Locapass et caution physique

Bonjour,
Mon compagnon et moi même avons trouvé un appartement sur le lieu de notre future exploitation. Nous avons un très bon contact avec notre future propriétaire qui nous prépare d'ores et déjà des pots de confiture. c'est une vieille dame qui a eu beaucoup de soucis et qui s'en remet à l'agence immobilière comme à des gens très compétents. Or, de notre côté, nous ne voyons pas le choses de la même façon.

Etant tous les deux au chomage (mon compagnon repreneur d'entreprise), 25 et 26 ans respectivement, nous avons peu de revenus et nos parents respectifs sont de braves retraités ayant des retraites minces (bien loin de la somme de 3 loyers mensuel demandé pour être caution physique). Nous avons fait valoir à l'agence immobilière notre intention de faire une demande de LOCAPASS. Elle nous a dans un premier temps signifié que nous n'y avions pas le droit ce à quoi nous lui avons signifié le contraire (moins de 30 ans, nous entrons dans les critères). Son erreur a demi avoué, elle a pris le montage du dossier 1% logement en main et nous lui avons transmis tous les documents nécessaires à l'obtention du fameux pass.

Suite à cela, elle nous demande encore une caution physique (mais cette fois-ci miracle, elle exige un cautionneur aux revenus 2 fois supérieur au loyer au lieu de 3 précédemment) ce à quoi nous avons un peu grincé, nous aurions le locapass (garantie loyer impayé durant 18 mois), notre propriétaire était assurée du paiement de 18 mois. Selon l'agence, notre situation personnelle (reprise d'entreprise et chomage) ne leur permettait pas d'être assuré de notre paiement futur. Manque de confiance, rétorquons-nous (bien que nous sommes bien conscients du fait que le mot confiance n'a pas cours dans ce type de transaction).

Pour résumer, l'agence immobilière nous demande une caution physique en plus du locapass au cas où l'entreprise de mon conjoint ne nous permettent pas de payer la première dépense d'un foyer, son toit, alors qu'il est aux assedics, mais aussi au cas où, je ne retrouve pas de boulot dans les 18 prochains mois et que l'on ait d'ici là payé aucun de nos loyers. Bon. Je sais qu'il existe de très mauvais payeurs, je ne les pense pas si nombreux que cela et il est bien dommage que dû à LEURS impayés, je paye moi même le manque de confiance des propriétaires mais surtout agences envers les locataires.

Nous trouvons normal que les propriétaires aient des garanties sur leurs loyers. Ils ont leur frais et ils "prêtent" un bien qui leur appartient ce qui mérite salaire. Nous ne cherchons pas à nous dédouaner de nos responsabilités et nous voulons simplement occuper un 30m2 tous les deux et avoir un petit toit sur la tête et ne pas dormir dans notre voiture alors que nous débutons ce grand projet d'entrepreneur.
Il est normal de ne pas faire confiance au premier venu, juste par grandeur d'âme. Mais il n'est pas normal de ne voir qu'en nous de futurs mauvais payeurs, potentiels voleurs sur minimum 18 mois consécutifs.

Question (enfin): L'agence immobilière a-t-elle le droit d'exiger en plus du locapass une caution physique? Si oui, dans quel conditions? Si non, dans quelles conditions également?
La loi Boutin datant d'avril 2009 ne stipule-t-elle pas qu'un bailleur n'a pas le droit de demander une telle caution dans la mesure où il bénéficie déjà (grâce au Grl, Locapass, FSL,...) d'une garantie sur ses loyers impayés?

Merci de votre réponse. J'aimerais rappeler l'agence en ayant les meilleures informations et les meilleurs arguments à lui présenter.