10 réponses
Les Sociétés de Placement Immobilier sont des entités divisées en parts. Le nombre de parts est fini et ne peut être modifié qu'en cas d'augmentations de capital (ou diminutions suite à la vente d'un bien immobilier). Le capital constitué au départ est investi dans des immeubles d'habitation, des bureaux, des entrepôts etc... et ces biens sont donnés en location. Le montant des loyers est divisé selon le nombre de parts et représentent le revenu du souscripteur (déduction faite des frais de gestion et autres frais inhérents à la propriété). Le plus souvent ces revenus sont trimestriels et fiscalement sont assimilables à des revenus immobiliers.
Il est possible d'investir dans des SCPI de type Périssol, de Robien etc... pour profiter d'avantages fiscaux particuliers. On peut aussi, c'est même souvent le cas, acquérir des parts de SCPI avec un prêt immobilier pour se constituer un patrimoine en dehors des marchés financiers (Bourse, livrets etc...). Les parts sont alors nanties au profit du prêteur.
La valeur de la part est déterminée en fonction du marché immobilier lui-même. La revente peut poser un problème de disponibilité car les parts sont gérés par la SCPI et si vous voulez vous défaire de vos parts, il faut qu'il y ait un acheteur en face. S'il n'y en a pas, vous attendez d'en triouver un. Lorsqu'il y a un acheteur et un vendeur, le prix de la part est déterminée par la SCPI. Si vous souhaitez vendre vos parts directement à un autre associé, vous pouvez fixer votre prix librement.
Il est possible d'investir dans des SCPI de type Périssol, de Robien etc... pour profiter d'avantages fiscaux particuliers. On peut aussi, c'est même souvent le cas, acquérir des parts de SCPI avec un prêt immobilier pour se constituer un patrimoine en dehors des marchés financiers (Bourse, livrets etc...). Les parts sont alors nanties au profit du prêteur.
La valeur de la part est déterminée en fonction du marché immobilier lui-même. La revente peut poser un problème de disponibilité car les parts sont gérés par la SCPI et si vous voulez vous défaire de vos parts, il faut qu'il y ait un acheteur en face. S'il n'y en a pas, vous attendez d'en triouver un. Lorsqu'il y a un acheteur et un vendeur, le prix de la part est déterminée par la SCPI. Si vous souhaitez vendre vos parts directement à un autre associé, vous pouvez fixer votre prix librement.
Bonjour,
Je pense que l'intervention de Suggs est intéressante.
En réalité, tout dépend des objectifs de l'investisseur. Il est cependant vrai que le financement à crédit des parts de SCPI permettent d'utiliser l'effet de levier bancaire qui "booste" la performance.
Comme tout investissement immobilier, il est recommandé de conserver ses parts au moins pendant 15 ans afin d'éviter les phénomènes de retournement du marché.
Amicalement
Lionel
http://scpi-defiscalisation.blogspot.com
Je pense que l'intervention de Suggs est intéressante.
En réalité, tout dépend des objectifs de l'investisseur. Il est cependant vrai que le financement à crédit des parts de SCPI permettent d'utiliser l'effet de levier bancaire qui "booste" la performance.
Comme tout investissement immobilier, il est recommandé de conserver ses parts au moins pendant 15 ans afin d'éviter les phénomènes de retournement du marché.
Amicalement
Lionel
http://scpi-defiscalisation.blogspot.com
Merci pour vos infos. moi je suis passé par Selfepargne et j'ai eut droit à une ristourne. Je conseil fortement.
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jeudi 22 avril 2010
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22 avril 2010
22 avril 2010 à 11:39
22 avril 2010 à 11:39
Bonjour,
Je fais partie d'un réseau recevant plusieurs milliers de demandes en défiscalisation immobilières et placements financiers chaque mois.
Nous mettons actuellement le focus sur les SCPI. Toutes les demandes que nous recevons sont volontaires et qualifiées, les contacts remplissant une demande d'étude: Coordonnées, année de naissance, e-mail, téléphone, situation de famille, nombre d'enfants, revenus, épargne, apport, propriétaire/locataire.
Êtes vous en recherche de contacts actuellement? Nous pouvons vous fournir sur tous les départements.
Je suis à votre entière disposition pour plus d'information,
Sincères salutations,
BL
Je fais partie d'un réseau recevant plusieurs milliers de demandes en défiscalisation immobilières et placements financiers chaque mois.
Nous mettons actuellement le focus sur les SCPI. Toutes les demandes que nous recevons sont volontaires et qualifiées, les contacts remplissant une demande d'étude: Coordonnées, année de naissance, e-mail, téléphone, situation de famille, nombre d'enfants, revenus, épargne, apport, propriétaire/locataire.
