Division d'une maison en 2 en vue de louer [Résolu]

Signaler
Messages postés
1
Date d'inscription
vendredi 19 novembre 2010
Statut
Membre
Dernière intervention
19 novembre 2010
-
Josh Randall
Messages postés
21785
Date d'inscription
dimanche 16 avril 2006
Statut
Contributeur
Dernière intervention
2 avril 2020
-
Bonjour,
Nous avons acheté il y a 3 ans une maison où nous avons envisagé de la diviser en 2 pour en louer une partie et habiter dans l'autre. Il y a des travaux a prevoir sur une partie car actuellement c'est uniquement une grange.
La totalité de la maison fait plus de 170m2. Je souhaiterai éviter d'avoir à faire appel à un architecte pour raison financière.
Je voulais donc diviser la maison en 2 par un géomètre mais celui ci m'a indiqué que cela ne m'exonèrerai pas d'un architecte.
merci de m'aider dans les démarches à faire je suis un peu perdue.

5 réponses

Messages postés
21785
Date d'inscription
dimanche 16 avril 2006
Statut
Contributeur
Dernière intervention
2 avril 2020
4 506
Bonjour
La transformation d'une grange en habitation est de toute façon soumise à permis de construire.
Et comme sa surface vient s'ajouter à la surface actuelle de la maison, que cette surface est supérieure à 170m², il y a obligation de faire appel à un architecte (du moins pour la signature des documents).

De toute façon, au préalable, il conviendra de te rendre à la mairie et voir si ton projet entre dans le cadre des règles d'urbanismes actuellement en vigueur sur ta commune.
la question m'interesse: je suis dans le même cas de figure et je me demande si j'ai obligation de créer des places de parkings si je crée 2 studios dans ma residence principale, qui seront loués en meublés a des etudiants? merci pour votre retour avisé
LauD
Josh Randall
Messages postés
21785
Date d'inscription
dimanche 16 avril 2006
Statut
Contributeur
Dernière intervention
2 avril 2020
4 506
Oui
si vous divisez du bati, la mairie ne demandera pas de place de parking.
Josh Randall
Messages postés
21785
Date d'inscription
dimanche 16 avril 2006
Statut
Contributeur
Dernière intervention
2 avril 2020
4 506
Merci pour ce commentaire tardif...
Bonjour,

Je ne suis pas tout à fait d'accord avec la réponse qui a été donnée plus haut. Il semblerait que les dernières modifications en date du code de l'urbanisme et des différentes autorisations de travaux (PC / DP) ont introduis une notion selon laquelle tout bâtiment annexe est supposé avoir la même destination que le bâtiment principal auquel il est rattaché (par exemple un garage annexe d'une habitation est considéré comme étant à usage d'habitation)

La transformation d'une grange annexe à un bâtiment d'habitation ne relève donc plus d'un changement de destination (et n'en à jamais réellement relevé au terme de la loi mais était en réalité un usage des services d'urbanisme) mais uniquement d'une création de SHON supplémentaire (qui, si elle ne dépasse pas les 20m², est uniquement soumise à une DP ).

Je ne pense pas que ce soit le cas ici (la grange doit bien faire plus de 20 m²...) Mais je pensais intéressant d'apporter cette précision afin de ne pas induire en erreur certains internautes qui tomberaient sur cette discussion pour transformer une partie de leur garage en chambre supplémentaire comme c'est le cas bien souvent.

Cordialement.
Josh Randall
Messages postés
21785
Date d'inscription
dimanche 16 avril 2006
Statut
Contributeur
Dernière intervention
2 avril 2020
4 506
Bonjour
(par exemple un garage annexe d'une habitation est considéré comme étant à usage d'habitation) 

Ben justement non. Si un garage était considéré comme étant une habitation, sa surface serait comptabilisée dans la SHON totale de la maison. Hors, ce n'est pas le cas puisqu'il est seulement constitutif de SHOB.
Un garage, comme son nom l'indique est en théorie considéré comme devant accueillir une (ou des) voiture(s).

Ou alors j'ai pas bien lu les textes e la réforme et j'aimerais bien dans ce cas que tu me fournisse la preuve de ce que tu avances.

Pour ce qui est e la grange, en effet il y a nuance à apporter notamment si celle-ci fait partie d'une exploitation agricole et qu'elle est rattachée à la maison principale (enfin je crois de mémoire)
Bonjour,

Je ne m'étais pas réellement penché sur la question législative, mais l'ensemble des sources que j'avais me permettais de répondre en ne prenant qu'un risque limité.

Ceci dit et afin d'éclaircir ce point j'ai repris le code de l'urbanisme en vigueur et j'y ai déniché ces informations (Extraits):

Article *R421-17

Doivent être précédés d'une déclaration préalable lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R. 421-14 à R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants :
[...]

b) Les changements de destination d'un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l'article R. 123-9 ; pour l'application du présent alinéa, les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal ;
[...]

f) Les travaux ayant pour effet la création d'une surface hors oeuvre brute supérieure à deux mètres carrés et inférieure ou égale à vingt mètres carrés ;

g) Les travaux ayant pour effet de transformer plus de dix mètres carrés de surface hors oeuvre brute en surface hors oeuvre nette.

Dans le cas dont on parlais plus haut, il ne s'agit pas de création de surface, le f) est dont exclu.

