Amortissement négatif sur un prêt à taux fixe
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24 réponses
L'amortissement négatif est interdit.
Puisqu'il revient à faire porter des intérêts sur des intérêts capitalisés à une périodicité inférieure à l'année.(*)
Il conviendrait d'intervenir sur la base de l'article 1154 du Code civil :
« Les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. »
Il s'agit donc en termes juridiques d'une forme d'anatocisme prohibée.
(*) la différence entre le montant de l'échéance fixée inférieure au montant des intérêts conventionnels calculés sur le capital restant dû au terme de l'échéance précédente (et dans ce capital.. déjà le résultat de l'amortissement négatif passé...)
Puisqu'il revient à faire porter des intérêts sur des intérêts capitalisés à une périodicité inférieure à l'année.(*)
Il conviendrait d'intervenir sur la base de l'article 1154 du Code civil :
« Les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. »
Il s'agit donc en termes juridiques d'une forme d'anatocisme prohibée.
(*) la différence entre le montant de l'échéance fixée inférieure au montant des intérêts conventionnels calculés sur le capital restant dû au terme de l'échéance précédente (et dans ce capital.. déjà le résultat de l'amortissement négatif passé...)
Puisque c'est à taux fixe et en euros, vous devriez comparer les informations qu'on vous donne avec votre tableau d'amortissement.
Zut..je n'avais pas bien lu !
J'avais lu "taux variable"....
De l'amortissement négatif avec du taux fixe ...ce doit être une opération de magie noire !..
Pas possible sans cela !
Merci Germain.
J'avais lu "taux variable"....
De l'amortissement négatif avec du taux fixe ...ce doit être une opération de magie noire !..
Pas possible sans cela !
Merci Germain.
En fait nous avons en même temps un deuxième prêt celui là à taux variable que nous remboursons très vite.
Pour le prêt à taux fixe, nous savions que nous n'amortissions pas de capital pendant 10 ans mais nous ignorions ne pas payer tous les intérêts sur un mois et surtout qu'ils étaient transformés en capital dû le mois suivant (anatocisme!). C'est lisible sur notre tableau d'amortissement mais la conseillère de l'époque nous a "expliqué" que c'étaient des mathématiques financières nécessaires pour lisser les deux prêts ; à aucun moment elle ne nous a informé qu'en cas de remboursement anticipé on devait rembourser plus que le capital emprunté ! Aujourd'hui nous voyons bien tout ce que cela signifie, il y a six ans c'était du charabia et on a signé , nous avons peur que la banque s'arrête à cela : mes braves gens vous avez signé !
Mais en même temps, comme l'a écrit Gérard : c'est illégal.
Germain, désolée, je n'ai pas bien compris "histoire de différé d'amortissement avec capitalisation des intérêts (franchise totale) d'où le tableau d'amortissement à vérifier..."
Quelles seraient les conséquences ?
Pour le prêt à taux fixe, nous savions que nous n'amortissions pas de capital pendant 10 ans mais nous ignorions ne pas payer tous les intérêts sur un mois et surtout qu'ils étaient transformés en capital dû le mois suivant (anatocisme!). C'est lisible sur notre tableau d'amortissement mais la conseillère de l'époque nous a "expliqué" que c'étaient des mathématiques financières nécessaires pour lisser les deux prêts ; à aucun moment elle ne nous a informé qu'en cas de remboursement anticipé on devait rembourser plus que le capital emprunté ! Aujourd'hui nous voyons bien tout ce que cela signifie, il y a six ans c'était du charabia et on a signé , nous avons peur que la banque s'arrête à cela : mes braves gens vous avez signé !
Mais en même temps, comme l'a écrit Gérard : c'est illégal.
Germain, désolée, je n'ai pas bien compris "histoire de différé d'amortissement avec capitalisation des intérêts (franchise totale) d'où le tableau d'amortissement à vérifier..."
Quelles seraient les conséquences ?
