URG SVP-ACHAT TERRAIN AC SERVITUDE INUTILISEERésolu

Question

Bonjour,
J'ai été voire plusieurs forums mais sans trouver de réponses pour notre cas. Voilà, nous allons signer un compromis de vente pour un terrain où une servitude de passage existe sur le plan de masse (j'pense qu'elle est enregistrée en tant que servitude légale et le notaire en a connaissance car il a un acte...), et ce, au profit d'un terrain agricole qui se trouve derrière celui que l'on désire acheter. Cette servitude est invisible sur le terrain aujourd'hui car le Mr qui en bénéficie passe par un autre chemin depuis 28 ans (un chemin qui se trouve sur un autre terrain agricole par commun accord avec le propriétaire de ce terrain, ne voulant pas passer devant chez les gens...) et le vendeur du terrain l'a même clôturé (avec un muret...) depuis des années, comme si cette servitude n'existait pas.
Cependant, sachant que le Mr a bien ce droit de passage, nous voudrions savoir si nous aurions un moyen un jour ou l'autre de la supprimer s'il s'en sert toujours pas (j'ai vu une loi 706 du C.V. qui parle de 30 ans mais j'crois ça marche pas pour les servitudes légales?)? Ou sinon, on nous a dit aussi qu'il perdait le droit de passage s'il revend son terrain à une autre personne qui ne fait pas partie de sa famille (ça me paraît un peu tiré par les cheveux....)? 
Nous aimerions vraiment savoir s'il existerait une possibilité de la supprimer car sinon il faudra qu'on prévoit dés le départ cette servitude (clôture...) qui n'y est pas actuellement, afin de pas avoir de surprise le jour où il décide de passer (avec des machines agricoles en plus .. bof bof). Et une dernière chose, j'pense qu'on se fera pas un ami mais pourrait-on lui demander une indeminité le jour où il veut passer? car j'ai vu que c'était possible mais ils le font normalement à la création de cette servitude, là, elle y est déjà, alors... Faut-il qu'on mette tout à plat (indemnité, conditions de passage...) avec le notaire le jour de la signature définitive ou il faudra qu'on le fasse quand le Mr décidera de passer?

J'espère que mon roman est claire et je vous remercie d'avance pour vos réponses car on arrive pas à avoir de réponse concrètes même aprés avoir contacté 2 notaires ... (j'ai l'impression qu'ils aiment pas du tout les servitudes...)

prbelu1 · Answer

Bonjour,

Qu'en dit le notaire ?
N'y a-t-il pas moyen de "racheter" cette servitude ou de la supprimer par contrat avec le bénéficiaire ?

Augustin · Answer

Cette servitude légale de passage pour désenclavement ne peut, effectivement, être supprimée par 30 ans de non usage.
Par contre les servitudes suivent les fonds. Donc quelque soit le futur propriétaire du terrain enclavé (sa famille ou un quidam quelconque), le droit de passage restera.
Quand à l'indemnité, elle est consentie lors de l'instauration de la servitude... pas après, au gré des propriétaires successifs.
Bref, pour résumer, vous allez acheter un terrain avec une verrue, représentée par cette servitude, et il vous sera difficile de vous en débarrasser. Si au jour d'aujourd'hui, son utilisation est ce qu'elle est, rien ne vous dit ce qu'il en sera plus tard.
Reste la solution de la discussion avec le bénéficiaire de la servitude pour la faire modifier... à faire avec le notaire et AVANT le jour de signature de l'acte authentique.

ludisoso64 · Answer

Merci pour vos réponses.
C'est bien ce qui nous semblait par rapport à nos possibilités pour l'indemnisation ou la suppression. De toute façon, le vendeur nous l'a dit dés le début, en disant qu'il le vend à ce prix (20 000 € moins cher que ce qui est fait dans la région 64) par rapport à cette servitude qu'on ne voit donc pas mais qui existe. Mais bon, elle est quand même bien placé cette servitude et ça sera embêtant s'il passe mais bon, pas invivable, ...

Et une dernière question, le passage qu'on doit laisser doit faire 4m de large. Le terrain n'étant pas large, nous avons donc dû faire l'implantation de la maison en L pour laisser les 4m d'un côté et les 3m de l'autre. Mais, le Mr qui a la servitude a des grosses machines agricole et on n'est pas sûr qu'elle passe sur les 4m, pensez-vous qu'on puisse avoir des problèmes s'il peut pas passer, sachant que notre maison sera à la limite autorisé, 4m pile ?