Petit bémol par rapport à ce que j'ai avancé et induit par le g): le changement maximum de SHOB vers SHON soumis à DP est de 10m², au delà il est nécessaire de passer par un PC


R123-9:

[...] les constructions sont destinées à l'habitation, à l'hébergement hôtelier, aux bureaux, au commerce, à l'artisanat, à l'industrie, à l'exploitation agricole ou forestière ou à la fonction d'entrepôt. [...]


Donc, et à moins de qualifier un garage comme à usage d'entrepôt, il entre bien dans la catégorie d'un bâtiment annexe à la fonction d'habitation et au terme du b) du R421-17 il ne s'agit donc pas d'un changement de destination.

J'espère que ces éléments d'information permettrons d'apporter plus de précision et de crédibilité à l'information que j'avançais.

Il ne s'agit évidement que d'une interprétation des articles de loi existant, si quelqu'un y voyais une quelconque erreur, il ne faut surtout pas hésiter (comme ça à été fait) à émettre des doutes qui permettront dans tous les cas d'avancer.

merci pour cette réponse je vais aller de ce pas à la mairie pour commencer voir si effectivement je suis en droit de faire ce projet. et j'irai donc faire appel a un architecte.
merci
Messages postés
21785
Date d'inscription
dimanche 16 avril 2006
Statut
Contributeur
Dernière intervention
2 avril 2020
4 506
Certes, les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal..

Cependant:
1- Afin d'apprécier s'il y a ou non un changement de destination il convient d'abord d'examiner la destination de la construction puis de qualifier la destination du projet. Il y a changement de destination lorsqu'un bâtiment existant passe d'une des neuf catégories définies par l'article R.123-9 du code de l'urbanisme à une autre de ces catégories.
Dans ce cas précis, il s'agit d'une grange. La destination de départ de cette grange devait sans doute être liée à l'activité agricole (stockage?). Donc SHOB.

2- En ce qui concerne la notion de locaux accessoires.
La transformation d'une grange en habitation constitue un changement de destination, sauf si on considère qu'il s'agit d'un local accessoire à une habitation. Ce qui risque de ne pas être le cas ici puisque ce le projet consiste à créer des logements destinés à la location et non pas à usage d'habitation principale.
Le changement de destination est soumis à permis de construire ou à déclaration préalable en fonction de la nature des travaux à réaliser (dans ce cas ce sera un permis de construire).

3- La notion d'usage.
C'est là où ça devient intéressant.
Depuis le 1er janvier 1970, "[...]es locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés" (c'est peut-être une mauvaise interprétation de ma part) [article L 631-7 du Code de la Construction et de l'Habitation]
Le changement d'usage est précisé dans l'article L 631-8 du CCH.

Enfin l'article L 425-9 du Code de l'Urbanisme précise la nécessité du dépôt de dossier afin d'obtenir l'autorisation de faire les travaux pour changement d'usage.

En tout cas ça devrait permettre de préciser les choses en matière de changement de destination/usage.

Mais de toute façon, le dépôt d'un permis de construire aurait de toute façon été obligatoire car, outre le changement d'usage, et la transformation de SHOB en SHON, les travaux induisent aussi la modification de la façade existante et la création/modification d'ouvertures (portes, fenêtres) et peut être également, ce qui de façon automatique nécessite le dépôt d'un PC.
Tout à fait d'accord avec le fait que pour le projet à l'origine du post un PC est nécessaire, mais j'ai bien précisé dans ma réponse, que ce n'était pas forcément le cas pour la transformation d'un garage en pièce supplémentaire pour une maison (pratique qui je pense est très courante). L'usage de cette grange était très certainement agricole, il y a donc bien changement de destination au sein des 9 proposées par le code de l'urbanisme.

Cependant, la distinction entre habitation principale et logement mis en location n'est pas prévue par la loi, on voit bien que la seule information qui apparait dans la liste exhaustive des 9 destinations prévues est "habitation" sans plus d'information. Un logement mis en location a donc la même destination qu'un logement occupé à titre de résidence principale.

Pour ce qui concerne l'article L 425-9 du code de l'urbanisme que vous citez, il est important de ne pas omettre que son champ d'application est limité au cas prévus par l'article L. 631-7 qui a lui aussi un champ d'application très limité: "[...] aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne [...]"

Par contre, je ne suis pas d'accord avec votre conclusion qui est de dire que les modifications de façade entrainent automatiquement une demande de permis de construire. Pour moi la seule raison qui implique dans le projet cité un PC et non une déclaration préalable est constituée par la superficie de SHOB qui est changée en SHOB qui dépasse le maximum autorisé par une DP. Car je rappelle que la DP vaut pour déclaration de changement de destination le cas échéant et est valable pour les modifications de façade. Peut être avez-vous des informations contraires à ce sujet ?
Messages postés
21785
Date d'inscription
dimanche 16 avril 2006
Statut
Contributeur
Dernière intervention
2 avril 2020
4 506
je ne suis pas d'accord avec votre conclusion qui est de dire que les modifications de façade entrainent automatiquement une demande de permis de construire.

Ce n'ai pas ce que j'ai dit. j'ai dit que dans ce projet précis (et encore j'ai peut-être été un peu loin dans mon raisonnement), les travaux entrepris modifieraient la façade de telle façon que cela obligerait au dépôt d'un permis de construire.

De toute façon, le problème est surtout de répondre à la question d'Aurélie. Et quoi qu'il arrive, il y a nécessité de déposer un PC

L'impossible est le seul adversaire digne de l'homme
Dossier à la une