Je me suis rendue aujh à "UFC QUE CHOISIR", un de leur spécialiste en domaine bancaire doit étudier mon dossier mais il est absent jusqu'au 26 avril. Néanmoins la personne qui m'a reçue aujh m'a indiqué que si nous pouvions mener une action "groupée" nous aurions plus de poids pour négocier et/ou mener une action juridique. De plus, si nous sommes nombreux à nous manifester ils peuvent également écrire un article dans la revue, et, ça, apparemment les banque n'aiment pas du tout... Je vous tiens donc au courant. rdv la semaine prochaine pour renégocier le prêt... Donc à suivre
Bonjour,
Je suis moi aussi dans votre cas. Je n'ai pas porté plainte contre le CMB car je travail dans le milieu bancaire et je pourrais peut-être un jour être amené à y postuler. Cependant, si vous le souhaitez, je peux vous donner les conseils et les démarches à faire pour "ennuyer"le CMB et leur faire payer cette politique commerciale appliquée entre 2004 et 2007.
Je suis moi aussi dans votre cas. Je n'ai pas porté plainte contre le CMB car je travail dans le milieu bancaire et je pourrais peut-être un jour être amené à y postuler. Cependant, si vous le souhaitez, je peux vous donner les conseils et les démarches à faire pour "ennuyer"le CMB et leur faire payer cette politique commerciale appliquée entre 2004 et 2007.
Merci de proposer vos conseils.
Le fait d'avoir un avocat nous a vraiment aidé car le CMB a vraiment eu peur d'aller au procès,
ils nous ont proposé un arrangement intéressant que nous avons accepté.
Je pense qu'il est au final plus intéressant de payer un avocat quelques heures que de s'adresser à
une association de consommateurs, c'est vraiment efficace.
Bon courage à vous tous.
Le fait d'avoir un avocat nous a vraiment aidé car le CMB a vraiment eu peur d'aller au procès,
ils nous ont proposé un arrangement intéressant que nous avons accepté.
Je pense qu'il est au final plus intéressant de payer un avocat quelques heures que de s'adresser à
une association de consommateurs, c'est vraiment efficace.
Bon courage à vous tous.
celine0222
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lundi 7 octobre 2013
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7 octobre 2013
7 oct. 2013 à 22:24
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Serait-il possible de connaître vos frais d'avocats
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Aaris
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samedi 1 février 2014
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1 février 2014
Modifié par Aaris le 1/02/2014 à 18:48
Modifié par Aaris le 1/02/2014 à 18:48
Bonjour,
Je découvre ce forum et cette discussion et voudrais attirer votre attention sur le cas particulier d'un amortissement négatif dans un prêt unique en comparaison avec ce même amortissement négatif résultant d'un montage à échéances lissées; plus spécialement dans les montages dits "multi lignes" ou "prêts gigognes".
Je précise au passage que - dans les principes - il n'y a aucune différence que le taux du prêt soit fixe ou variable/révisable.
Il est clair que dans un crédit unique cette technique a pour conséquence indirecte d'ajouter - au mois le mois - des intérêts dus et non payés au capital restant dû ce qui est donc en contradiction avec l'article 1154 du code civil traitant de l'anatocisme.
Mais dans les montages multi lignes la technique consiste à scinder en au moins deux le crédit unique de telle sorte a obtenir un "crédit court emboîté" dans un "crédit long lisseur".
Comme dans les crédits le taux varie en fonction de la durée, le crédit court profite d'un taux faible et s'amortit très vite. Par ailleurs, puisque le prêt est court, l'emprunteur paie moins de primes d'assurances.
Parallèlement le crédit long lisseur, fonction de l'échéance "tous prêts confondus" possible (supportable par l'emprunteur et acceptée par le prêteur) peut avoir une échéance :
+ En capital et intérêts
+ En intérêts totaux seuls (différé de capital)
+ En partie d'intérêts
+ En franchise d'intérêts totale
=> Ce sont ces deux derniers cas de figure qui conduisent à un amortissement négatif.
Mais ce qu'il faut remarquer c'est que, du fait de ce montage, bien qu'illégal pour le prêt long liseur au regard de l'article 1154 du code civil, le coût total du crédit et le TEG d'ensemble, tous prêts confondus, sont moins élevés en comparaison de ce qu'ils auraient été avec un seul et unique crédit.
