Accès Copro Terrasse à Jouissance Privative
ptose92
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Paris -
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Bonjour,
En tant que membre du CS de ma copropriété, je m'occupe des dossiers rénovations / entretien des toitures terrasses (étanchéité, réparation maçonneries) et j'ai quelques questions concernant les servitudes des copropriétaires du dernier étage bénéficiant de la jouissance exclusive de la toiture terrasse.
Le cas est le suivant. Un des copropriétaires du dernier niveau possède comme enregistré sur son acte de propriété et sur le règlement de copropriété une jouissance exclusive de l'ensemble de la toiture terrasse de l'immeuble et possède à ce titre un accès privatif (un escalier dans son appartement) pour accéder à cette terrasse. Cette terrasse qui est une partie commune comporte également un accès par les partie communes (une trappe fermée à clés , la clé étant détenue par le gardien / syndic d'immeuble).
Mes questions se posent dans le cadre de travaux d'entretien ou de petites réparation de maconneries en toiture qui nécessite accès à la toiture (par la trappe partie commune).
1) Le syndic est il tenu légalement d'obtenir une authorisation du copropriétaire qui bénéficie de la jouissance de la terrasse pour pouvoir réaliser des visites avec les entreprises ou des travaux ? Le copropriétaire en question (un mauvais coucheur) menace de porter plainte pour violation de domicile si une visite d'entreprise est organisé en dehors de heures que celui ci authorise et sans sa présence.
2) Le syndic est il au delà de la plus élémentaire des courtoisies, tenu légalement d'informer par écrit d'une visite d'entreprise mandatée par le syndic.
3) Dans le cadre d'une refection totale de la toiture terrasse (à l'identique) constituée classiquement par les superpositions de couche suivantes :
- Pare Vapeur
- Isolant
- Couche d'étanchéité
- Lit de Sable
- Dalles Béton posées sur lit de sable en revêtement final
Les dalles béton qui constituent le revêtement superficile de la terrasse sont elles privatives ou leur remplacement relève de la copropriété au même titre que le complexe d'étanchéité proprement dit. ?
Merci d'avance de vos réponses avec des références légales (texte de loi ou references de jugement).
Merci d'avance
Bien Cordialement
En tant que membre du CS de ma copropriété, je m'occupe des dossiers rénovations / entretien des toitures terrasses (étanchéité, réparation maçonneries) et j'ai quelques questions concernant les servitudes des copropriétaires du dernier étage bénéficiant de la jouissance exclusive de la toiture terrasse.
Le cas est le suivant. Un des copropriétaires du dernier niveau possède comme enregistré sur son acte de propriété et sur le règlement de copropriété une jouissance exclusive de l'ensemble de la toiture terrasse de l'immeuble et possède à ce titre un accès privatif (un escalier dans son appartement) pour accéder à cette terrasse. Cette terrasse qui est une partie commune comporte également un accès par les partie communes (une trappe fermée à clés , la clé étant détenue par le gardien / syndic d'immeuble).
Mes questions se posent dans le cadre de travaux d'entretien ou de petites réparation de maconneries en toiture qui nécessite accès à la toiture (par la trappe partie commune).
1) Le syndic est il tenu légalement d'obtenir une authorisation du copropriétaire qui bénéficie de la jouissance de la terrasse pour pouvoir réaliser des visites avec les entreprises ou des travaux ? Le copropriétaire en question (un mauvais coucheur) menace de porter plainte pour violation de domicile si une visite d'entreprise est organisé en dehors de heures que celui ci authorise et sans sa présence.
2) Le syndic est il au delà de la plus élémentaire des courtoisies, tenu légalement d'informer par écrit d'une visite d'entreprise mandatée par le syndic.
3) Dans le cadre d'une refection totale de la toiture terrasse (à l'identique) constituée classiquement par les superpositions de couche suivantes :
- Pare Vapeur
- Isolant
- Couche d'étanchéité
- Lit de Sable
- Dalles Béton posées sur lit de sable en revêtement final
Les dalles béton qui constituent le revêtement superficile de la terrasse sont elles privatives ou leur remplacement relève de la copropriété au même titre que le complexe d'étanchéité proprement dit. ?
