preuve de preavis de bail ?

Question

Bonjour,

Voila, j'étais en collocation (à la Réunion) et on est au tribunal...
Les attaquants, c'est nous, car la caution rendu a été de 250 € au lieu de 1700.. pour l'instant peut importe (ben, je crois,..) ma question est pas là..

On a eu une première séance devant le TI, lors de laquelle la partie adverse (le proprio) nous a remis des conclusions.. sur laquelle il apparait que nous n'avions jamais remis de préavis.. ce qui est faut..

Comment le prouver sachant qu'on a pas la copie de la lettre AR (ca aurait été mieux...; ) mais seulement le coupon d'accusé de réception ? est-ce que ça suffit ?

En vous remerciant...
bonne soirée

Igor1 · Answer

Bonjour, 
avec l'accusé réception en main ( qui est signé du destinataire) vous avez tous les atouts en mains.

sebdebos · Answer

bonjour, je suis d'accord avec Igor1 je ne pense pas que cela soit suffisant mais ça prouve déjà pas mal de chose. Avec cette preuve le propriétaire va peut être avouer qu'il l'a bien reçu.

tenez nous au courant de la suite

mickadone · Answer

Merci pour ses réponses rapides...

Admettons que le juge considère qu'il y a bien eu préavis....

Sachant qu'il n'y a eu ni remise de clé officielle, ni état de lieux de sortie.. (en revanche, il y a bien eu un etat des lieux d'entrée)... 
Comment ca se passe ?
Etait-ce aux locataires de provoquer cette remise des clés et cet état des lieux de sorties ? ou au proprio ?.. le proprio peut-il nous facturer des travaux "exhorbitants" sans etat de slieux de sortie,..) ?

encore merci

Igor1 · Answer

Bonjour,
pas d'état des lieux se sortie égal selon la loi à un logement remis en parfait état.
avec l'accusé réception signé du bailleur, celui-ci va être mal.

mickadone · Answer

Merci encore et encore..

Bon alors, il y a désaccord sur ce point (lol ;) )...
Je vais donc prendre le pire des cas pour moi, c'est à dire le cas de Marie S..
et je vais en dire un peu plus :

- chronologie :
-debut septembre : remise d'un préavis de 3 mois (manque la preuve, le proprio dis qu'on est parti sans préavis dans les conclusions remises lors de l'audience par leur avocat) 
- debut octobre : presentation de repreneur de bail... un des colloc rencontre les repreneurs, remet sa clé (l'autre est en vacances à 12 000 km.. donc, il la garde ), et c'est ok entre le proprio, le repreneur et les locataires actuels.. : dans une semaine, (la maison est deja vide) les repreneurs habitent la maison, les proprios nous offre le loyer du mois d'octobre, et font les travaux et nous envoie une facture... le TOUT ORALEMENT
- fin octobre, les repreneurs n'ont jamais habité la maison, car les proprios ne veulent plus de ces gens là (CAF)
- fin oct - debut nov : de nouveaux locataires habitent la maison
- ensuite :.....
Sur 1700 € de caution (2 mois de loyer à 850 €) les proprios nous rendent 250 (850 € pour le loyer d'octobre et env. 500 pour les travaux..)
Ils nous envoient une facture (sans TVA, etc.. fausse facture) a notre demande, on encaisse pas le cheque.. et on attaque au TI
Au TI, leur avocat remet les conclusions évoquées ci-dessus : on a jamais laissé de preavis et on s'est sauvé.. il nous demande en plus 700 € pour frais divers.. et eremet des factures differentes de celles qui nous avait été fournie...

Comment puis-je m'en sortir sachant que j'ai pas d'avocat, et que eux oui...?
si qqchose n'est pas clair, n'hesitez pas...
encore un grand merci pour votre aide