En effet, outre moins d'intérêts et moins de primes d'assurances sur le prêt court emboîté - à échéance globale égale - l'on constate souvent un prêt lisseur plus court de quelques mois et donc, également moins d'intérêts et moins de primes d'assurances à payer.
Je n'ai pas connaissance que la justice ait eu à ce prononcer sur un amortissement négatif dans un tel cas de figure.
Mais ce serait intéressant car, en pratique, l'illégalité n'est qu'apparente puisque son résultat est de faire en sorte que l'emprunteur en ressort gagnant tant en termes de coût du crédit que de taux effectif global.
Cdt
Je découvre ce forum et cette discussion et voudrais attirer votre attention sur le cas particulier d'un amortissement négatif dans un prêt unique en comparaison avec ce même amortissement négatif résultant d'un montage à échéances lissées; plus spécialement dans les montages dits "multi lignes" ou "prêts gigognes".
Je précise au passage que - dans les principes - il n'y a aucune différence que le taux du prêt soit fixe ou variable/révisable.
Il est clair que dans un crédit unique cette technique a pour conséquence indirecte d'ajouter - au mois le mois - des intérêts dus et non payés au capital restant dû ce qui est donc en contradiction avec l'article 1154 du code civil traitant de l'anatocisme.
Mais dans les montages multi lignes la technique consiste à scinder en au moins deux le crédit unique de telle sorte a obtenir un "crédit court emboîté" dans un "crédit long lisseur".
Comme dans les crédits le taux varie en fonction de la durée, le crédit court profite d'un taux faible et s'amortit très vite. Par ailleurs, puisque le prêt est court, l'emprunteur paie moins de primes d'assurances.
Parallèlement le crédit long lisseur, fonction de l'échéance "tous prêts confondus" possible (supportable par l'emprunteur et acceptée par le prêteur) peut avoir une échéance :
+ En capital et intérêts
+ En intérêts totaux seuls (différé de capital)
+ En partie d'intérêts
+ En franchise d'intérêts totale
=> Ce sont ces deux derniers cas de figure qui conduisent à un amortissement négatif.
Mais ce qu'il faut remarquer c'est que, du fait de ce montage, bien qu'illégal pour le prêt long liseur au regard de l'article 1154 du code civil, le coût total du crédit et le TEG d'ensemble, tous prêts confondus, sont moins élevés en comparaison de ce qu'ils auraient été avec un seul et unique crédit.
En effet, outre moins d'intérêts et moins de primes d'assurances sur le prêt court emboîté - à échéance globale égale - l'on constate souvent un prêt lisseur plus court de quelques mois et donc, également moins d'intérêts et moins de primes d'assurances à payer.
Je n'ai pas connaissance que la justice ait eu à ce prononcer sur un amortissement négatif dans un tel cas de figure.
Mais ce serait intéressant car, en pratique, l'illégalité n'est qu'apparente puisque son résultat est de faire en sorte que l'emprunteur en ressort gagnant tant en termes de coût du crédit que de taux effectif global.
Cdt
Merci de vos réponses, nous avons bien emprunté en euros.
Nous pensons saisir le médiateur de la banque : le crédit mutuel , pour lui faire une bonne pub!
Nous avons rendez-vous dans huit jour avec un conseiller que nous ne connaissons pas, on aimerai que cela s'arrange sans trop de bataille...
Nous pensons saisir le médiateur de la banque : le crédit mutuel , pour lui faire une bonne pub!
Nous avons rendez-vous dans huit jour avec un conseiller que nous ne connaissons pas, on aimerai que cela s'arrange sans trop de bataille...