Sinon, pour répondre à prbelu1, le notaire dit pas grand chose, c'est bien ça notre problème... et question rachat, le vendeur m'a dit que il y aurait peut-être possibilité de verser une somme au bénéficiaire de la servitude et qui s'engagerait à lui donner s'il acceptait (proposer 1000 €) ,contre un engagement écrit comme quoi il ne passera pas. C'est ça le "rachat" que tu dis? Et sinon, avez-vous déjà entendu parler de ce genre de négociation?

ludisoso64 · Answer

Bon, on se résoud donc à l'avoir à vie cette servitude... Merci Augustin pour tes réponses, au moins, on sait où on va et on garde pas de faux espoir car si on écoute l'agence ou le vendeur du terrain, "ça risque rien, il passera pas ..." Mais, on se fie vraiment pas à eux, et on prévoit dés le départ cette allée bien clôturée (muret et haie sapin) afin de pas avoir de soucis plus tard. Car en fait, pour bien visualiser cette allée, il y a la maison du vendeur du terrain, puis derrière, le terrain de la maison qui a été divisé avec son propre n° de cadastre qu'on va acheter et donc derrière encore, le terrain agricole. Donc au lieu d'arrêter notre allée à l'entrée de notre jardin, on l'a prolonge jusqu'au fond de notre jardin dés le départ, comme ça pas de soucis.

Merci encore!

Utilisateur anonyme · Answer

bonjour : Pour pouvoir faire cesser cette servitude, il faudrait que l'agriculteur ait un autre accès officiel, donc notarié ou un accès direct à la voie publique. Ce qui n'est pas le cas.

Vous dites qu'il passe chez un autre voisin, il se sont arrangés verbalement, donc aucune valeur.

Il faudrait qu'une servitude soit établie avec le voisin chez qui il passe pour que la servitude chez vous puisse être éteinte, et encore il faudrait l'officialiser.

Mais si l'on notarie une nouvelle servitude, cela suppose des frais de notaire.   Et c'est là, si tout le monde était d'accord que vous pourriez lui proposer une indemnisation équivalente au frais.

ludisoso64 · Answer

J'avais demandé au vendeur, qui connaît le Mr qui a le droit de passage, si la servitude pourrait être déplacé au profit de l'autre terrain où il passe actuellement mais apparement, il ne veut pas car il dit qu'il veut la garder au cas où, même si à ce jour, il a aucunes raisons d'y passer (et qu'il préfère passer sur un terrain agricole qui gêne personne, tant que le propriétaire du terrain est d'accord "verbalement").
Donc bon, on essaye même pas de voir le notaire pour une nouvelle servitude...

Utilisateur anonyme · Answer

bonjour : Donc cette servitude reste en suspens, et un jour elle risque d'être utilisé lorsque quelqu'un d'autre aura ce terrain agricole enclavé... C'est du terrain sur lequel vous ne pouvez pas compter, pas planter des arbres. etc....

A moins qu'un jour vous auriez la chance qu'une route soit ouverte qui pourrait desservir ce champ, là tout s'arrêterait.

ludisoso64 · Answer

C'est ça, on a calculé et on perd en gros 140 m2 par rapport à cette allée mais la sperficie du terrain qui nous a été indiqué lors de la vente était le terrain - l'allée donc on le savait dés le départ.
J'espère maintenant qu'il passera trés rarement voir jamais, et que si il passe, ça fasse pas trop de dégâts (bruits, ...). Ou sinon, qu'il y ait une route qui se créé mais là, ça m'étonnerait!

Merci quand même.

soleilen73 · Answer

Bonjour, le terrain que vous envisagez d'acheter à une servitude qui est inscrite dans l'acte du propriétaire actuel, il faut donc le consulter en demandant copie au notaire AVANT toute siganture ! La largeur y est inscrite et enregistrée. Pour l'extintion d'une servitude voir article 703 et suivant du Code Civil... mais ne rêvé pas.
Amicalement Patrick.

Utilisateur anonyme · Answer

bonjour : Ce qu'il faut bien voir, c'est que les années passent, il y a des successions, des ventes, donc les personnes changent.  

Est-ce-qu'il n'est pas possible que ce champ devienne un jour constructible, et qu'il y ait plusieurs maisons, et dans ce cas, il pourrait y avoir plusieurs utilisateurs pour cette servitude qui n'était que pour un seul propriétaire au départ. 

Parfois, il y a abus de servitude, c'est à dire une augmentation considérable du trafic. Je connais un cas : enfin c'était un chemin commun avec 3 parcelles donc 3 riverains. La parcelle du fond s'est vendue, et on a d'abord construit 15 logements, et maintenant un autre immeuble avec 30 logements. Ce qui fait au moins 45 voitures qui passent et qui repassent qui ont du mal à se croiser.

Je pense que les deux autres riverains auraient pu mettre le haut là, à leur place je l'aurais fait. Mais ils sont âgés et ont laissé faire.  En attendant ils ont une véritable circulation, des gens qui roulent trop vite etc...

Demandez au notaire comment dans un tel cas vous pourriez limiter le nombre de construction donc d'utilisateurs, car si aujourd'hui tout parait calme, dans 20 ou 30 ans, il n'est pas sûr que ce soit de même....
Et bien sûr de telles nuisances, et une circulation au raz de votre maison, je vous laisse imaginer....  un riverain ça va, mais 10 riverains ou plus.....