Igor1 · Answer

Bonsoir, 
un peu de lecture sur l'état des lieux de sortie

ÉTAT DES LIEUX
L’état des lieux est un document essentiel pour le bailleur comme pour le locataire. De nombreux litiges résultent de la comparaison entre l’état des lieux à l’entrée et à la sortie. Le propriétaire a pour obligation de délivrer un logement en bon état de réparation et d’entretien, le locataire est tenu de rendre les lieux tels qu’il les a reçus. C’est pourquoi le logement fera l’objet d’un examen détaillé établi simultanément entre bailleur et locataire à l’entrée comme à la sortie. La comparaison des deux documents permettra de déterminer si des réparations sont imputables au locataire sortant. L'état des lieux doit obligatoirement être joint au contrat de location.  
 L’état des lieux à l’entrée : 
La loi
Avant de signer l’état des lieux, le locataire doit veiller à ce que le logement soit en « bon état d’usage et de réparations » comme l’impose la loi du 6 juillet 1989 ou loi Quillot, et s’assurer qu’il correspond bien aux normes d’habitabilité énumérées dans le décret du 6 mars 1987. 
Dans l’idéal, l’état des lieux d’entrée doit être établi avant l’emménagement effectif du locataire. Cela permet de prévenir les litiges relatifs aux éventuelles dégradations qui pourraient en découler.  
Son contenu
Le document dresse un panorama des différents éléments composant l’habitation : il décrit du sol au plafond , la consistance, l’état de conservation et d’entretien de toutes les pièces du logement (murs, revêtements de sol, installations électriques, menuiseries, vitres, plomberie, placards, serrures…). Il est conseillé de tout tester. 
- revêtements muraux : papier peint ou tapisserie à l'état neuf ; tapisserie en très bon état sauf traces de meubles ou de cadres ; peinture écaillée par endroit ; tapisserie décolorée par le soleil ;
- sol : parquet en bon état sauf une latte fendue ; carrelage comportant un carreau cassé ou ébréché ; moquette neuve ou usagée ou tâchée ;
- plafonds en bon état ou tâché ou fissuré ;
- huisseries, portes, fenêtres et placards présentant des éclats de bois, détériorés ou comportant une peinture abîmée ;
- serrureries en très bon état mais dépareillées ;
- installations électriques, chauffage et équipements éventuels en bon état de marche ;
- sanitaires : lavabo neuf ou fêlé ou présentant des éclats.

Il est de l'intérêt du propriétaire et du locataire d'effectuer le relevé des compteurs : eau, gaz, électricité, lors de l'état des lieux d'entrée et de sortie.  
Mais ce document n’est pas figé : l’état des lieux initial peut être complété ultérieurement par un état contradictoire des éléments de chauffage (radiateurs, chaudière…), dressé durant le premier mois de la période de chauffe.  
Si un défaut important n'a pas été consigné lors de l'état des lieux d'entrée, il est vivement conseillé au locataire de le signaler au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception dans les quelques jours qui suivent son entrée dans les lieux.  
Sa rédaction 
L’état des lieux est rédigé au vu des observations effectuées par les parties durant la visite. Il doit être établi de manière contradictoire, les deux parties ou leurs mandataires doivent être présentes pendant sa rédaction. Ce document peut être établi sur papier libre mais un modèle pré-imprimé s’avère presque toujours utile. Il doit être daté et signé.
Dans tous les cas « l'état des lieux d'entrée » étant destiné à être comparé à « l'état des lieux de sortie » il est préférable d'utiliser une présentation identique pour les deux documents ; ils peuvent être établis sur un document unique comportant pour chaque poste une colonne « à l'entrée du locataire » et une colonne « à la sortie du locataire ».   
Si vous utilisez un état des lieux-type, mis au point par une association de propriétaires, de gestionnaires ou de locataires, voire une librairie spécialisée, ne vous contentez pas de répondre au questionnaire par des croix ; rédigez des commentaires précis.  
En vertu de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l’établissement d’un état des lieux « amiable » est impossible, la partie « la plus diligente » peut demander l’intervention d’un huissier de justice. Dès lors qu’il est saisi, l’huissier prévient les deux parties, par lettre recommandé avec accusé de réception  au moins sept jours avant de procéder à l’état des lieux. Les frais d’huissier seront alors partagés entre les deux parties. 
Combien coûte un état des lieux et qui doit en assumer les frais ?
Lorsqu'il est établi directement entre le locataire et le propriétaire, il n'occasionne pas de frais. 
Lorsque, à défaut pour le locataire et le propriétaire d'avoir pu se mettre d'accord, il est établi par un huissier, les frais d'établissement ne peuvent dépasser un montant forfaitaire réglementé, en application d’un barème soit un total de 652 FTTC. Ils sont partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire. 
Lorsque l'une des parties mandate un huissier, ou tout autre professionnel, pour établir un état des lieux, alors que l'autre ne s'est pas opposée à son établissement à l'amiable, les frais de l'état des lieux incombent en totalité à celui qui a mandaté le professionnel (rép. Min., JOAN, 19 avril 1999, CA Paris, 22 octobre 1998). 
En l’absence d’état
Que se passe-t-il si aucun état des lieux n’a été fait ? 
L’article 1731 du code civil remédie à cette difficulté : « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur (le locataire) est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. ». Le locataire a intérêt à provoquer l’établissement de l’état des lieux car le logement est présumé avoir été loué en bon état, si un éventuel état des lieux de sortie mentionne des dégradations, celles-ci sont mises au compte du locataire. 
Toutefois le bailleur ne pourra  revendiquer ce prétendu bon état si le locataire peut prouver que ce dernier a refusé d’établir un état des lieux d’entrée. La loi du 6 juillet 1989 prévoit à cet effet qu’ « à défaut d’état des lieux, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux ».  
Votre situation est différente selon votre date d’entrée dans les lieux : si votre occupation a commencé entre le 24 juin 1982 et le 25 décembre 1986, vous êtes soumis à la loi du 6 juillet 1989 (c’est au propriétaire de prouver par tous les moyens que le local loué était en meilleur état à l’entrée qu’il ne l’était à la sortie). Après le 25 décembre 1986 vous êtes présumé avoir reçu les lieux en bon état.  
 L’état des lieux à la sortie : 
L’état des lieux de sortie établi de façon contradictoire en présence du locataire et du propriétaire ou de son représentant est très important puisqu’il conditionne la restitution du dépôt de garantie effectué au départ de la location pour couvrir des frais éventuels de remise en état. Sans état des lieux aucune somme ne peut être réclamée. 