Êtes vous en recherche de contacts actuellement? Nous pouvons vous fournir sur tous les départements.
Je suis à votre entière disposition pour plus d'information,
Sincères salutations,
BL
ce que ne disent pas les banquiers, ce sont les statuts de clôture de la SCPI lorsqu'elle arrive a terme:
Si l'immobilier fait une plus value dans le temps, vous ne toucherez aucune de ces plus values aux termes de la SCPI . on se contetera de vous rembourser votre capital investi.
Les loyers qui sont perçus n'arrivent pas non plus dans votre poche (pourtant on aurait pu penser qu'ils soient calculés au prorata du nombre de part que vous possedez...mais non!).
En gros, la SCPI n'est qu'un outil de défisc pur sur le capital investi.
Donc si vous souscrivez un prêt pour adhérer à une SCPI, le premier des calculs c'est de savoir si la somme défiscalisée à terme est supérieure à la somme des échéances de remboursement du prêt souscrit in fine. sinon vous êtes perdant a terme ou peu rentable.
ce n'est que mon point de vue personnel, mais je pense qu'une SCPI est rentable qu'a partir du moment ou vous souscrivez un prêt très interessant, ou que vous possédez déjà le capital à investir. Me trompe-je?
Si l'immobilier fait une plus value dans le temps, vous ne toucherez aucune de ces plus values aux termes de la SCPI . on se contetera de vous rembourser votre capital investi.
Les loyers qui sont perçus n'arrivent pas non plus dans votre poche (pourtant on aurait pu penser qu'ils soient calculés au prorata du nombre de part que vous possedez...mais non!).
En gros, la SCPI n'est qu'un outil de défisc pur sur le capital investi.
Donc si vous souscrivez un prêt pour adhérer à une SCPI, le premier des calculs c'est de savoir si la somme défiscalisée à terme est supérieure à la somme des échéances de remboursement du prêt souscrit in fine. sinon vous êtes perdant a terme ou peu rentable.
ce n'est que mon point de vue personnel, mais je pense qu'une SCPI est rentable qu'a partir du moment ou vous souscrivez un prêt très interessant, ou que vous possédez déjà le capital à investir. Me trompe-je?
Bonjour,
Je pense que ça dépend du but que vous recherchez.
L'investissement dans une SCPI est présenté comme ayant un rendement aux alentours de 6%. Elle a aussi des attraits en matière de défiscalisation.
En revanche, ce qu'on nous dit rarement, c'est que le rendement net après impôt peut s'avérer décevant, voire ridicule selon la Tranche Marginale d'Imposition à laquelle vous êtes soumis.
cf : http://www.plus-de-retraite.com/tout-savoir/comparatif-scpi-ehpad_27/
Il faut donc savoir si votre but est de défiscaliser, ou de générer des revenus peu ou pas fiscalisés.
Je pense que ça dépend du but que vous recherchez.
L'investissement dans une SCPI est présenté comme ayant un rendement aux alentours de 6%. Elle a aussi des attraits en matière de défiscalisation.
En revanche, ce qu'on nous dit rarement, c'est que le rendement net après impôt peut s'avérer décevant, voire ridicule selon la Tranche Marginale d'Imposition à laquelle vous êtes soumis.
cf : http://www.plus-de-retraite.com/tout-savoir/comparatif-scpi-ehpad_27/
Il faut donc savoir si votre but est de défiscaliser, ou de générer des revenus peu ou pas fiscalisés.
Bonjour,
Si tu souhaites comprendre le fonctionnement des SCPI. Il y a le guide de la SCPI de MeilleureSCPI.com que tu peux consulter.
http://www.scribd.com/doc/82337738/Guide-de-l-investissement-en-SCPI
Bonne journée.
Si tu souhaites comprendre le fonctionnement des SCPI. Il y a le guide de la SCPI de MeilleureSCPI.com que tu peux consulter.
http://www.scribd.com/doc/82337738/Guide-de-l-investissement-en-SCPI
Bonne journée.
Bonjour,
Dans le cadre personnel, j'ai réalisé une étude et rédigé un dossier complet sur les SCPI : http://www.bonplan.reflexaupoing.fr/2012/05/toucher-un-revenu-complementaire-en-investissant-en-scpi
Bonne journée.
Dans le cadre personnel, j'ai réalisé une étude et rédigé un dossier complet sur les SCPI : http://www.bonplan.reflexaupoing.fr/2012/05/toucher-un-revenu-complementaire-en-investissant-en-scpi
Bonne journée.
