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8 réponses
bonjour , si des solutions équivalentes sont mises en place , la double majorité ( art. 26 ) est suffisante . cassation 2008.
lucini
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9 janv. 2011 à 10:25
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Bonjour,
La Cour de Cassation considère que si le règlement de copropriété n'impose pas l'existence d'un concierge, mais la laisse à la discrétion du syndicat des copropriétaires, la suppression de ce service ne relève pas de l'unanimité.
Votre syndic interprète la loi dans son intérêt car la diminution des charges va réduire à termes ses honoraires, il ne prend pas en compte les récentes décisions de la jurisprudence.
Afin de déterminer la majorité requise pour entériner la suppression du poste de concierge nécessaire, la Cour de Cassation pousse à se demander si ce changement dans l'organisation de la copropriété va imposer à un copropriétaire une modification, soit à la destination de ses parties privatives, soit aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Dans le cas d'une réponse positive, un vote unanime de l'ensemble des membres du syndicat sera requis.
Dans le cas d'une réponse négative, un vote à la double majorité de l'article 26 suffira
En la matière, il convient d'examiner deux points, d'une part, les services de substitution prévus et, d'autre part, les stipulations du règlement de copropriété.
L'examen des stipulations du règlement de copropriété peut s'avérer déterminant. C'est ainsi que la suppression d'un poste de concierge ne relèvera pas de l'unanimité dès lors que ce poste sera en surnombre par rapport aux prévisions du règlement
De même, la double majorité de l'article 26 a été jugée suffisante lorsque le règlement de copropriété stipule que l'affectation d'un lot au logement du concierge durera tant qu'il existera un concierge (Paris, 17 janv. 1995, D. 1998. Somm. 1998. 272).
C'est la même solution qui prévaut logiquement dans l'arrêt du 24 septembre 2008, les stipulations contractuelles n'imposant nullement l'existence d'un concierge, cette possibilité étant uniquement laissée à l'appréciation du syndicat des copropriétaires.
Services de substitution
Un vote unanime est requis à chaque fois que les services de remplacement ne sont pas en tous points comparables à ceux qui étaient rendus par le concierge, par exemple:
- dans un immeuble composé de trois bâtiments, jugeant que l'installation de portes à interphones et de boîtes aux lettres ne procure pas, en matière de surveillance générale de la circulation interne et de réception de colis et de plis spéciaux, des services équivalents à ceux effectivement rendus jusqu'alors par le gardien logé à demeure,;
- en cas de « remplacement » du gardien par une société de services,
- Et la solution vaut pour toute modification enregistrée dans les modalités de jouissance des parties privatives, même si les services substitués sont d'une qualité identique, voire supérieure (abandon du gardiennage au profit de services de nettoyage de l'immeuble, de sortie des poubelles, de pose d'un digicode et de distribution du courrier.
Vous avez tous les éléments à votre problème.
Cordialement
La Cour de Cassation considère que si le règlement de copropriété n'impose pas l'existence d'un concierge, mais la laisse à la discrétion du syndicat des copropriétaires, la suppression de ce service ne relève pas de l'unanimité.
Votre syndic interprète la loi dans son intérêt car la diminution des charges va réduire à termes ses honoraires, il ne prend pas en compte les récentes décisions de la jurisprudence.
Afin de déterminer la majorité requise pour entériner la suppression du poste de concierge nécessaire, la Cour de Cassation pousse à se demander si ce changement dans l'organisation de la copropriété va imposer à un copropriétaire une modification, soit à la destination de ses parties privatives, soit aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Dans le cas d'une réponse positive, un vote unanime de l'ensemble des membres du syndicat sera requis.
Dans le cas d'une réponse négative, un vote à la double majorité de l'article 26 suffira
En la matière, il convient d'examiner deux points, d'une part, les services de substitution prévus et, d'autre part, les stipulations du règlement de copropriété.
L'examen des stipulations du règlement de copropriété peut s'avérer déterminant. C'est ainsi que la suppression d'un poste de concierge ne relèvera pas de l'unanimité dès lors que ce poste sera en surnombre par rapport aux prévisions du règlement
De même, la double majorité de l'article 26 a été jugée suffisante lorsque le règlement de copropriété stipule que l'affectation d'un lot au logement du concierge durera tant qu'il existera un concierge (Paris, 17 janv. 1995, D. 1998. Somm. 1998. 272).
