Local commercial à usage d'habitation [Fermé]

Signaler
-
 Talya -
Bonjour,
je souhaiterai avoir un renseignement concernant un local commercial à usage d'habitation.
Le propriétaire a obtenu l'accord du syndic ainsi qu'un permis de construire en mai 2007 pour le transformer. Il a réalisé ses travaux et désormais il y a une salle de bain, des wc, une cuisine et deux autres pièces avec fenêtre (chambre/bureau).
Lorsqu'il a réalisé ses travaux, il a changé les plans qu'il avait déclarés: il a agrandit les fenêtres de la façade de 1 mètre chacune. Il n'a pas demandé le changement d'affectation car le résultat était différent du premier permis de construire. Il faudrait faire un modificatif du permis pour que l'appartement obtienne la conformité.
Enfin, auprès du fisc une taxe d'habitation a déjà été réglée en usage d'habitation. Si jamais j'achète ce local commercial mais que je n'obtiens pas le changement d'affectation par la suite est-ce que je pourrais toujours y vivre d'un point de vue légal?
Merci d'avance pour votre réponse.
Cordialement.

1 réponse

Il me semble que le local est une habitation du fait que :
- La taxe d'habitation est été honorée par l'occupant et acceptée par les impots.
- L'affectation se fait par déclaration demande à l'urbanisme, le permis obtenu valide de facto l'affectation.
- La procèdure d'affectation n'est pas compliquée et ne concerne en rien le permis modificatif. La loi ne peut vous interdire d'occuper ce bien (d'ailleurs, ne dites plus local dans vos écrits administratifs, remplacez ce mot par bien ou habitation) sauf si son agencement ou autre ....constitue un risque pour l'occupant.
Ceci dit, je ne comprends pas le lien entre conformité et affectation. Sauf si vous habitez le 16eme arrondissement de Paris dans un immeuble classé.
Si le local vous interesse, vous pouvez toujours signer un compremis ou une promesse avec comme clause suspensive l'obtention de l'affectation, vous verrez que ce n'est pas trés compliquée.
Bon achat
15
Merci

Quelques mots de remerciements seront grandement appréciés. Ajouter un commentaire

droit-finances 27575 internautes nous ont dit merci ce mois-ci

J'ai exactement le meme cas, je suis le vendeur et le notaire refuse de signer.
Argument, la conformité après travaux n'a jamais ete demandée par le proprietaire qui m'a vendu l'appartement en 2002.Je ne peux la demander en son nom et non plus deposer un nouveu permis car l'ancien a deja ete accepté et validé.
Le notaire fait du zele sur l'appelation Local, l'acheteur etant Londonien ne comprend pas trop la situation et crois le notaire qui cri a l'arnaque
Bonjour.

T2 3eme, votre notaire ne fait pas du "zèle", il a tout à fait raison, et sa réaction est légitime et appropriée!!! ;-)
Même si la demande de changement d'affectation (appelé parfois aussi "changement de destination") est dans 80% des cas une simple formalité, du fait que la demande se verra le plus souvent acceptée sans plus de difficulté, il n'en demeure pas moins que c'est elle, et elle seule qui renseigne sur la nature légale dudit bien (et non un quelconque permis de construire, qui peut d'ailleurs être attribué aussi bien pour effectuer des travaux à l'interieur d'un appartement qu'à l'interieur d'un local commercial).
Il en va d'ailleurs de même pour la taxe d'habitation (rapport au commentaire qui précédait le votre).
En réalité, le vendeur tente juste de vous vendre un local commercial au prix d'un appartement ou d'un logement d'habitation! (tu m'étonnes!!!..vu la différence de prix au mètre carré!...mais si ce genre d'arnaque fonctionnait, ça se saurait!..^^)
Par conséquent, si le notaire acceptait de cautionner la vente en l'état, il se rendrait complice de la tentative d'arnaque apparemment orchestrée par le vendeur (que le vendeur le fasse sciemment ou non, il en va quoi qu'il en soit de SA responsabilité).
C'est donc non seulement son devoir, mais même une obligation pour lui en tant que votre conseil, de refuser de cautionner cette vente et de vous allerter sur les problèmes qui risquent d'en découler.
Sans quoi, s'il laissait faire, alors vous pourriez très bien vous retourner contre ce pauvre notaire, au moment ou vous constaterez que vous n'avez pas acheté un logement mais un simple local commercial (et que vous aurez en plus payé le prix d'un appartement!), et lorsque l'urbanisme vous signifiera que vous n'avez absolument pas le droit d'occuper ce local en tant que logement d'habitation.

