Servitude de passage

Seule l'assiette et le mode d'exercice peuvent s'acquérir au bout de 30 ans dans le cadre d'une servitude légale pour cause d'enclave.

Donc hormis le cas du désenclavement d'un terrain n'ayant pas accès à une voie publique, le droit de passage ne s'acquiert par par prescription trentenaire et ne peut s'établir que par titre. Il s'agit alors d'une servitude conventionnelle.

Quand au désenclavement d'un jardin situé à l'arrière d'une maison ayant pignon sur rue, votre voisin est plein d'espoir. Le tènement immobilier appartenant à un même propriétaire est a regarder dans son ensemble : le jardin et la maison ne faisant qu'une unité !
La jurisprudence est claire sur ce sujet , l'enclave partielle n'existe pas. Ou le fond (c'est à dire l'ensemble des biens immobiliers) est enclavé, ou il ne l'est pas.

pour confirmer, concernant la desserte d'un jardin situé à l'arrière d'une maison donnant sur rue, une jurisprudence toute récente, a ajouter aux autres du même style : Cass. Civ. 3e, 9 juin 2009 (pourvoi n° 08-14.749)

Veuillez m'excuser "Augustin" de ne réagir qu'aujourd'hui à votre réponse. Comme d'habitude elle est parfaite ...et marquée au coin du professionnalisme.
Entre temps j'ai en effet découvert le libellé complet de l'article 685, et notamment la précision décisive "pour cause d'enclave" que selon une attitude assez peu déontologique, me semble-t-il, le "notaire-vendeur" de la propriété de nos voisins, s'était gardé de mentionner dans sa lettre de prétention au droit de passage par chez nous.
" Nous" avons répondu en conséquence à la mi-août et l'affaire semble devoir rester en rester là et nous doutons que les futurs acquéreurs iront revendiquer quelque utilisation que ce soit de notre propriété.

Je puis, à présent, être moins allusif et préciser qu'il s'agit d'une toute petite co-propriété (5 propriétaires) dont j'assume la fonction de propriétaire délégué (syndic bénévole). Le contentieux porte sur une bande de terrain de 5 mètres en bord de rue sur 25 jusqu'à l'entrée de notre petit immeuble ; une bande que nous n'avons jamais aménagée ni clôturée ( ce "nous" désignant les 5 propriétaires qui se sont succédés plusieurs fois) au point que nos voisins, de part et d'autre, - les mêmes depuis des décennies - et disposant d'un accès à la rue encore plus large que le nôtre, ont toujours considéré qu'ils étaient comme chez eux sur cette "allée" et libres de faire passer des voitures pour aller dans leur jardin, de stationner des jours entiers sur cette bande et même d'utiliser régulièrement notre poubelle pour leurs déchets. Et depuis des décennies en effet, notre voisine, à présent décédée, préférait utiliser cet accès piétonnier arrière à sa maison.

Il y a deux ans nous avons voulu mettre le hola à cette pratique par lettres recommandées mais nos deux voisin(e)s, et leur famille héritière, n'en ont tenu aucun compte. Ce n'est donc qu'à l'occasion du décès d'une voisine que les héritiers ont saisi le notaire qui cautionne leur prétention à nous faire reconnaître leur DROIT sur notre propriété, de préférence à l'amiable, dit le notaire, ou sinon devant un tribunal.
Mais nous ne sommes plus du tout impressionnés, si tant est que nous ayons pu l'être un bref moment sur le coup de la lettre du notaire-commerçant ...

Bonjour Augustin,
Nous avons acheté un terrain de 165 m2 en centre ville et avons déposé notre permis de construire accordé sur notre terrain en mars 2009. En juin 2009, 2 voisines (79 et 89 ans) de la route perpendiculaire à la notre) s'opposent à notre permis en prétextant une servitude dans leur acte de propriété (avec servitude datant de 1923) passant par notre parcelle. Cependant le notaire explique que la servitude est caduque puisqu’il y avait un projet de route passant sur notre terrain mais ce projet a été abandonné. Dans ce cas, les jardins auraient eu un passage par l'arrière et notre terrain n'a jamais fait usage de passage ou de servitude depuis 1923.
Une des voisines a acheté en 1984 un terrain enclavé (car la route ne s’est pas faite) au bout de sa propriété. Elle s 'est fait construire un garage en demandant un droit de passage sur le terrain voisin dans une entrée de parking d’immeuble. Le droit a été accepté il y a quelques années et en décembre 2008, elle a vendu sa maison sans vendre la 2e parcelle au bout du jardin. aujourd'hui, ELLE DEMANDE SERVITUDE SUR NOTRE TERRAIN suite à son acte notarié qui parlait de cette servitude si construction de route en 1923. En effet, elle souhaiterait avoir une servitude pour pouvoir vendre son terrain de 454 m2 au titre de terrain à bâtir à un prix assez important (alors qu'elle l'a acheté une bouchée de pain en 1984). Nous craignons que meme si la servitude n’est pas reconnue, qu'elle puisse avoir recours pour un terrain enclavé car le droit de passage par l’entrée de parking de l’immeuble pourrait être insuffisant pour une construction.
Pouvons nous commençer nos travaux ?

Emilie,

On m'informe sur mon e mail que vous m'avez adressé un message, mais qui commence par "Augustin", etc.
En fait je suis "grangier" et non pas "Augustin".

Il s'agit donc d'une erreur et vous avez intérêt à vous assurer que "augustin" vous aura lue.
D'autant que ce monsieur me semble en effet particulièrement compétent, sans doute un professionnel.

Je vous souhaite de trouver une réponse à votre problème,

"grangier" (=francis)

merci Francis,
je viens de retourner le probleme à Augustin,
bonne journée,