Accès Copro Terrasse à Jouissance Privative

Question

Bonjour,

En tant que membre du CS de ma copropriété,  je m'occupe des dossiers rénovations / entretien des toitures terrasses (étanchéité,  réparation maçonneries)  et j'ai quelques questions concernant les servitudes des copropriétaires du dernier étage bénéficiant de la jouissance exclusive de la toiture terrasse.

Le cas est le suivant.    Un des copropriétaires du dernier niveau possède comme enregistré sur son acte de propriété et sur le règlement de copropriété une jouissance exclusive de l'ensemble de la toiture terrasse de l'immeuble et possède à ce titre un accès privatif  (un escalier dans son appartement)  pour accéder à cette terrasse.   Cette terrasse qui est une partie commune comporte également un accès par les partie communes  (une trappe fermée à clés , la clé étant détenue par le gardien / syndic d'immeuble).

Mes questions se posent dans le cadre de travaux d'entretien ou de petites réparation de maconneries en toiture qui nécessite accès à la toiture (par la trappe partie commune).

1)   Le syndic est il tenu légalement d'obtenir une authorisation du copropriétaire qui bénéficie de la jouissance de la terrasse pour pouvoir réaliser des visites avec les entreprises ou des travaux ?       Le copropriétaire en question (un mauvais coucheur)  menace de porter plainte pour violation de domicile si une visite d'entreprise est organisé en dehors de heures que celui ci authorise et sans sa présence.

2)  Le syndic est il au delà de la plus élémentaire des courtoisies,  tenu légalement d'informer par écrit d'une visite d'entreprise mandatée par le syndic.

3)  Dans le cadre d'une refection totale de la toiture terrasse (à l'identique)  constituée classiquement par  les superpositions de couche suivantes :

- Pare Vapeur
- Isolant
- Couche d'étanchéité
- Lit de Sable
- Dalles Béton posées sur lit de sable en revêtement final

Les dalles béton qui constituent le revêtement superficile de la terrasse sont elles privatives ou leur remplacement relève de la copropriété au même titre que le complexe d'étanchéité proprement dit. ?

Merci d'avance de vos réponses avec des références légales (texte de loi ou references de jugement).

Merci d'avance

Bien Cordialement

verdun65 · Accepted Answer

Bonjour, 
Questions à poser à une prochaine assemblée car cela doit être précisé dans le règlement de copropriété. Il n'y a pas de règles applicables dans la mesure où des règlements de copropriétés peuvent indiquer des obligations différentes d'un immeuble à l'autre.
Pour la violation de domicile, il a raison mais s'il y a un incendie, il ne trouvera pas qu'un rendez-vous avec les pompiers soit utile. De même pour une inondation, le syndic est obligé d'intervenir sans délais. C'est le bon sens.
Quant aux dalles, si le règlement de copropriété ne précise rien, c'est le revêtement de la terrasse donc aux frais de celui qui y a accès. Le sable aussi puisque c'est là pour ajuster les dalles.
Il faut même vérifier si ce n'est pas trop lourd et si ça ne risque pas de provoquer des fissures de la terrasse.
Dans une procédure contradictoire, il pourra dire que ce sont les travaux d'étanchéité qui ont nécessité la dépose des dalles. Ce sera à l'appréciation du juge.
Vous avez des experts en copropriété qui pourront vous donner un avis bien plus précis que le mien en fonction des détails que vous leur donnerez. Ce n'est pas très cher et vous en avez près de chaque cour d'appel. Et le syndic facture ces frais d'expert à la copropriété puisque ce sera un point à voter en assemblée.
Bon courage.
Cordialement.

Paris · Answer

Bonjour, 

Le jour où il y aura un Sinistre d'un Dégât-Des-Eaux en provenance du Toit-terrasse avec une déclaration aux Assurances de la Copropriété et celle d'un Copropriétaire voisin du dessous de chez lui, le Copropriétaire en question comprendra et saura ce qu'est l'entretien du toit dont il a la jouissance exclusive de la terrasse !  

Il sera bien davantage dérangé même si il n'utilise pas sa terrasse... 

En attendant, si une Entreprise ou autre doit se rendre sur place pour examiner la situation, communiquez les coordonnées de ce Copropriétaire afin qu'il convienne d'un R-D-V avec lui et vous serez prévenu de la date et de l'heure arrêtées pour être, ce jour-là, présent avec eux.  

Cordialement.

Paris · Answer

Bonjour,

La Cour de cassation estime que le droit de jouissance exclusive d'un copropriétaire peut être affecté d'une quote-part de parties communes correspondant aux charges que son titulaire doit supporter, sans pour autant être assimilé à un droit de propriété (cass. civ. 3e du 27.3.08, n° 07-11.801).

"Charges relatives aux parties communes à jouissance exclusive

Un principe semble, toutefois acquis: tous les copropriétaires supportent les dépenses relatives à la superstructure de la partie commune (en particulier, la réfection de son étenchéité), du moins si aucune faute ne peut être reprochée au bénéficiaire du droit de jouissance exclusif. Ce dernier assume, quant à lui, les frais d'entretien et de remplacement des revêtements.
 
Si, en raison de travaux effectués sur l'étanchéité, un revêtement superficiel a dû être enlevé, la repose se fait généralement aux frais de l'ensemble des copropriétaires. De même pour les dépenses liées à la remise en état d'installations légères (pergolas) ou de plantations, sauf si la détérioration est du fait du copropriétaire qui en a la jouissance (cass. civ<. 3e du 10.10.90, n° 89-11.852). 
Toutefois, certaines décisions mettent les frais de remise en état à la charge du seul copropriétaire bénéficiaire (CA de Paris, 23E ch. A du 20.6.01, P. c/N.; Cass.civ. 3e du 30.4.02, n° 00-15.880)."


Cordialement.

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