Bonjour,
Nous sommes également clients du Crédit Mutuel à Rennes, et nous nous posons (tardivement) aussi quelques questions sur nos prêts immobilier signés en 2005. Nous avons 4 prêts à taux fixe, donc un à taux zéro, et le remboursement du plus important de ceux là (taux fixe à 4.05%) utilise un amortissement négatif qui fait que nous remboursons une petite somme mensuelle pour l'instant et que notre capital restant dû n'a cessé d'augmenter. Pour les autres prêts en revanche, plus court en durée, c'est évidemment le contraire, et quand nous paierons la dernière échéance de ceux-là, le montant des échéances du prêt principal augmente pour "prendre le relai".
Cette pratique est-elle réellement interdite ?
Où en êtes vous dans vos démarches de votre côté ?
Quoi qu'il en soit, nous pensons sérieusement à changer de banque et faire racheter notre crédit si c'est intéressant pour nous.
Nous sommes également clients du Crédit Mutuel à Rennes, et nous nous posons (tardivement) aussi quelques questions sur nos prêts immobilier signés en 2005. Nous avons 4 prêts à taux fixe, donc un à taux zéro, et le remboursement du plus important de ceux là (taux fixe à 4.05%) utilise un amortissement négatif qui fait que nous remboursons une petite somme mensuelle pour l'instant et que notre capital restant dû n'a cessé d'augmenter. Pour les autres prêts en revanche, plus court en durée, c'est évidemment le contraire, et quand nous paierons la dernière échéance de ceux-là, le montant des échéances du prêt principal augmente pour "prendre le relai".
Cette pratique est-elle réellement interdite ?
Où en êtes vous dans vos démarches de votre côté ?
Quoi qu'il en soit, nous pensons sérieusement à changer de banque et faire racheter notre crédit si c'est intéressant pour nous.
Si vous êtes en situation d'amortissement négatif : sur votre tableau d'amortissement le capital restant dû augmente à l'issue de chaque règlement d'échéance : "plus je paie plus je dois».
Oui, si cela s'avère.
Mais dans ce cas vous n'amortissez jamais de capital et vos échéances ne sont constituées que d'intérêts.
Des échéances constituées uniquement d'intérêts cela peut exister en cas d'amortissement différé mais dans ce cas le capital dû reste fixe et la durée de la période est limitée.
Mais, je me répète, un prêt à amortissement négatif à taux fixe...jamais vu.
Il faudrait rencontrer une association de défense pour tirer l'affaire au clair (UFC ou AFUB).
Quel est votre département ?
Mais dans ce cas vous n'amortissez jamais de capital et vos échéances ne sont constituées que d'intérêts.
Des échéances constituées uniquement d'intérêts cela peut exister en cas d'amortissement différé mais dans ce cas le capital dû reste fixe et la durée de la période est limitée.
Mais, je me répète, un prêt à amortissement négatif à taux fixe...jamais vu.
Il faudrait rencontrer une association de défense pour tirer l'affaire au clair (UFC ou AFUB).
Quel est votre département ?
Nous sommes à rennes (35 ille et vilaine). J'ai déjà essayé de contacter l'afub, en vain. J'ai envoyé un mail, j'attends leur réponse.
Info complémentaire : le prêt est sur 20 ans et on devrait rembourser du capital à partir de la dixième année. Problème : on voudrait vendre l"appartement et solder le^prêt qui n'a que six ans.
on devrait donc rembourser d'après le tableau d'amortissement 71000 euro pour 57000 empruntés. (le capital ne reste donc pas fixe comme dans le cas d'un amortissement différé)
Merci encore de m'aider, rien que de communiquer, ça fait déjà du bien et ça peut éclaircir certains points.
Info complémentaire : le prêt est sur 20 ans et on devrait rembourser du capital à partir de la dixième année. Problème : on voudrait vendre l"appartement et solder le^prêt qui n'a que six ans.
on devrait donc rembourser d'après le tableau d'amortissement 71000 euro pour 57000 empruntés. (le capital ne reste donc pas fixe comme dans le cas d'un amortissement différé)
Merci encore de m'aider, rien que de communiquer, ça fait déjà du bien et ça peut éclaircir certains points.
