Quels risques achat maison travaux non déclarés ?

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Bonjour,

Nous sommes fortement intéressés par l'achat d'une maison, seulement en se renseignant auprès des impôts et de la mairie, nous constatons d'importantes incohérences concernant la surface habitable. Il s'avère que la surface habitable déclarée est très inférieure à la surface habitable réelle (90m² déclarés aux impôts et au cadastre, 130m² pour le DPE, et même plutôt 180m² en se fiant à nos mesures).
C'est une maison à étage des années soixante dont le RDC était à l'origine un garage, chaufferie etc... Seul le premier étage (90m²) devait être habitable (cf surface connue par les impôts). Hors les propriétaires actuels ont visiblement rendu habitable tout le RDC sans rien déclarer ni aux impôts ni à l'urbanisme (en conservant notamment l'aspect extérieur comme les portes de garage, qui sont devenues "factices" puisque donnant directement sur une nouvelle cloison...)

Concernant les impôts :
Si nous achetons cette maison, nous voudrions nous mettre en conformité avec les impôts et nous nous attendons donc à une forte augmentation de la taxe foncière et d'habitation, mais cela n'est pas un problème.
En revanche est-il possible que les impôts se retournent contre nous s'ils découvraient cette non déclaration des anciens propriétaires (régularisation de la taxe foncière sur les années précédentes...) ?

Concernant l'urbanisme :
Pour nous mettre en conformité, pouvons nous déclarer nous même cette augmentation de surface habitable (en déclarant nous même aujourd'hui les travaux réalisés les années précédentes par les anciens propriétaires) ? Cela a t-il un coût ? La mairie risque-t-elle de se retourner contre nous ou contre les anciens propriétaires (amendes etc) pour cette non déclaration ?
Nous aimerions également faire d'importants travaux et donc demander les autorisations d'urbanisme nécessaires (création d'un garage attenant, création de baies vitrées, de vélux...). Cette non déclaration antérieure nous créée-t-elle un préjudice pour l'acceptation des nouveaux travaux que nous souhaiterions faire ? Risque-t-on un refus même en respectant le PLU ?

Concernant la vente chez le notaire :
Quelle surface apparaîtra dans l'acte de vente ? Celle du DPE ? Celle connue par les impôts ? Celle du précédent acte de vente concernant cette maison ? Celle pour laquelle vendeur et acheteur se seront mis d'accord ?
Le notaire doit-il prendre connaissance de la surface réellement déclarée sur le plan cadastral ou aux impôts et en vérifier l'exactitude ?
Peut-on rajouter des clauses à l'acte de vente qui pourraient nous protéger d'éventuelles poursuites (spécifier les travaux d'aménagement non déclarés par les vendeurs...)

Le mandataire immobilier qui s'occupe de la vente nous dit de son côté que dans ces cas là, il faut qu'acquéreur et vendeur se mettent d'accord pour ne rien dire chez le notaire (acquiescer en coeur pour la surface de la maison annoncée par le notaire, pour l'absence de travaux ces dernières années...). Mais cela nous semble peu honnête.

Nous ne souhaitons pas mettre en difficulté le vendeur (devant les impôts, l'urbanisme...) car nous sommes très intéressés par cette maison. Mais à la fois nous ne souhaitons pas supporter par la suite toutes les conséquences de son manque d'honnêteté (régularisation sur les années précédentes ou amendes), ni acheter une maison de 90m² déclarés au prix d'une maison de 180m².
Est-il raisonnable d'acheter cette maison en l'état en régularisant la situation nous même par la suite ou doit-on demander au vendeur de procéder lui même à toutes les régularisations nécessaires avant la vente ?
Pouvons nous demander au vendeur une baisse du prix de la maison, pour que celui-ci corresponde réellement à la surface officiellement déclarée (90m² et non 130 ni 180m²) ?

Merci de vos éclairages

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13 février 2021
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Bonjour

Le mandataire immobilier qui s'occupe de la vente nous dit de son côté que dans ces cas là, il faut qu'acquéreur et vendeur se mettent d'accord pour ne rien dire chez le notaire (acquiescer en coeur pour la surface de la maison annoncée par le notaire, pour l'absence de travaux ces dernières années...). Mais cela nous semble peu honnête.

En effet, ce la revient à produire des documents faux par rapport à la réalité. Demandez à votre notaire la procédure à suivre.


Concernant l'urbanisme:
A vous de voir ce que vous voulez. Soit le propriétaire précédent procède à la régularisation des travaux effectués. Soit vous choisissez de le faire vous même en ajoutant les travaux à envisagés.
Vérifiez s'il est nécessaire de recourir à un architecte.