Droit de passage et enclavement volontaire

Question

Bonjour,

Voici la situation, nous souhaitons acheter une maison qui possède un terrain sur l'arrière. Ce terrain sera coupé en deux une partie vendue avec la maison (que nous acheterions) et l'autre partie derrière notre maison+jardin sera conservée par l'actuel propriétaire pour revente future (un projet de lotissement est à l'étude).

Notre problème, le terrain conservé par le propriétaire sera enclavé (sauf si le lotissement vient un jour à se construire). D'après ce que j'ai compris, le propriétaire du terrain ne pourra pas demander un droit de passage pour se construire une maison sur son terrain si le lotissement ne se faisait pas (article 684 du code civil - pas de droit de passage en cas d'enclave volontaire). 

Ma question est la suivante : s'il vend son terrain à une autre personne, celle-ci pourra-t-elle demander un droit de passage (en vertu de l'article 682 du code civil) ou l'enclave volontaire sera toujours effective, donc article 684 valable donc pas de droit de passage ?

merci beaucoup

PS : le passage serait physiquement possible par notre terrain mais nous priverait d'arbres et de nos places de parking... ;-((

ginto5 · Accepted Answer

Bonjour,

Faire attention que votre vendeur ne fasses pas inclure une servitude de passage sur votre terrain
lors de la vente de la maison.
Après il vous serait très difficile de refuser ce droit de passage.

Pourquoi le vendeur ne résout-il pas ce problème avant la vente de manière a ce que les choses soient
claires pour vous ?

Augustin · Answer

Toutes les servitudes suivent le bien immobilier. Le problème d'enclavement rencontré avec le propriétaire du terrain sera donc "transmis" aux propriétaires successifs.

Dans votre cas et l'état actuel des choses, le terrain conservé par votre vendeur (qui se retrouvera donc enclavé) fera obligatoirement l'objet d'un droit de passage sur votre futur terrain (art 684 du code civil).

 De plus, si le lotissement se construit un jour, le futur lotisseur n'aura aucune obligation de permettre (ou réaliser) une desserte du terrain enclavé qui bénéficie d'un accès légal à la voie publique par votre terrain.

founyboy · Answer

Merci de ces réponses : 

Ginto 5 : Faire attention que votre vendeur ne fasses pas inclure une servitude de passage sur votre terrain 
lors de la vente de la maison. 
Après il vous serait très difficile de refuser ce droit de passage. 

=> Il souhaitait mettre un droit de passage de brouette limité à six fois par an, ce qui ne nous dérangerait pas car peut utilisable en l'état.

Augustin : Dans votre cas et l'état actuel des choses, le terrain conservé par votre vendeur (qui se retrouvera donc enclavé) fera obligatoirement l'objet d'un droit de passage sur votre futur terrain (art 684 du code civil). 

=> Oui mais l'enclave volontaire empêche le droit de passage légal ??? Question : cette enclave volontaire vaut-elle uniquement pour le propriétaire actuel ou s'imposera-t-elle aux propriétaires voisins ?

Augustin : De plus, si le lotissement se construit un jour, le futur lotisseur n'aura aucune obligation de permettre (ou réaliser) une desserte du terrain enclavé qui bénéficie d'un accès légal à la voie publique par votre terrain.

=> ca fameux terrain enclavé est au niveau du PLU à 1/3 en zone constructible Ub et 2/3 en zone réservée pour le lotissement AU donc je pense qu'ils auront droit à l'accès au lotissement vu que le terrain est censé être destiné au lotissement. Notre problème se poserait si le lotissement ne se faisait pas.

founyboy · Answer

erreur dans le message précédent : 
... ou s'imposera-t-elle également aux prochains propriétaires (et non voisins) ? 

bref d'après ce que j'ai compris on est protégé avec le propriétaire actuel (enclave volontaire) mais je ne sais pas si cette "protection" vaudra s'il revend le terrain à quelqu'un d'autre...

Augustin · Answer

" Oui mais l'enclave volontaire empêche le droit de passage légal ??? Question : cette enclave volontaire vaut-elle uniquement pour le propriétaire actuel ou s'imposera-t-elle aux propriétaires voisins ? "

Le vendeur s'enclave volontairement en divisant son terrain en 2. L'art 684 du code civil est fait pour ce cas.
Le désenclavement se fera par le terrain issu de la division qui garde une limite avec une voie publique (donc par le terrain que vous convoitez).
Et ce droit de passage doit permettre un accès aisé et commode au terrain enclavé... donc pas question de brouette et de restriction d'usage dans le temps.
Un terrain enclavé doit être accessible tout le temps et avec les moyens de notre époque.
Ce droit de passage est attaché aux terrains concernés et suivra les différents propriétaires.

"ca fameux terrain enclavé est au niveau du PLU à 1/3 en zone constructible Ub et 2/3 en zone réservée pour le lotissement AU donc je pense qu'ils auront droit à l'accès au lotissement vu que le terrain est censé être destiné au lotissement. Notre problème se poserait si le lotissement ne se faisait pas."
Ce n'est pas parce que un terrain est destiné, au niveau d'un PLU, à recevoir un lotissement qu'il se fera prochainement.
De plus vous n'êtes pas du tout dans la peau de l'éventuel futur lotisseur. Vous ne savez pas quand sera fait le lotissement, comment il sera construit, comment sera la distribution des parcelles, si le terrain enclavé aura un accès à la voirie du lotissement... bref beaucoup de points inconnus qui un jour pourrons vous pourrir la vie.
Vous ne savez pas non plus comment évoluera votre vendeur avec le terrain qui lui reste.
Vous dites qu'une partie du terrain enclavé est déjà constructible. Alors rien ne l'empêchera (ou ses successeurs) de construire dessus (même avant le lotissement) et l'accès se fera par chez vous et vous n'aurez rien à dire (les brouettes 6 x par an auront bonne mine et feront rigoler) !
Avec une servitude, vous avez un véritable boulet attaché au terrain. Et faire supprimer une servitude n'est jamais chose aisée !!

pvdm · Answer

tout propriétaire d' un terrain enclavé peut a tout moment demandé une sortie  vers le domaine public soit par accord,acte notarié,ou par le juge

lucini · Answer

Le droit de passage est due pour une propriété enclavée, mais si l'enclavement est volontaire et provient de la division d'un propriété et de ce fait on a créé l'état d'enclave, alors aucun droit de passage est due, à cause de cette notion d'enclavement volontaire, car le propriétaire a créé artificiellement lui-même son enclavement. 

Article 695 du Code civil- Le propriétaire d'un fonds sans issue ou ayant une issue insuffisante sur la voie publique, ne peut réclamer le droit de passage lorsque l'enclave résulte de son fait volontaire.

Article. 697 du code civil . - Lorsque l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui font l'objet de ces actes

Droit de passage et enclavement volontaire

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