Puisque vous n'amortissez pas le capital avant la dixième année, tout ce que vous avez payé jusque là ne sont que des intérêts (voire une partie seulement des intérêts). La partie d'intérêts que vous n'avez pas réglée vient se cumuler au capital restant dû. C'est limpide et explique pourquoi vous devez plus maintenant que le montant du prêt de départ.
C'est pour cela qu'il faut faire examiner ce prêt sérieusement par une association car un forum ne peut régler ce type de problème, il peut seulement donner des pistes.
Mais j'ai déjà rencontré ce type d'anatocisme illicite dans deux dossiers de prêts conso avec différé total au départ ( interets+capital).
Mais j'ai déjà rencontré ce type d'anatocisme illicite dans deux dossiers de prêts conso avec différé total au départ ( interets+capital).
Nous avons vu un conseiller du cmb qui nous a proposé de renégoceir notre prêt mais sur la base des 71000 euro dûs et non sur les 57000 empruntés!
On a dit qu'on ne souhaitait pas cette solution et sur l'aspect légal, il n'a pas voulu se prononcer. Notre avocat nous a aidé à rédiger une lettre au directeur de la banque demandant un nouveau tableau d'amortissement avec effet rétroactif,nous attendons maintenant la réponse.
On a dit qu'on ne souhaitait pas cette solution et sur l'aspect légal, il n'a pas voulu se prononcer. Notre avocat nous a aidé à rédiger une lettre au directeur de la banque demandant un nouveau tableau d'amortissement avec effet rétroactif,nous attendons maintenant la réponse.
ou en etes vous dans vos démarches?
Nous le directeur d'agence nous à carrément sorti du bureau...
Il ont meme trafiqué mon tabeau d'amortissement et ils ont crée une case interets différés pour éviter de mettre un amortissement -; seulement le probléme est le meme car ses interets differes sont reportés sur le capital restant du .... un écart au final de 40 000 euros!
Je monte un dossier avec ma protection juridique...j'espere obtenir gain de cause...
Nous le directeur d'agence nous à carrément sorti du bureau...
Il ont meme trafiqué mon tabeau d'amortissement et ils ont crée une case interets différés pour éviter de mettre un amortissement -; seulement le probléme est le meme car ses interets differes sont reportés sur le capital restant du .... un écart au final de 40 000 euros!
Je monte un dossier avec ma protection juridique...j'espere obtenir gain de cause...
Bonjour,
Je viens de connaitre la position de mon banquier: aucune négo possible...
j'ai un second rdv dans 15 jours...
Je dois ensuite me rendre à "UFC que choisir" afin de rencontrer un spécialiste financier.
J'ai prévenu ma conseillère de cette action + action juridique pour défaut de conseil.
Je vous tiens au courant.
Je viens de connaitre la position de mon banquier: aucune négo possible...
j'ai un second rdv dans 15 jours...
Je dois ensuite me rendre à "UFC que choisir" afin de rencontrer un spécialiste financier.
J'ai prévenu ma conseillère de cette action + action juridique pour défaut de conseil.
Je vous tiens au courant.
bonjour,
Je viens aussi de me rendre compte que sur un pret à taux fixe mais avec mensualités progressives nous avons un amortissement de capital négatif, sur le tableau nos mensualités correspondent aux interets + frais assurances du mois... hors à chaque mensualités il me rajoute 300euros sur le capital restant du, (si je paie les interets et frais assurances ne devrais je pas retomber à o d'amortisssement?) résultat si je continue je vais en 2017 partir sur une base de 125000 pour une base de départ de 84000 euros....
Merci pôur votre aide
Je viens aussi de me rendre compte que sur un pret à taux fixe mais avec mensualités progressives nous avons un amortissement de capital négatif, sur le tableau nos mensualités correspondent aux interets + frais assurances du mois... hors à chaque mensualités il me rajoute 300euros sur le capital restant du, (si je paie les interets et frais assurances ne devrais je pas retomber à o d'amortisssement?) résultat si je continue je vais en 2017 partir sur une base de 125000 pour une base de départ de 84000 euros....