C'est la même solution qui prévaut logiquement dans l'arrêt du 24 septembre 2008, les stipulations contractuelles n'imposant nullement l'existence d'un concierge, cette possibilité étant uniquement laissée à l'appréciation du syndicat des copropriétaires.
Services de substitution
Un vote unanime est requis à chaque fois que les services de remplacement ne sont pas en tous points comparables à ceux qui étaient rendus par le concierge, par exemple:
- dans un immeuble composé de trois bâtiments, jugeant que l'installation de portes à interphones et de boîtes aux lettres ne procure pas, en matière de surveillance générale de la circulation interne et de réception de colis et de plis spéciaux, des services équivalents à ceux effectivement rendus jusqu'alors par le gardien logé à demeure,;
- en cas de « remplacement » du gardien par une société de services,
- Et la solution vaut pour toute modification enregistrée dans les modalités de jouissance des parties privatives, même si les services substitués sont d'une qualité identique, voire supérieure (abandon du gardiennage au profit de services de nettoyage de l'immeuble, de sortie des poubelles, de pose d'un digicode et de distribution du courrier.
Vous avez tous les éléments à votre problème.
Cordialement
un grand merci pour l'interêt que vous portez à mon problème, aussi, l'AG étant passée il y a quelques jours et donc cette fonction de conciergerie reconduite par imposition et sans vote des copropriétaires (unanimité non représentée à l'AG), est-il possible de demander une AG extraordinaire surtout qu'un nouveau concierge n'a pas encore été trouvé et que la loge pas encore réparée tout du moins pas encore été mise aux normes nécéssaires (elec, plomberie...)
à t'on réellement un moyen de faire machine arrière, n'est-ce pas entrer dans une démarche juridique longue et compliquée à votre avis? merci.
très cordialement.
à t'on réellement un moyen de faire machine arrière, n'est-ce pas entrer dans une démarche juridique longue et compliquée à votre avis? merci.
très cordialement.
Bonsoir,
Votre Gardien (Concierge) prend sa Retraite, mais n'a-t-il pas envie de prolonger et/ou de continuer à exercer encore une année durant même voire davantage ?
Dans ce cas, vous pourriez proposer et demander de faire porter au vote en Résolution lors de la prochaine A.G que l'Employé est un Contrat de travail pour une durée déterminée, durée de douze mois...
Est-ce que le Syndicat envisagerait la suppression du Poste de Gardien après le départ à la Retraite de l'Employé (Concierge) et par la suite, la suppression de la Loge, pour ainsi permettre au Syndicat de pouvoir proposer et d'envisager la vente du Lot (Loge) ?
Cordialement.
Votre Gardien (Concierge) prend sa Retraite, mais n'a-t-il pas envie de prolonger et/ou de continuer à exercer encore une année durant même voire davantage ?
Dans ce cas, vous pourriez proposer et demander de faire porter au vote en Résolution lors de la prochaine A.G que l'Employé est un Contrat de travail pour une durée déterminée, durée de douze mois...
Est-ce que le Syndicat envisagerait la suppression du Poste de Gardien après le départ à la Retraite de l'Employé (Concierge) et par la suite, la suppression de la Loge, pour ainsi permettre au Syndicat de pouvoir proposer et d'envisager la vente du Lot (Loge) ?
Cordialement.
Bonjour,
En fait le concierge a déjà céssé son activité pour incapacité médicale (âge très avancé) et a déjà quitté la loge, aussi, ma question est, le syndic a t'il autorité pour imposer un vote à l'unanimité pour la suppression de ce poste qui occupe presque 30% des charges(le reglement de copropriété n'evoque pas de caractère impératif à cette présence), aussi et surtout alors qu'une grande partie des copropriétaires souhaite prendre une entreprise pour assurer cette fonction.
Très cordialement.
En fait le concierge a déjà céssé son activité pour incapacité médicale (âge très avancé) et a déjà quitté la loge, aussi, ma question est, le syndic a t'il autorité pour imposer un vote à l'unanimité pour la suppression de ce poste qui occupe presque 30% des charges(le reglement de copropriété n'evoque pas de caractère impératif à cette présence), aussi et surtout alors qu'une grande partie des copropriétaires souhaite prendre une entreprise pour assurer cette fonction.