L'investissement en SCPI n'est pas rentable : FUYEZ à moins d'avoir 70 ans et si vous ne recherchez pas de forts rendements, si vous recherchez une toute relative stabilité , mais en perdant de l'argent quand même à l'achat et à la vente.
Sinon FUYEZ , et je le démontre
Je voulais comme à chacun me constituer un patrimoine immobilier pour ma retraite, avec un bon rendement entre 5 et 6%, mais 5 ans après j'ai eu besoin de les vendre car besoin d'argent.
On ne vous dit pas tout, mais il y a beaucoup de frais à l'achat ET à la vente, MEME si on vous ose écrire noir sur blanc qu'il n'y aura pas de frais de vente et vous présente l'affaire comme une vente immobilière, passage chez le notaire, il n'en n'est rien !
A l'achat :
- droits de mutation environ 5%
- droits d'entrée ou de gestion : 15%, ça dépend des sociétés, certaines sont plus élevées
A la vente il n'y a soit disant pas de frais ... et bien c'est faux, on apprend que l'on doit payer 5% de droits de cessions sur parts de société !
Et impôt sur plus values ... bref vous perdez un maximum
voici le résultat des comptes , sur un capital de 69000€
Dès le départ, une fois les frais et droits de mutation payés, il vous reste .environ 65000 : à peine commencé vous avez déjà perdu de l'argent, soit entre 3 et 4000€
vos titres sont évalués sur la valeur vénale des biens immobiliers
Année 1 :
1) Revenus brut, environs 3500€
2) Frais de gestion, je ne sais plus mais c'est entre 1000 et 1500€
3) versement d'une partie des dividendes, soit environ 2000€ net
4) impots ? je ne me souviens plus mais ce devait être de l'ordre de 250€
Résultat des courses: le bénefice net est de 1750€ (sur 69000 !!)
Biensur la sté de gestion vous informe d'un fort taux de rendement car se base sans doute sur le taux brut, pour moi, bien que les comptes soient transparents c'est simplement fait pour afficher une attractivité qui ne représente pas la réalité
Année 2 :
1) Dividiende brut; environ 6500€
2) Frais de gestion environs
3) Net = environ 4000€
4) Impots (CSG) = 500€
5) Reste 3500€, soit un rendement NET de 5%
Année 3 et 4 et 5, Idem à quelques € près (rendement net imposable de 4100 annuel)
Année 5 : Revente
- Certains titres ont monté
- D'autres on baissé ! (merci la pierre qui est sensée être stable et monter !!)
entre 5 et 6%
Bref, total des gains entre année 1 et année 5 : environ 13000€
Soit 18%
Valeur des biens, vendus net ... identiques à année 1 !!!
Mais certaines parts ayant monté, compensent à peut près celles qui ont baissé... mais je serais imposé sur celles qui ont monté !!!
Environ 65000€
Impot sur cessions de parts sociales : 5%
Reste net 62000€ après avoir investi 69000 5 ans plus tôt !
Bref d'un coté on gagne 13000€ en dividendes et de l'autre on perd ... 7000€
Avec un capital diminué, mais inchangé
Total, le rendement n'est plus de 5% mais d'environs la moitié, 2,5%
En plus il faut savoir que la Sté de gestion en question fait barage au vendeur
Dès le début vous questionne, vous renseigne mal et vous propose d'autres biens à acquérir !!!
Elle a tout compris et moi je me sent surtout pris à la gorge !
Et ne vous paie pas immédiatement (2 semaines que j'attends alors qu'elle est sensé vous payer sous 1 à 2 jours .... cherchez l'erreur )
Et vue la tournure que ça prend je vais prendre attache auprès d'un avocat
Ah oui, aussi selon mes calculs pour environ 20 à 30 employés, la sté de gestion fait entre 150000 et 200000€ de bénef par tête ... très rentable pour elle et son actionnaire unique (car sté de gestion en société par action simplifiée à actionnaire unique SASU )
Bref ce n'est pas vous qui gagnez de l'argent, ou plutôt assez peu
Aussi demandez vous qui sont les présidents et qui fait partie du conseil de surveillance
Néanmoins la SCPI offre d'autres possibilités (succession, prêt in fine avec effet levier....) ça peut être trés intéressant dans certains cas de figure pour défiscaliser
Dans mon cas, j'estime avoir perdu mon temps et mon argent
Placé en obligations, opcvm et actions je vais faire bien mieux
actuellement certaines actions offrent entre 5 et 10% de dividendes ...
