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Vente d'un indivision et usufruit

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lundi 30 septembre 2013
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30 septembre 2013
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A la mort de notre père son appartement est passé en indivision entre mes 4 frères et soeurs et moi,ma mère en étant usufruitière. Ma mère est désormais en maison de retraite et est d'accord pour que cet appartement soit vendu.
1/ S'il y a désaccord entre les héritiers sur la vente, qui intervient dans la règle des deux-tiers qui permet d'imposer la vente ? : Uniquement les 5 héritiers, ou l'usufruitière a t-elle "droit de vote". En d'autres termes est-il possible d'imposer la vente avec 3 héritiers (60%) plus l'usufruitière, ou faut-il 4 des héritiers.
2/ Si la vente se fait comment protéger l'usufruitière : Les héritiers peuvent-ils décider de se partager (avec accord de l'usufruitière) la totalité du montant de la vente (ce qui annulerait de fait l'usufruit), ou un héritier peut-il s'y opposer en demandant que la somme soit réservée pour protéger les intérêts de l'usufruitière et assurer le paiement en particulier de la maison de retraite
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2 réponses

Réponse 1 / 2

Bonjour,
La rédaction de votre question laisse supposer que cet appartement était un bien propre de votre père. On va partir sur cette base là.

Alors, s'il y a bien 5 héritiers, ils sont de statut différent :
- Votre mère est usufruitière et si vous voulez vendre le bien, son accord est indispensable.
- Vous êtes tous les 4 nu-propriétaires. Si vous êtes à parts égales, 3 d'entre vous représentent 75 % de la nue-propriété ce qui est suffisant pour déclencher la (longue et coûteuse) procédure menant à la vente.

Si ce projet se concrétise, le produit de la vente sera réparti au proprata des droits de chacun :
- La valeur de l'usufruit à votre mère (différents modes de calcul mais toujours liés à l'âge de l'usufruitière).
- La valeur de la nue-propriété répartie selon les droits de chacun.

Les nus-propriétaires ne peuvent pas de leur propre chef "annuler" l'usufruit mais votre mère peut y renoncer. Dans ce dernier cas de figure, cette renonciation sera considérée comme une donation et traitée en tant que telle.

Enfin, s'agissant du financement de la maison de retraite, vous pourrez être sollicités selon vos moyens au titre de l'obligation alimentaire.
Cordialement.
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Merci Bernar65
EN fait nous sommes avec moi 5 frères et soeurs, donc je conclus de votre réponse que quelle que soit la décision de ma mère la vente peut être bloquée par 2 enfants,les 3 favorables n'ayant que 60%.
Par ailleurs alors que cet appartement loué, ou l'argent de la vente placé avec les intérêts ou la location transmis pour régler les frais de la maison de retraite, faut-il comprendre que si la nue-propriété était partagée il pourrait se faire ensuite que la maison de retraite soit payée uniquement pas une partie des héritiers si les autres se déclaraient en difficulté (bien qu'ayant touché la part de la vente, mais ayant moins de revenus)
Tout ceci est un peu sordide mais je pense qu'il n'y a rien de pire que les mauvais accord en famille surtout si les règles ne sont connues ou apprises qu'après...
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Re-bonjour,
C'est sûr que les désaccords familiaux...
Deux-trois précisions :
- Les textes récents, censés faciliter la vente d'un bien quand les 2/3 des indivisaires sont d'accord, ne suppriment pas la règle de l'unanimité ;
- Par contre, il est théoriquement (et légalement) possible pour un seul indivisaire de demander à sortir de l'indivision et provoquer le partage ;
Ceci dit, concrètement, tout cela se paie en temps, en procédures donc en argent et, peut-être le plus important, en "dégâts familiaux".

Et vous avez raison sur un autre point, la répartition de l'obligation alimentaire dont, oui, si elle s'avère nécessaire dans quelques années, certains pourraient être dispensés du fait de leurs faibles revenus.

Alors, je ne sais pas mais n'y a-t'il possibilité de vous entendre pour verser le produit de la vente dans une sorte de "pot commun" en indivision (hors donc l'usufruit de votre mère) ayant pour objet le financement (prévisible mais non certain) de l'obligation alimentaire ?
Vu sous cet angle, ça serait peut-être plus facile d'obtenir la nécessaire unanimité pour vendre, ça irait plus vite et coûterait moins cher...
Cordialement.
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Merci à nouveau,
Je vois qu'outre une grande connaissance de la loi vous avez des qualités de coeur indéniables qui vous font mettre en avant les valeurs familiales. Grâce à vous mes idées sont claires sur la question et j'espère bien que nous saurons, en toute connaissance de cause, prendre la bonne décision en commun
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30 septembre 2013
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Bonjour,
je recherche des informations pour le même sujet.
est ce que ces informations sont valable en Belgique?
je suis en indivision, et mes 4 frères et soeurs( nue-propriété) et mon père (usufruitier).
un indivisaire ne veut pas vendre, quels sont ces recours ? on lui donne la possibilité d'acheter la maison mais il ne sait pas l acheter seul. aucun courrier n'a été envoyé à part une lettre recommandée venant de l'usufruitier qui lui dis que s'il ne se décide pas , la maison sera vendue.
sachant que seulement 4 ont tous signés pour faire une évaluation de la maison
l'usufruitier et une partie des indivisaires peuvent ils vendre sans l'accord de tous le monde ?
doit on avertir celui qui ne veux pas vendre que la maison sera vendue?
Cordialement.
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