Merci d'avance de vos réponses avec des références légales (texte de loi ou references de jugement).
Merci d'avance
Bien Cordialement
3 réponses
Bonjour,
Questions à poser à une prochaine assemblée car cela doit être précisé dans le règlement de copropriété. Il n'y a pas de règles applicables dans la mesure où des règlements de copropriétés peuvent indiquer des obligations différentes d'un immeuble à l'autre.
Pour la violation de domicile, il a raison mais s'il y a un incendie, il ne trouvera pas qu'un rendez-vous avec les pompiers soit utile. De même pour une inondation, le syndic est obligé d'intervenir sans délais. C'est le bon sens.
Quant aux dalles, si le règlement de copropriété ne précise rien, c'est le revêtement de la terrasse donc aux frais de celui qui y a accès. Le sable aussi puisque c'est là pour ajuster les dalles.
Il faut même vérifier si ce n'est pas trop lourd et si ça ne risque pas de provoquer des fissures de la terrasse.
Dans une procédure contradictoire, il pourra dire que ce sont les travaux d'étanchéité qui ont nécessité la dépose des dalles. Ce sera à l'appréciation du juge.
Vous avez des experts en copropriété qui pourront vous donner un avis bien plus précis que le mien en fonction des détails que vous leur donnerez. Ce n'est pas très cher et vous en avez près de chaque cour d'appel. Et le syndic facture ces frais d'expert à la copropriété puisque ce sera un point à voter en assemblée.
Bon courage.
Cordialement.
Questions à poser à une prochaine assemblée car cela doit être précisé dans le règlement de copropriété. Il n'y a pas de règles applicables dans la mesure où des règlements de copropriétés peuvent indiquer des obligations différentes d'un immeuble à l'autre.
Pour la violation de domicile, il a raison mais s'il y a un incendie, il ne trouvera pas qu'un rendez-vous avec les pompiers soit utile. De même pour une inondation, le syndic est obligé d'intervenir sans délais. C'est le bon sens.
Quant aux dalles, si le règlement de copropriété ne précise rien, c'est le revêtement de la terrasse donc aux frais de celui qui y a accès. Le sable aussi puisque c'est là pour ajuster les dalles.
Il faut même vérifier si ce n'est pas trop lourd et si ça ne risque pas de provoquer des fissures de la terrasse.
Dans une procédure contradictoire, il pourra dire que ce sont les travaux d'étanchéité qui ont nécessité la dépose des dalles. Ce sera à l'appréciation du juge.
Vous avez des experts en copropriété qui pourront vous donner un avis bien plus précis que le mien en fonction des détails que vous leur donnerez. Ce n'est pas très cher et vous en avez près de chaque cour d'appel. Et le syndic facture ces frais d'expert à la copropriété puisque ce sera un point à voter en assemblée.
Bon courage.
Cordialement.
Bonjour,
La Cour de cassation estime que le droit de jouissance exclusive d'un copropriétaire peut être affecté d'une quote-part de parties communes correspondant aux charges que son titulaire doit supporter, sans pour autant être assimilé à un droit de propriété (cass. civ. 3e du 27.3.08, n° 07-11.801).
"Charges relatives aux parties communes à jouissance exclusive
Un principe semble, toutefois acquis: tous les copropriétaires supportent les dépenses relatives à la superstructure de la partie commune (en particulier, la réfection de son étenchéité), du moins si aucune faute ne peut être reprochée au bénéficiaire du droit de jouissance exclusif. Ce dernier assume, quant à lui, les frais d'entretien et de remplacement des revêtements.
Si, en raison de travaux effectués sur l'étanchéité, un revêtement superficiel a dû être enlevé, la repose se fait généralement aux frais de l'ensemble des copropriétaires. De même pour les dépenses liées à la remise en état d'installations légères (pergolas) ou de plantations, sauf si la détérioration est du fait du copropriétaire qui en a la jouissance (cass. civ<. 3e du 10.10.90, n° 89-11.852).
Toutefois, certaines décisions mettent les frais de remise en état à la charge du seul copropriétaire bénéficiaire (CA de Paris, 23E ch. A du 20.6.01, P. c/N.; Cass.civ. 3e du 30.4.02, n° 00-15.880)."
