Division d'une maison en 2 en vue de louer

Bonjour

(par exemple un garage annexe d'une habitation est considéré comme étant à usage d'habitation) 

Ben justement non. Si un garage était considéré comme étant une habitation, sa surface serait comptabilisée dans la SHON totale de la maison. Hors, ce n'est pas le cas puisqu'il est seulement constitutif de SHOB.
Un garage, comme son nom l'indique est en théorie considéré comme devant accueillir une (ou des) voiture(s).

Ou alors j'ai pas bien lu les textes e la réforme et j'aimerais bien dans ce cas que tu me fournisse la preuve de ce que tu avances.

Pour ce qui est e la grange, en effet il y a nuance à apporter notamment si celle-ci fait partie d'une exploitation agricole et qu'elle est rattachée à la maison principale (enfin je crois de mémoire)

Bonjour,

Je ne m'étais pas réellement penché sur la question législative, mais l'ensemble des sources que j'avais me permettais de répondre en ne prenant qu'un risque limité.

Ceci dit et afin d'éclaircir ce point j'ai repris le code de l'urbanisme en vigueur et j'y ai déniché ces informations (Extraits):

Article *R421-17

Doivent être précédés d'une déclaration préalable lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R. 421-14 à R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants :
[...]

b) Les changements de destination d'un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l'article R. 123-9 ; pour l'application du présent alinéa, les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal ;
[...]

f) Les travaux ayant pour effet la création d'une surface hors oeuvre brute supérieure à deux mètres carrés et inférieure ou égale à vingt mètres carrés ;

g) Les travaux ayant pour effet de transformer plus de dix mètres carrés de surface hors oeuvre brute en surface hors oeuvre nette.

Dans le cas dont on parlais plus haut, il ne s'agit pas de création de surface, le f) est dont exclu.

Petit bémol par rapport à ce que j'ai avancé et induit par le g): le changement maximum de SHOB vers SHON soumis à DP est de 10m², au delà il est nécessaire de passer par un PC

R123-9:

[...] les constructions sont destinées à l'habitation, à l'hébergement hôtelier, aux bureaux, au commerce, à l'artisanat, à l'industrie, à l'exploitation agricole ou forestière ou à la fonction d'entrepôt. [...]

Donc, et à moins de qualifier un garage comme à usage d'entrepôt, il entre bien dans la catégorie d'un bâtiment annexe à la fonction d'habitation et au terme du b) du R421-17 il ne s'agit donc pas d'un changement de destination.

J'espère que ces éléments d'information permettrons d'apporter plus de précision et de crédibilité à l'information que j'avançais.

Il ne s'agit évidement que d'une interprétation des articles de loi existant, si quelqu'un y voyais une quelconque erreur, il ne faut surtout pas hésiter (comme ça à été fait) à émettre des doutes qui permettront dans tous les cas d'avancer.

Tout à fait d'accord avec le fait que pour le projet à l'origine du post un PC est nécessaire, mais j'ai bien précisé dans ma réponse, que ce n'était pas forcément le cas pour la transformation d'un garage en pièce supplémentaire pour une maison (pratique qui je pense est très courante). L'usage de cette grange était très certainement agricole, il y a donc bien changement de destination au sein des 9 proposées par le code de l'urbanisme.

Cependant, la distinction entre habitation principale et logement mis en location n'est pas prévue par la loi, on voit bien que la seule information qui apparait dans la liste exhaustive des 9 destinations prévues est "habitation" sans plus d'information. Un logement mis en location a donc la même destination qu'un logement occupé à titre de résidence principale.

Pour ce qui concerne l'article L 425-9 du code de l'urbanisme que vous citez, il est important de ne pas omettre que son champ d'application est limité au cas prévus par l'article L. 631-7 qui a lui aussi un champ d'application très limité: "[...] aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne [...]"

Par contre, je ne suis pas d'accord avec votre conclusion qui est de dire que les modifications de façade entrainent automatiquement une demande de permis de construire. Pour moi la seule raison qui implique dans le projet cité un PC et non une déclaration préalable est constituée par la superficie de SHOB qui est changée en SHOB qui dépasse le maximum autorisé par une DP. Car je rappelle que la DP vaut pour déclaration de changement de destination le cas échéant et est valable pour les modifications de façade. Peut être avez-vous des informations contraires à ce sujet ?