Fin d'indivision suite donation partage

Question

Bonjour, 


il y a quelques années mon père a réalisé une donation partage en ma faveur. Il m'a donné une maison et son terrain en se réservant l'usufruit. J'ai versé à ce titre une somme conséquente à ma soeur au titre de sa part. 
Après qu'il ait fait la donation, j'ai engagé des travaux pour un montant conséquent sur la maison ( travaux d'extension).
Aujourd'hui, un litige important nous oppose de sorte que notre indivision devient insupportable. 
Comment y mettre fin ? Est-il possible de lui racheter sa part d'usufruit ? 
Ayant engagé des montants énormes au titre de l'agrandissement de la maison, si on réévaluait la maison aujourd'hui, elle vaudrait beaucoup plus qu'au jour de la donation. Il pourrait donc s'enrichir sans cause si sa part d'usufruit était calculée sur la valeur de la maison aujourd'hui.
Nous avons surtout peur de ne pas pouvoir récupérer tout l'argent que nous avons investi dans le bien ( à savoir plus de 100 000 € !!!)
Quel est votre avis ?

Merci pour votre aide

lucini · Answer

Bonjour,

Vous n'avez pas à vous inquiéter.

L'article  815-13 du code civil prévoit que 

"Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation.
Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.

 Si vous pouvez justifier preuve à l'appui de vos investissements votre mise de fond sera pris en compte lors du partage.
C'est sûr.

Cordialement

condorcet · Answer

Comment y mettre fin ? 
 Aucune indivision n'existant en votre père (usufruitier) et vous (nu-propriétaire) vous ne disposez d'aucun moyen pour le contraindre d'abandonner ses droits d'une façon ou d'une autre.

Est-il possible de lui racheter sa part d'usufruit ? 
 Réponse affirmative, mais votre père  le voudra-t-il ?
 Ce bien est peut-être le seul lui garantissant de conserver un "toit sur la tête" jusqu'à la fin de ses jours.
 Il hésitera....beaucoup avant d'accéder à votre demande.

si on réévaluait la maison aujourd'hui, elle vaudrait beaucoup plus qu'au jour de la donation.
 C'est le risque pris au départ d'un démembrement de la propriété scindée en deux parties:
-la nue-propriété vous revenant sans pouvoir disposer du bien;
-l'usufruit entre les mains d'une autre personne disposant du bien alors qu'elle n'en est plus propriétaire.

angelique-mt · Answer

Merci pour vos premières réponses.

L' article 815 du code civil dispose que « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention ».

Vu que le régime d'indivision qui nous unit devient intolérable, il faut qu'on y mette un terme d'une façon ou d'une autre.

Il faut savoir que pour le moment mon père vit chez sa nouvelle concubine et qu'il ne se contente de passer que ponctuellement dans la maison familiale. 
Ainsi en mettant un terme à l'indivision, il ne se retrouverait pas à la rue du jour au lendemain.

Ceci étant dit votre observation est judicieuse car il peut arguer qu'il n'aura plus de logement. Avez vous des jurisprudences en ce sens ?

angelique-mt · Answer

Je ne comprends pas pourquoi vous dites que nous ne sommes pas sous le régime de l'indivision dès lors que la propriété est partagée entre mon père ( usufruit) et moi ( nu-propriété), dès lors qu'il y a démembrement, n'y a t-il pas d'indivision ?

lucini · Answer

Condorcet a raison.


Selon les indications que vous avez donné vous n'êtes pas en indivsion.

Le démembrement de la propriété entre nue-propriété et l'usufruit crée des droits différents, distincts et complémentaires, et indépendants entre les détenteurs respectifs de ces droits,  nu-propriétaire et l'usufruitier.

L'indivision n'a aucune incidence sur la nature des droits consentis à chacun des coïndivis.
 
Chaque coïndivis bénéficie d'un droit de jouir et d'user du bien indivis proportionnel à sa quote-part alors que ceux d'un nu-propriétaire sont limités au droit d'en disposer, par exemple la vendre et ceux de l'usufruitier a la jouissance de cette même chose.

condorcet · Answer

Je ne comprends pas pourquoi vous dites que nous ne sommes pas sous le régime de l'indivision 
 Parce qu'une indivision existe entre personnes détenant les mêmes droits.
 Il y a indivision entre plusieurs:
-nus-propriétaires;
-usufruitiers.
 mais aucune entre usufruitier et nu-propriétaire.

dès lors qu'il y a démembrement, n'y a t-il pas d'indivision ?
 Eh non !

Il faut savoir que pour le moment mon père vit chez sa nouvelle concubine et qu'il ne se contente de passer que ponctuellement dans la maison familiale. 
 Il est dans son droit.

angelique-mt · Answer

Ok, je comprends vos réponses.

C'est donc la galère. Je n'ai plus un sou. J'ai dépensé toutes mes économies pour construire l'extension de la maison. Je suis sur la paille.

angelique-mt · Answer

Je sais qu'il n'existe pas de vol en matière pénale, mais n'est-il pas possible de faire constater un enrichissement sans cause, dès lors que l'extension a été faite pour que nous puissions tous y vivre en même temps et que dès lors qu'il nous "chasse" la cause disparaît. Nous subissons un appauvrissement sévère à l'heure où nous avons besoin de nous loger ( je suis pour le moment dans un logement de fonction) mais je suis bientôt à la retraite et je n'ai plus de lieu où aller vivre.
Sinon avez-vous une quelconque idée de comment se sortir de cette horrible histoire ?

condorcet · Answer

C'est donc la galère. 
 En Droit, il faut prévenir avant d'agir pour pouvoir réagir.
 N'ayant pas à sa disposition "l'usus et le fructus" que sont les droits d'user de la chose et d'en recueillir les fruits (usu-fruit) en possession de l'usufruitier, le nu-propriétaire est un peu (beaucoup) spectateur en attendant de récupérer l'usufruit dans un délai indéterminé.

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