Un simple exemple pour illustrer tout cela...
J'occupe moi même un logement que je loue depuis 11 ans en tant qu'appartement (et donc en tant que logement d'habitation).
C'était un ancien local commercial que son propriétaire (en l'occurrence mon bailleur) avait choisi de transformer en appartement, et de le louer ensuite en tant que tel.
Le logement a beau bénéficier de toutes les pièces et aménagements nécéssaires à son utilisation en tant que logement d'habitation, j'ai beau m'être acquitté depuis 10 ans de taxes d'habitation, il n'en demeure pas moins que je me suis récémment aperçue que le propriétaire n'avait jamais déposé la moindre demande de changement d'affectation auprès des services de l'urbanisme de la mairie!
En conséquence, ce local n'a jamais obtenu la requalification en logement d'habitation, il reste donc encore à ce jour consideré comme un local commercial (que mon bailleur me loue pourtant en tant qu'appartement depuis plus de 10 ans, et donc en toute illégalité), mon bailleur n'avait donc aucune autorité à le louer en tant qu'appartement, et je n'aurais jamais du payer la moindre taxe pour un bien qui en réalité n'a jamais été légalement considéré comme habitable... ;-)
Pire...si jamais j'avais eu à déplorer le moindre sinistre, et que ma compagnie d'assurrance avait eu connaissance de la réelle affectation du bien, elle aurait purement et simplement pu refuser toute indemnisation, du fait qu'elle a assuré un appartement et que le bien s'avère en réalité être un local commercial!!!

Moralité...
Les vendeurs qui cèdent leur local commercial en le proposant en tant qu'appartement ou en tant que logement d'habitation sans avoir préalablement obtenu un changement d'affectation (auprès des services de l'urbanisme de la mairie du lieu ou se situ le local) se rendent coupables d'escroquerie.
L'acquéreur pourra avancer qu'il y a eu tromperie sur la nature du bien, puisqu'on lui aura donc vendu un local commercial en prétendant que c'était un logement d'habitation. (C'est quasiment exactement comme si vous commandiez un sac à main sur un site internet, et que le commerçant vous livre finalement un simple porte-feuille!)
L'acquéreur pourra s'arranger à l'amiable avec les vendeurs (s'ils ne sont pas trop malhonnêtés et pas trop bornés), ou il pourra faire valoir ses droits devant un tribunal, et sera ainsi en mesure d'exiger ou bien que la vente soit purement et simplement annulée (avec éventuellement allocation de dommages-intérêts en réparation des préjudices que la situation lui aura engendré), ou bien demander à ce que le prix de vente soit réevalué en fonction du barème correspondant à la réelle nature du bien, donc selon le barème des prix des locaux commerciaux (qui sont à superficie et situation identique toujours moins cher qu'un logement d'habitation!...D'ou d'ailleurs ce genre de tentative d'arnaque!!!).

Concernant le problème de Galatee, pour ma part je n'acheterais surement pas ce genre de bien!!!
Le propriétaire a tout fait à l'envers....Il aurait d'abord du commencer par déposer sa demande de changement d'affectation (urbanisme de la mairie), puis ensuite, après acceptation de sa demande, il aurait du soumettre son projet au syndic, et ce n'est qu'ensuite qu'il aurait du déposer la demande pour son permis de construire (en évitant de modifier les travaux au dernier moment bien sur!).
Le permis de construire (ou de travaux) qui lui a été accordé n'a donc pu lui être accordé que pour un local commercial.
A ce jour, son bien est donc légalement encore et toujours consideré comme un local commercial (et donc interdit à l'habitation).
Il ne peut donc non seulement pas envisager de le vendre en tant qu'appartement (sans se rendre coupable d'escroquerie), il doit le vendre au prix d'un local commercial (mais certainement pas au prix d'un appartement), et en plus, pour couronner le tout, il s'avère que la commune et/ou le syndic pourrait tout à fait le contraindre (lui, ou son acquéreur) a défaire les modifications qui ont été faites en dehors du permis qui lui avait été accordé (et qu'il n'a apparemment pas respecté) et à remettre le local dans l'état initial, ou à défaut au minumum dans l'état qui correspondait réellement au permis de construire!!!
En résumé...un paquet d'emmerdes en vue, et un bien à éviter d'acquérir!.. ;-)

Bonne fin de journée, et bonne chance dans vos démarches...
Dossier à la une