Très cordialement.
lucini
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9 janv. 2011 à 11:48
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Vous pouvez contester l'interprétation du syndic car lorsque le règlement de copropriété prévoit l'existence d'un concierge, même s'il ne l'impose pas et laisse la décision à la discrétion du syndicat des copropriétaires, la suppression de ce service ne relève pas de l'unanimité.
Faites vous appuyer dans votre démarche par le Conseil Syndical et d'autres copropriétaires
Imposer de ce point soit mis à l'ordre du jour nde la prochaine AG
Cordialement
Faites vous appuyer dans votre démarche par le Conseil Syndical et d'autres copropriétaires
Imposer de ce point soit mis à l'ordre du jour nde la prochaine AG
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9 janv. 2011 à 11:58
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Bonjour,
Votre syndic vous mene en bateau : la suppression du poste de gardien ne releve absolument pas d'une decision a l'unanimite mais d'une decision au 2/3 .
Je le sais en connaissance de cause, nous avons oblige notre syndic a mettre cette question a l'ordre du jour malgre ses menaces (prudhommes, unanimite..)
La decision a ete votee et nous n'avons eu aucune contestation de la part du gardien!
Il a ete licencie pour cause de suppression du poste.
Le syndic a tout interet a ne pas externaliser la fonction de gardien: cela l'obligerait a suivre les differentes entreprises intervenant sur votre copropriete (espaces verts, menage, etc.. )
Vous n'avez plus qu'a vous interroger sur le serieux de votre syndic et a en changer si la copropriete est geree de la meme facon....
Sur le site internet Meilleuresyndic , des syndics transparents, qui n'ont rien a cacher...
Votre syndic vous mene en bateau : la suppression du poste de gardien ne releve absolument pas d'une decision a l'unanimite mais d'une decision au 2/3 .
Je le sais en connaissance de cause, nous avons oblige notre syndic a mettre cette question a l'ordre du jour malgre ses menaces (prudhommes, unanimite..)
La decision a ete votee et nous n'avons eu aucune contestation de la part du gardien!
Il a ete licencie pour cause de suppression du poste.
Le syndic a tout interet a ne pas externaliser la fonction de gardien: cela l'obligerait a suivre les differentes entreprises intervenant sur votre copropriete (espaces verts, menage, etc.. )
Vous n'avez plus qu'a vous interroger sur le serieux de votre syndic et a en changer si la copropriete est geree de la meme facon....
Sur le site internet Meilleuresyndic , des syndics transparents, qui n'ont rien a cacher...
Nous avons remplace son poste par des entreprises exterieures: menage, espaces verts et piscine.
Notre copropriete s'y retrouve largement, nous avons economise presque 30% par rapport a ce que nous coutait notre gardien (salaires, charges, telephone portable, materiel de jardin, essence tondeuse, fournitures piscines, etc....)
Et puis nous sommes a l'abri d'un accident de travail (mal de dos en soulevant une brouette de feuilles...) qui a dure presque 6 mois...
Notre copropriete s'y retrouve largement, nous avons economise presque 30% par rapport a ce que nous coutait notre gardien (salaires, charges, telephone portable, materiel de jardin, essence tondeuse, fournitures piscines, etc....)
Et puis nous sommes a l'abri d'un accident de travail (mal de dos en soulevant une brouette de feuilles...) qui a dure presque 6 mois...
Bonjour,
je suis dans le cas de mettre aux voix à l'unanimité la suppression du poste de gardien (parti en retraite) dans notre copropriété. Or nous sommes un certain nombre à souhaiter passer à une société de services.
Où puis-je trouver la décision noire sur blanc de la cour de cassation de 2008 qui fait jurisprudence en la matière (vote au 2/3).
Merci d'avance de votre aide précieuse.
Catherine
je suis dans le cas de mettre aux voix à l'unanimité la suppression du poste de gardien (parti en retraite) dans notre copropriété. Or nous sommes un certain nombre à souhaiter passer à une société de services.
Où puis-je trouver la décision noire sur blanc de la cour de cassation de 2008 qui fait jurisprudence en la matière (vote au 2/3).
Merci d'avance de votre aide précieuse.
Catherine
Bonsoir,
La suppression du poste de gardien requiert, en principe, la double majorité
La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 (JO du 27.3.09) ajoute un nouvel alinéa à l'article 26 de la loi 1965 (art. 26-f) permettant de voter la suppression du service de gardiennage, ainsi que celle du logement affecté à cette activité, à la double majorité de l'article 26.