Merci pôur votre aide
Cela est totalement illicite puisqu'il s'agit d'un anatocisme prohibé quant à la période de capitalisation des intérêts (voir ci-dessus).Même si cela est prévu au contrat.
Tentez le coup avec une association de consommateurs sur la base de l'article 1154 du Code civil, mais elles ne sont pas du tout nerveuses à ce sujet (je le sais je suis bénévole à l'UFC !).
Consultez un avocat qui vous renseignera mieux.
.
Tentez le coup avec une association de consommateurs sur la base de l'article 1154 du Code civil, mais elles ne sont pas du tout nerveuses à ce sujet (je le sais je suis bénévole à l'UFC !).
Consultez un avocat qui vous renseignera mieux.
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Merci,
j' attends les explications de ma conseillère aujourd'hui...
En plus je souhaite faire un rachat de crédit car j'ai emprunté lorsque les taux étaient haut...
C'est compliqué...
j' attends les explications de ma conseillère aujourd'hui...
En plus je souhaite faire un rachat de crédit car j'ai emprunté lorsque les taux étaient haut...
C'est compliqué...
Bonjour, il m arrive exactement la même chose que Christine.. J'ai rendez vous avec ma banque samedi matin. Je voudrais un rachat de prêt, vu que le capital restant dû est supérieur au capital de départ, faut il proratiser les intérêts que j'aurait dû payer et les rajouter au capital de départ? Ou vu que c'est illicite faut il que mon banquier reparte sur un capital égal au nominal.
Comment calculer les intérêts pour arriver à un arrangement amiable?
Merci de votre réponse.
Comment calculer les intérêts pour arriver à un arrangement amiable?
Merci de votre réponse.
Nous n'avons pas reçu de réponse de la banque dans les délais prévus.
Nous allons demander un rendez-vous avec le directeur de l'agence pour tenter de négocier une dernière fois mais notre avocat trouve cela inutile et est prêt à assigner la banque en justice. Nous avons également une assistance juridique, et espérons donc ne pas avoir de frais. Notre avocat pense que nous avons de bonnes chances, nous ne sommes pas en difficulté de paiement et allons tout de même mettre notre appartement en vente, la réparation pouvant se faire a posteriori. Tenez-nous au courant de vos avancées.
Christine, à quelle banque êtes-vous ?
Nous allons demander un rendez-vous avec le directeur de l'agence pour tenter de négocier une dernière fois mais notre avocat trouve cela inutile et est prêt à assigner la banque en justice. Nous avons également une assistance juridique, et espérons donc ne pas avoir de frais. Notre avocat pense que nous avons de bonnes chances, nous ne sommes pas en difficulté de paiement et allons tout de même mettre notre appartement en vente, la réparation pouvant se faire a posteriori. Tenez-nous au courant de vos avancées.
Christine, à quelle banque êtes-vous ?
Nous sommes au crédit mutuel; ma soeur aussi et elle rencontre le même soucis!
Visiblement c'était trés pratiqué chez eux il y a quelques temps...
On se donne des nouvelles...
Le dossier part à Paris demain... Le temps de le traiter et d'avoir l'avis des avocats...
Bon courage à vous
Visiblement c'était trés pratiqué chez eux il y a quelques temps...
On se donne des nouvelles...
Le dossier part à Paris demain... Le temps de le traiter et d'avoir l'avis des avocats...
Bon courage à vous
L'amortissement négatif est illicite en application de l'article 1154 du Code civil:
"Les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière."
Anatocisme sur une période inférieure à l'année
Voyez ma réponse du 14.02.2011 sut ce même post.
"Les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière."
Anatocisme sur une période inférieure à l'année
Voyez ma réponse du 14.02.2011 sut ce même post.
Nous avons eu le directeur de l'agence au téléphone ce matin, il nous a dit que notre courrier avait retenu son attention et qu'il attendait une réponse de leur service juridique, si j'ai bien compris ils n'ont pas trop envie d'aller au procès et ils nous ferons peut être une proposition d'arrangement, à voir, notre avocat nous a bien dit de ne lâcher sur rien.
La législation juridique et financière évolue en permanence...