Annulation d'un achat et clause suspensive

mazagao - Modifié par mazagao le 27/05/2010 à 18:07
 Mamou - 7 juin 2010 à 22:49
Bonjour,
Je devais installer mon activité libérale dans (un appartement) un immeuble qui autorise les professions libérales. J'ai demandé à ce qu'une autorisation claire dans ce sens soit ratifier par l'AG et aussi m'autoriser à poser une plaque et un interphone reliant l'appart à la porte d'entrée pour pouvoir recevoir mes patients. Les copropriétaires en m'autorisant cela, ont ajouté une clause qui stipule que le syndic doit m'imputer toutes dépenses supplémentaires liés à l'entretien rendu nécessaire : ménage, interphone, consommation électrique, entretien des portes, entretien des marches.. Cette clause ne me parait pas conforme à la loi et au règlement de la copro. La clause me paraît illégale du fait de la non précision sur le supplément de ces charges qui ne sont pas chiffrés.
L'obtention de l'autorisation était une condition suspensive dans l'acte de vente mais, le fait qu'elle soit assortie par cette clause je considère que la clause suspensive (obtention de l'autorisation d'exercer une activité libérale) n'est pas pleinement satisfaite. J'ai annoncé que j'annule la signature d'une vente. Merci pour vos conseils

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lbigaret
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27 mai 2010 à 19:53
Sauf à lire dans le détail la clause suspensive celle-ci semble parfaitement réalisée. Le fait est que l'AG vous a autorisé l'activité. Que vous ne soyez pas tout à fait d'accord sur les conditions de cette autorisation ne regarde en rien votre vendeur, c'est juste un débat entre vous et la copropriété. En résumé vous prendriez le risque de vous voir réclamer la clause pénale si vous ne signez pas la vente ou la réitération.
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Merci beaucoup pour votre éclairage, par ailleurs, on me dit que toutes décisions qui concernent les charges doivent être en référence au règlement de la copropriété et à la loi (charges générales, charges spéciales...). Décisions qui : si elle fait partie du règlement, elle nécessitent le vote en assemblée et si elle n'en fait pas partie, il faut au préalable modifier le règlement. Ce que j'ai compris est que la copro n'a pas à m'autoriser à exercer une profession libérale : celle-ci est autorisée dans l'immeuble, l'autorisation concerne la plaque et l'interphone, les copropriétaires souhaitent également un schéma des installation qu'ils doivent valider...Et si ils ne le valident pas ? Je ne souhaite pas me retrouver en procès avec les copro, cela nuirait à mon outil de travail. J'ai l'impression par ce vote de 14 pour, 5 contre et 1 absent est une façon de refuser l'installation d'une profession liberale. Salutations
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lbigaret
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27 mai 2010 à 20:45
Je ne vous saisis pas complètement.....votre autorisation est votée plutôt largement. Je ne sais pas votre activité mais il est effectivement possible que celle-ci génère un surcroit de charges dans les parties communes. La copropriété sera peut être alors amenée à modifier le règlement de copro pour tenir compte de cet accroissement éventuel de charges.
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Merci Ibigaret, je croyais vous avoir répondu et je m'aperçois que non, alors voici pour me saisir.
Je suis d'accord que l'autorisation de poser la plaque et l'interphone est votée largement mais, elle est assortie d'une clause non conforme. C'est dans ce sens que je pense avoir le droit d'annuler la vente ou alors demander la suppression de la clause non conforme. Ok que le passage de mes patients peut générer un très léger surcoût (électricité...) mais ce n'est pas sûr car cela est compensé par le fait que je ne suis présent que 5 h/Jour et 5 j/semaine.
Il ne s'agit pas de savoir si cela génère plus, il s'agit d'une clause qui va dans le sens de modification des tantièmes, or celle-ci n'est pas mentionnée dans le règlement.
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lbigaret
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31 mai 2010 à 11:41
Votre clause "non conforme" à vos yeux fait-elle partie de la clause suspensive du compromis que vous avez signé ? En résumé si cette clause suspensive ne parle que d'une autorisation d'établissement pat la copropriété sans assortir ceci d'autre précision alors elle est réalisée et vous ne pouvez annuler la vente (sauf à subir la clause pénale).
Pour le reste je ne parle que d'un accroissement éventuel.....nous sommes bien d'accord.
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Clause suspensive : (le vendeur) demande l'autorisation à la copropriété sur
1 ) l'installation d'un interphone permettant l'ouverture de la porte rue directement de l'appartement à leur frais.
2) Modalité d'installation d'une plaque professionnelle à leurs frais

Clause ajoutée que je conteste : « en fonction de son activité, l'assemblée demande au syndic d'imputer toutes dépenses supplémentaires liées à l'entretien rendu nécessaire : ménage, interphone, consommation électrique, entretien des deux porte d'entrée du RDC, entretien des marches allant du RDC au devant de son appartement ».