Et cela sans distinguer si le service était ou non prévu par le règlement de copropriété.
En revanche, l'unanimité est toujours nécessaire si la suppression du poste de gardien porte atteinte à la destination de l'immeuble. En effet, dès lors qu'il est démontré que ce service contribue au standing de la copropriété, une décision unanime est requise pour le supprimer.
Cordialement.
La suppression du poste de gardien requiert, en principe, la double majorité
La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 (JO du 27.3.09) ajoute un nouvel alinéa à l'article 26 de la loi 1965 (art. 26-f) permettant de voter la suppression du service de gardiennage, ainsi que celle du logement affecté à cette activité, à la double majorité de l'article 26.
Et cela sans distinguer si le service était ou non prévu par le règlement de copropriété.
En revanche, l'unanimité est toujours nécessaire si la suppression du poste de gardien porte atteinte à la destination de l'immeuble. En effet, dès lors qu'il est démontré que ce service contribue au standing de la copropriété, une décision unanime est requise pour le supprimer.
Cordialement.
lucini
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8 juin 2011 à 20:34
8 juin 2011 à 20:34
Bonsoir,
Saisie par un copropriétaire qui contestait la suppression du poste de concierge, une cour d'appel avait jugé que cette décision aurait dû être votée à l'unanimité des copropriétaires.
Les juges se fondaient sur le règlement de copropriété de l'immeuble qui stipulait que : «le service de l'immeuble est assuré par un concierge si le syndicat en décide ainsi».
Mais la Cour de cassation (Cass. civ. 3e du 24 septembre 2008, n° 07-17.039) a considéré que cette rédaction du règlement n'imposait pas l'existence du concierge, mais la laissait à la discrétion des copropriétaires. Dès lors, la double majorité dite de l'article 26 était suffisante pour supprimer le poste de concierge.
Cette décision confirme la tendance de la jurisprudence à considérer que la suppression du concierge/gardien d'immeuble est possible lorsque des solutions équivalentes sont mises en place.
Cordialement
Saisie par un copropriétaire qui contestait la suppression du poste de concierge, une cour d'appel avait jugé que cette décision aurait dû être votée à l'unanimité des copropriétaires.
Les juges se fondaient sur le règlement de copropriété de l'immeuble qui stipulait que : «le service de l'immeuble est assuré par un concierge si le syndicat en décide ainsi».
Mais la Cour de cassation (Cass. civ. 3e du 24 septembre 2008, n° 07-17.039) a considéré que cette rédaction du règlement n'imposait pas l'existence du concierge, mais la laissait à la discrétion des copropriétaires. Dès lors, la double majorité dite de l'article 26 était suffisante pour supprimer le poste de concierge.
Cette décision confirme la tendance de la jurisprudence à considérer que la suppression du concierge/gardien d'immeuble est possible lorsque des solutions équivalentes sont mises en place.
Cordialement
Merci pour vos réponses rapide. En ce qui concerne la notion de standing de la copropriété, quel est l'argument qui permet de juger du standing apporté ou non ?
Un immeuble mitoyen qui est de même facture architecturale et date de la même époque de construction (1972) que le nôtre n'a pas de gardien.
Son standing est-il moins bien que chez nous parce qu'il n'a pas de gardien ?
Un immeuble mitoyen qui est de même facture architecturale et date de la même époque de construction (1972) que le nôtre n'a pas de gardien.
Son standing est-il moins bien que chez nous parce qu'il n'a pas de gardien ?
il existe différentes notions d'appréciation quant à l'aspect d'un Immeuble...
à Paris, pour la plupart, ils sont compris comme étant dans la catégorie de beaux immeubles
Immeuble en "Pierre de Paris (avec ou sans Gardien), en brique (parfois avec Gardien), en Pierre de taille (Haussmann) reconnaissable pour son Architecture (certains ont même des sculptures) avec un Gardien ou un couple de gardiens etc...
à Paris, pour la plupart, ils sont compris comme étant dans la catégorie de beaux immeubles
Immeuble en "Pierre de Paris (avec ou sans Gardien), en brique (parfois avec Gardien), en Pierre de taille (Haussmann) reconnaissable pour son Architecture (certains ont même des sculptures) avec un Gardien ou un couple de gardiens etc...
La législation juridique et financière évolue en permanence...