ce qu'ils auraient été avec un seul et unique crédit.

En effet, outre moins d'intérêts et moins de primes d'assurances sur le prêt court emboîté - à échéance globale égale - l'on constate souvent un prêt lisseur plus court de quelques mois et donc, également moins d'intérêts et moins de primes d'assurances à payer.

Je n'ai pas connaissance que la justice ait eu à ce prononcer sur un amortissement négatif dans un tel cas de figure.
Mais ce serait intéressant car, en pratique, l'illégalité n'est qu'apparente puisque son résultat est de faire en sorte que l'emprunteur en ressort gagnant tant en termes de coût du crédit que de taux effectif global.

Cdt

Amortissement négatif sur un prêt à taux fixe

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