Peut on peindre un mur limitrophe ?

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bronxiol
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Bonjour,

nous avons acheté une maison de ville avec terrasse. Un pan de mur du voisin (il s'agit d'un entrepot) donne sur notre terrasse.

A-t-on le droit de le peindre (faire une petite fresque en fait ?).

merci pour votre aide.
Vanessa
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Bonjour
Lorsque l'on doit ériger une clôture, des questions cruciales se posent, notamment: à qui incombe cette tâche de même que les frais qui en découlent, à quelles exigences cette clôture doit-elle satisfaire... ?

Dans le Code civil, la problématique relative aux murs mitoyens se résume à une dizaine d'articles. Cette réglementation des plus sommaires explique pourquoi le nombre de différends portant sur les murs mitoyens est inversement proportionnel à l'attention que le législateur daigne lui accorder.

Privatif ou commun?
Par définition, un mur servant de clôture entre deux propriétés est un mur de séparation. Il peut être privatif ou commun. Un mur de séparation privatif est la propriété exclusive de l'un des propriétaires des domaines limitrophes. En conséquence, seul le propriétaire est responsable de l'entretien et des réparations de ce mur.

Un mur de séparation commun, appelé mur mitoyen, se situe à la limite de deux servitudes de propriétaires différents et leur appartient en copropriété. L'aspect de la copropriété caractérise le mur mitoyen et entraîne d'importantes répercussions sur le plan juridique. En vertu de cette copropriété, aucun des copropriétaires ne jouit de l'exclusivité du droit de propriété sur ce mur. Celui-ci est commun dans sa totalité, c'est-à-dire que les copropriétaires ne possèdent pas la moitié d'un mur, mais que chacun est responsable pour la moitié du mur entier.

Quand parle-t-on de mur mitoyen?
La mitoyenneté est tout d'abord déterminée sur la base d'un acte établi de commun accord. Ainsi, on peut définir une convention dans laquelle les deux propriétaires stipulent expressément la mitoyenneté du mur, le transfert de propriété tout en précisant un prix de reprise. Ce montant est déterminé en tenant compte de la valeur du terrain et de celle du mur. Il est conseillé de faire rédiger de telles conventions par un géomètre ou un architecte. Cette convention de transfert de propriété doit être présentée pour enregistrement dans les quatre mois qui suivent sa signature. Il faut payer un droit d'enregistrement fixe de 10 %. Le cas échéant, le bureau d'enregistrement pourra ainsi toujours établir la mitoyenneté de murs plus anciens, grâce à ces documents.

En outre, on peut aussi obtenir la mitoyenneté d'un mur de séparation par prescription. Le propriétaire d'un domaine attenant peut acquérir la copropriété du mur de séparation privatif de son voisin, s'il jouit de la propriété permanente, continue, tranquille, publique et sans ambiguïté de ce mur depuis 30 ans (dans certains cas exceptionnels, 20 ou 10 ans). Pour pouvoir invoquer la prescription, il faut en fait «prendre possession du mur». Les simples travaux d'entretien, comme une remise en peinture, ne suffisent pas pour invoquer la prescription d'acquisition. Par prise de possession, on entend une utilisation effective, comme par exemple une construction s'appuyant contre le mur de séparation.

S'il n'existe aucune convention de reprise du mur, ni de prescription d'acquisition trentenaire, on peut invoquer une présomption légale pour prouver la mitoyenneté du mur de séparation, devant le juge de paix, selon le cas. Ainsi, dans les villes et campagnes, tous les murs sont présumés mitoyens, lorsqu'ils servent de séparation entre les bâtiments; et dans ce cas, jusqu'à hauteur de la toiture la moins haute ou jusqu'à la séparation entre les courts intérieures et les jardins, ou la séparation entre les servitudes dans les champs. Dans la pratique, cela revient à dire que la majorité des murs de séparation sont présumés mitoyens. Cette présomption de mitoyenneté vaut pour autant que l'on n'établisse pas la preuve du contraire.

Droit ou obligation?
Le Code civil interprète la mitoyenneté d'un mur de séparation comme étant un droit et une obligation.



Tout d'abord, chaque propriétaire a le droit de rendre mitoyen un mur de séparation existant, à condition qu'il paie le prix du transfert. Dans la plupart des cas, la mitoyenneté est particulièrement utile, car de cette manière, la superficie constructible pour le (deuxième) candidat-bâtisseur est agrandie. Il faudra tout d'abord s'enquérir quant à la capacité portante du mur de séparation existant. Un muret de 9 cm, par exemple, ne pourra jamais fonctionner comme mur mitoyen entre deux maisons.

Lorsqu'il n'existe encore aucune clôture quelle qu'elle soit entre deux parcelles destinées à des logements, n'importe qui peut obliger son voisin à contribuer à l'érection d'un mur de séparation mitoyen. Le droit à la vie privée se trouve à la base de cette obligation. La manière dont ce mur devra être érigé, devra être déterminée de commun accord entre les deux parties, tout en tenant compte des prescriptions communales ou urbanistiques, ainsi que des usages bien établis relatifs aux murs de séparation. Tout différend sera réglé devant le juge de paix par une procédure judiciaire.

Pour terminer, il existe une obligation de mitoyenneté si le voisin appuie son bâtiment contre le mur de séparation ou le construit contre celui-ci. Cette mise en service crée alors l'obligation de prise de possession dans le chef du deuxième bâtisseur. L'interprétation de la notion de mise en service/prise de possession déclenche la plupart des discussions. Comme dit plus haut, de petits travaux de peinture ou le fait de planter un clou dans le mur mitoyen ne suffiront pas pour déterminer qu'il s'agit d'une prise de possession effective. On s'en remettra encore au juge de paix pour émettre un jugement de fait. Actuellement, force est malheureusement de constater que la jurisprudence en la matière est encore extrêmement contradictoire.

Conséquences de la mitoyenneté
La copropriété du mur mitoyen implique que chaque copropriétaire contribue aux frais d'entretien et de réparation du mur mitoyen. A cet égard, chaque propriétaire peut peser le pour et le contre quant à l'utilité des réparations/reconstructions planifiées pour le mur et des frais encourus. Sinon, chaque copropriétaire peut renoncer à ses droits de copropriété, pour autant que ses bâtiments ne s'appuient pas sur, ou ne sont pas construits contre, ce mur mitoyen.

Les copropriétaires d'un mur mitoyen peuvent utiliser ce mur. Ils peuvent même le rehausser. Ils devront néanmoins toujours tenir compte du fait que la démarche ne lèse en aucune façon les droits de l'autre copropriétaire. Pour cette raison, les copropriétaires ont tout intérêt à se consulter au préalable afin d'éviter de longues procédures stériles.
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