Je ne veux pas jouer les oiseaux de mauvaise augure, mais ce cas de figure est plus que probable, rien que 3 ou 4 maisons, cela peut être très dérangeant....

Augustin · Answer

bref, pour "conclusionner" Paulin2164 (et répéter ce que j'ai déjà dit) :
une servitude sur un terrain est un véritable boulet qui apporteront que des emm...des !

soleilen73 · Answer

Une servitude écrite sur un acte, reste à vie pour le tènement auquel elle a été créée.
Amicalement Patrick.

ludisoso64 · Answer

Le terrain de derrière n'est pas constructible, sinon sûr qu'on l'aurait pas pris. La mairie nous la certifié car il est inondable. Et on le voit dés qu'il pleut car il est a 1.5 m plus bas que le notre et que tout les autres d'ailleurs où il y a des maisons. Donc, à moins qu'un jour, ils arrivent à le faire constructible, je sais pas si c'est possible, on est tranquille de ce côté là normalement, il restera qu'agricole!
Aprés, comme je le disais auparavant, la servitude est bien placé quand même et heureusement qu'il y en a une car sinon, on aurait pas pû acheter le terrain, mais c'est juste dommage qu'on ne puisse pas l'arrêter à l'entrée de notre terrain, et qu'il faut qu'elle aille jusqu'au fond.
De toute manière, on sait qu'elle y est et qu'on a pas moyen de l'enlever d'aprés toutes les réponses, dont je vous en remercie. Maintenant, on tente car fanchement, vu le terrain comment il est, ça gêne pas vraiment par rapport à ce que j'ai pu lire dans d'autres forums, où la servitude passe carément devant leur porte fenetre de salon et qu'ils peuvent même pas clôturer. Donc bon, on prend le risque!

ludisoso64 · Answer

J'ai pas trop compris le dernier message de Patrick. Vous croyez qu'ils vont venir faire une pétanque à leurs heures perdues?

ludisoso64 · Answer

Ah ok! j'avais pas compris. Beh espérons que ce soit ça oui mais bon, on s'attend quand même à plus...

Et sinon, ça a rien à voir avec la servitude mais ça fait 3 semaines qu'on a fait l'offre d'achat auprès de l'agence et on attend le compromis de vente. Le pb, j'ai rappelé les notaires (car y a le mien et celui du vendeur) mais ils ne se bougent pas DU TOUT, il manque toujours un document (que le géomètre repasse, la déclaration préalable, ...). Or, tous ceux que j'entend qui se sont fait bâtir, on signé le compromis trés vite sous réserve de l'obtention de la déclaration et du permis de construire et du prêt. Pourquoi à nous ils se bougent pas et veulent pas nous faire signer? 
La banque nous a fait une offre préalable valable jusqu'au 8/10 mais les notaires me disent que ça va mettre 2 mois pour signer le compromis et 6 mois pour l' acte définitif.... la banquière et notre constructeur nous dit que c'est impossible et inadmissible! Surtout que le vendeur attend que le géomètre passe depuis 2 semaines mais le notaire vient de m'apprendre qu'il ne l'avait pas encore appelé (et pas trés aimable bien sûr...j'pense qu'il a des frais de notaire bcp plus interressant que pr notre projet plutôt petit)
Vous croyez que je peux contacter un autre notaire demain ou c'est mieux d'attendre aprés eux ? Pour un compromis, il faut normalement l'acte de propriété, le plan de masse et le CU non?

Utilisateur anonyme · Answer

bonjour : il faudrait demander à VOTRE notaire ce qu'il pense de ces retards. Y a-t-il lieu de s'inquiéter ? cela cache-t-il quelque chose ??? Normalement votre notaire doit tenir pour vous...

Etes vous bien certain que vous aurez de Permis de construire pour la maison que vous avez prévu...

ludisoso64 · Answer

beh, c'est ça le pire. Le notaire nous dit que c'est juste une formalité pour se protéger car pour la mairie, il n'y a pas de soucis pour une construction (le maire est venu sur le terrain et notre constructeur est en lien avec la secrétaire du maire qu'il connait trés bien pour justement faire booster la déclaration préalable et permis).
Franchement, notre constructeur nous conseille de changer de notaire (alors que c'est lui qui nous l'avait conseillé) ainsi que celui du vendeur (c'était des anciens associés) car là, il s'occupe pas vraiment de notre dossier (vu surtout par rapport au géomètre...). En fait, c'est des notaires qui s'occupent de dossier bien particulier et ils ont des priorités m'a dit le constructeur. Donc bon, on doit pas être leur priorité ça c'est sûr...
Le vendeur est d'accord pour changer aussi.Alors bon, on sait pas trop quoi faire

Utilisateur anonyme · Answer

bonjour : Si les notaires sont des anciens associés, peut-être n'ont-ils plus très envie de se revoir...

Cela arrive que les gens soient fachés. Dans ce cas le changement est sosuhaitable.

URG SVP-ACHAT TERRAIN AC SERVITUDE INUTILISEE

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