Comme si le syndic, au mépris du réglement, me vend cette autorisation sauf que je ne connais pas le chiffre de la vente.
Merci IBIGARET
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31 mai 2010 à 16:21
Bonjour,

Voyez ICI quelques info

LA COPROPRIETE
Vous devez aussi vous assurer que le règlement de copropriété de l'immeuble permet d'y exercer une activité professionnelle. Celle-ci doit en effet être conforme à la destination de l'immeuble (les caractéristiques au vu desquelles les copropriétaires ont acheté leur logement) et ne pas aggraver les sujétions de voisinage. Faute de quoi, le propriétaire des lieux et/ou son locataire pourrai ( en) t être poursuivi (s) en justice par le syndicat des copropriétaires ou l'un de ceux-ci pour violation du règlement de copropriété, sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un préjudice particulier. Le type de clause que l'on rencontre le plus fréquemment dans les immeubles conçus pour l'habitation est la « clause d'habitation bourgeoise simple », stipulant généralement que les locaux situés dans les étages ne peuvent être occupés que bourgeoisement, c'est-à-dire réservés à l'habitation, mais que l'exercice de certaines professions définies (le plus souvent libérales) y est toléré et que, dans les locaux du rez-de-chaussée, l'exercice d'un commerce est permis. En présence d'une telle clause dans le règlement de copropriété, il vous est permis, au regard de la copropriété, d'exercer librement une activité libérale dans votre logement sans avoir à soumettre votre projet à l'autorisation du syndicat des copropriétaires. Toutefois, au cas où le règlement préciserait expressément que l'exercice d'une profession libérale doit être soumis à l'autorisation de l'assemblée, vous êtes contraint de vous plier à cette règle. L'assemblée générale se prononce à la majorité simple de l'article 24, ou bien à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 si des travaux d'aménagement sont rendus nécessaires par le changement d'affectation. Lorsque ces travaux affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et qu'ils sont par conséquent obligatoirement soumis à l'autorisation de l'assemblée générale statuant à la majorité absolue (art. 25-b de la loi du 10 juillet 1965), il est généralement admis que cette décision vaut également autorisation L'assemblée générale ne pourra vous opposer un refus qu'à condition de justifier d'un motif légitime et sérieux. Loyers et charges déductibles

Fiscalement, l'affectation partielle du logement à l'exercice d'une activité libérale permet de déduire de ses revenus une partie des charges inhérentes à l'usage du logement.

Si vous êtes locataire, vous déduirez ainsi la fraction du loyer et des charges locatives, ainsi que les frais de téléphone, de chauffage, d'eau, et d'électricité, au prorata de la surface affectée à votre profession. En revanche, ni la taxe d'habitation ni le dépôt de garantie ne sont déductibles.

Si vous êtes propriétaire du logement où vous exercez votre activité, vous pourrez déduire de vos revenus la partie des charges d'eau, de chauffage, d'électricité, de téléphone et d'entretien courant de l'immeuble affectée à votre activité professionnelle, ainsi que la fraction correspondante de la taxe foncière et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères


http://www.elysee2.com/spip.php?page=imprimir_articulo&id_article=227


Cordialement
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Merci Chan elle pour l'info, en effet, j'ai vérifié tout cela, reste à savoir mon droit à annuler cette vente. Aussi, avez vous une idée de comment ça va se dérouler, comment dois-je l'annoncer au notaire qui, fait pression car il souhaite réaliser cette vente.
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Chan-elle
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31 mai 2010 à 17:00
Bien maintenant si vous voulez la vente reste a savoir comment le Notaire va interpreter l'annulation de votre part, le Notaire en revanche peut vous demander de payer des frais
Le notaire est en droit de demander des honoraires au titre de l'article 4 du tarif des notaires (décret n° 78-262 du 8 mars 1978 modifié)
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Bonsoir,

J'ai lu vu votre appel sur le forum de loyaz. Je travail pour ERDF, c'est donc mon domaine de compétence. Là, je ne suis plus dans mon élément !
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Bonjour,

Je réagis par rapport à votre question car elle me rappelle une situation qui est arrivée à un de mes proches.
Alors qu'il s'était engagé sur un achat d'un appartement, il est tombé sur un véritable coup de coeur. Il a tenté d'annuler la vente mais les vendeurs s'y sont opposés.
Devant le coût des frais de l'annulation chez le notaire + les 10 % dû aux vendeurs, mon ami a finalement préféré acheter l'appartement et le revendre immédiatement.
Ça ne répond pas à votre question mais c'est toujours une idée à prendre dans votre situation

En vous souhaitant bonne chance pour la suite.
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Problème résolu, MERCI A TOUTES ET A TOUS POUR VOTRE AIDE ET PARTICIPATION. En effet, de plein droit je peux annuler la vente et ne pas renoncer au dédit (dépot chez notaire). Je passe donc à la phase annulation de la vente. Merci au créateur de ce site, à son concepteur car l'interface est y agréable et accessible (cognitivement parlant) à tous. Je rendrai de même aux forumiens car il est important de se sentir aidé.
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Bonsoir,

Tant mieux si cela s'arrange pour vous, a titre d'information pouvez vous nous faire partager les recours possible dans ce cas là. Est il notamment nécessaire de passer par un avocat.

Cordialement,
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