Cordialement.
La Cour de cassation estime que le droit de jouissance exclusive d'un copropriétaire peut être affecté d'une quote-part de parties communes correspondant aux charges que son titulaire doit supporter, sans pour autant être assimilé à un droit de propriété (cass. civ. 3e du 27.3.08, n° 07-11.801).
"Charges relatives aux parties communes à jouissance exclusive
Un principe semble, toutefois acquis: tous les copropriétaires supportent les dépenses relatives à la superstructure de la partie commune (en particulier, la réfection de son étenchéité), du moins si aucune faute ne peut être reprochée au bénéficiaire du droit de jouissance exclusif. Ce dernier assume, quant à lui, les frais d'entretien et de remplacement des revêtements.
Si, en raison de travaux effectués sur l'étanchéité, un revêtement superficiel a dû être enlevé, la repose se fait généralement aux frais de l'ensemble des copropriétaires. De même pour les dépenses liées à la remise en état d'installations légères (pergolas) ou de plantations, sauf si la détérioration est du fait du copropriétaire qui en a la jouissance (cass. civ<. 3e du 10.10.90, n° 89-11.852).
Toutefois, certaines décisions mettent les frais de remise en état à la charge du seul copropriétaire bénéficiaire (CA de Paris, 23E ch. A du 20.6.01, P. c/N.; Cass.civ. 3e du 30.4.02, n° 00-15.880)."
Cordialement.
Bonjour,
Le jour où il y aura un Sinistre d'un Dégât-Des-Eaux en provenance du Toit-terrasse avec une déclaration aux Assurances de la Copropriété et celle d'un Copropriétaire voisin du dessous de chez lui, le Copropriétaire en question comprendra et saura ce qu'est l'entretien du toit dont il a la jouissance exclusive de la terrasse !
Il sera bien davantage dérangé même si il n'utilise pas sa terrasse...
En attendant, si une Entreprise ou autre doit se rendre sur place pour examiner la situation, communiquez les coordonnées de ce Copropriétaire afin qu'il convienne d'un R-D-V avec lui et vous serez prévenu de la date et de l'heure arrêtées pour être, ce jour-là, présent avec eux.
Cordialement.
Le jour où il y aura un Sinistre d'un Dégât-Des-Eaux en provenance du Toit-terrasse avec une déclaration aux Assurances de la Copropriété et celle d'un Copropriétaire voisin du dessous de chez lui, le Copropriétaire en question comprendra et saura ce qu'est l'entretien du toit dont il a la jouissance exclusive de la terrasse !
Il sera bien davantage dérangé même si il n'utilise pas sa terrasse...
En attendant, si une Entreprise ou autre doit se rendre sur place pour examiner la situation, communiquez les coordonnées de ce Copropriétaire afin qu'il convienne d'un R-D-V avec lui et vous serez prévenu de la date et de l'heure arrêtées pour être, ce jour-là, présent avec eux.
Cordialement.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Merci beaucoup pour votre réponse. Le règlement de copropriété ne précise absolument rien concernant les points 1) et 2) , je voulais juste savoir si il y a un moyen simple de dire à ce copropriétaire que nous sommes déjà bien gentils au niveau de la copropriété de nous occuper des travaux d'entretien élémentaires qui lui incombent, si en plus il se permet de faire obstruction en nous menaçant de nous attaquer pour violation de domicile sur une terrasse ou il ne va jamais, il va se débrouiller tout seul pour l'entretien et au moindre désordre sur l'étanchéité pour manque d'entretien qui lui incombe, nous le mettrons en demeure de réaliser les travaux de remise en état à ses frais ....
Comme cela il ne sera plus dérangé.
Mais cela va sûrement le calmer et l'amener à être plus conciliant.
je suis Président d'un CS et des terrasses sont installées dans l'enceinte de la copropriété, d'autres sont à l'extérieur, donnant sur la rue, mais dans le périmètre de la copropriété. Doit-on faire payer ces commerçants pour l'utilisation des lieux. Peut-on les en empêcher?
Merci