J'adorais l'idée de détenir des SCPI, aujourd'hui je suis trés amer de cette expérence
à vous de vous faire votre propre avis selon votre profil
Sinon FUYEZ , et je le démontre
Je voulais comme à chacun me constituer un patrimoine immobilier pour ma retraite, avec un bon rendement entre 5 et 6%, mais 5 ans après j'ai eu besoin de les vendre car besoin d'argent.
On ne vous dit pas tout, mais il y a beaucoup de frais à l'achat ET à la vente, MEME si on vous ose écrire noir sur blanc qu'il n'y aura pas de frais de vente et vous présente l'affaire comme une vente immobilière, passage chez le notaire, il n'en n'est rien !
A l'achat :
- droits de mutation environ 5%
- droits d'entrée ou de gestion : 15%, ça dépend des sociétés, certaines sont plus élevées
A la vente il n'y a soit disant pas de frais ... et bien c'est faux, on apprend que l'on doit payer 5% de droits de cessions sur parts de société !
Et impôt sur plus values ... bref vous perdez un maximum
voici le résultat des comptes , sur un capital de 69000€
Dès le départ, une fois les frais et droits de mutation payés, il vous reste .environ 65000 : à peine commencé vous avez déjà perdu de l'argent, soit entre 3 et 4000€
vos titres sont évalués sur la valeur vénale des biens immobiliers
Année 1 :
1) Revenus brut, environs 3500€
2) Frais de gestion, je ne sais plus mais c'est entre 1000 et 1500€
3) versement d'une partie des dividendes, soit environ 2000€ net
4) impots ? je ne me souviens plus mais ce devait être de l'ordre de 250€
Résultat des courses: le bénefice net est de 1750€ (sur 69000 !!)
Biensur la sté de gestion vous informe d'un fort taux de rendement car se base sans doute sur le taux brut, pour moi, bien que les comptes soient transparents c'est simplement fait pour afficher une attractivité qui ne représente pas la réalité
Année 2 :
1) Dividiende brut; environ 6500€
2) Frais de gestion environs
3) Net = environ 4000€
4) Impots (CSG) = 500€
5) Reste 3500€, soit un rendement NET de 5%
Année 3 et 4 et 5, Idem à quelques € près (rendement net imposable de 4100 annuel)
Année 5 : Revente
- Certains titres ont monté
- D'autres on baissé ! (merci la pierre qui est sensée être stable et monter !!)
entre 5 et 6%
Bref, total des gains entre année 1 et année 5 : environ 13000€
Soit 18%
Valeur des biens, vendus net ... identiques à année 1 !!!
Mais certaines parts ayant monté, compensent à peut près celles qui ont baissé... mais je serais imposé sur celles qui ont monté !!!
Environ 65000€
Impot sur cessions de parts sociales : 5%
Reste net 62000€ après avoir investi 69000 5 ans plus tôt !
Bref d'un coté on gagne 13000€ en dividendes et de l'autre on perd ... 7000€
Avec un capital diminué, mais inchangé
Total, le rendement n'est plus de 5% mais d'environs la moitié, 2,5%
En plus il faut savoir que la Sté de gestion en question fait barage au vendeur
Dès le début vous questionne, vous renseigne mal et vous propose d'autres biens à acquérir !!!
Elle a tout compris et moi je me sent surtout pris à la gorge !
Et ne vous paie pas immédiatement (2 semaines que j'attends alors qu'elle est sensé vous payer sous 1 à 2 jours .... cherchez l'erreur )
Et vue la tournure que ça prend je vais prendre attache auprès d'un avocat
Ah oui, aussi selon mes calculs pour environ 20 à 30 employés, la sté de gestion fait entre 150000 et 200000€ de bénef par tête ... très rentable pour elle et son actionnaire unique (car sté de gestion en société par action simplifiée à actionnaire unique SASU )
Bref ce n'est pas vous qui gagnez de l'argent, ou plutôt assez peu
Aussi demandez vous qui sont les présidents et qui fait partie du conseil de surveillance
Néanmoins la SCPI offre d'autres possibilités (succession, prêt in fine avec effet levier....) ça peut être trés intéressant dans certains cas de figure pour défiscaliser
Dans mon cas, j'estime avoir perdu mon temps et mon argent
Placé en obligations, opcvm et actions je vais faire bien mieux
actuellement certaines actions offrent entre 5 et 10% de dividendes ...
J'adorais l'idée de détenir des SCPI, aujourd'hui je suis trés amer de cette expérence
à vous de vous faire votre propre avis selon votre profil
La législation juridique et financière évolue en permanence...
7 mai 2011 à 11:28
Cordialement.