Il serait judicieux de procéder à un pré-état des lieux quelques semaines avant le départ du locataire afin de lui permettre d'effectuer les petites réparations qui lui incombe (par exemple : changements des joints des robinets, rebouchage des trous faits dans les murs pour accrocher des éléments) et de façon à rendre un logement propre (moquettes, peintures ou papiers peints lavables, lessivés).
Un locataire qui effectue des transformations importantes sans l'autorisation du propriétaire sera obligé de remettre, à ses frais, le logement dans son état d'origine.  De ce fait, sont à prohiber toutes les transformations difficilement réversibles telles que la pose d'une moquette collée sur un parquet, un crépi réalisé à la place d'une surface peinte, ou une peinture foncée sur un plafond.  
Dans l’hypothèse où un état des lieux contradictoire est impossible, les tribunaux peuvent retenir le constat d’huissier comme preuve lorsque le locataire a quitté les lieux sans laisser d’adresse ou sans restituer les clés. Les constatations unilatérales de l’huissier font alors foi pour facturer au locataire les frais de remise en état. Toutefois l’état des lieux doit être dressé dans les quinze jours après le départ du locataire. 
La restitution du dépôt de garantie
La loi du 6 juillet 1989 précise dans son article 22, que le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés.   
Lorsque le logement est situé dans une copropriété, certains bailleurs conservent une partie du dépôt de garantie jusqu'à la date de l'arrêté annuel des comptes de la copropriété.  
Le propriétaire peut retenir des sommes restant dues par le locataire comme des arriérés de loyer ou de charges, coût des réparations (défaut d’entretien par le locataire)…L’article 22 admet la retenue des « sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserves qu’elles soient dûment justifiées ». 
Le propriétaire doit apporter la preuve matérielle de ses dépenses et ne peut se contenter d’un simple devis. La cour de cassation a établi que le propriétaire « ne pouvait prétendre qu’au paiement des sommes qu’il avait réellement déboursées pour la réparation des dégradations constatées » (Cass. Civ. 3è, 26 juin 1996).  
En cas de litige  
Si le propriétaire tarde à restituer la somme restant due au titre du dépôt de garantie, il sera pénalisé par des intérêts de retard, majorée du taux d’intérêt légal (4,26% en 2001) au profit du locataire. Le locataire doit mettre en demeure son propriétaire, par lettre recommandée avec avis de réception, de lui restituer le dépôt de garantie, et de clore les comptes, chaque jour de retard majorant son montant de l’intérêt légal.  
A défaut de réponse du propriétaire, le locataire peut demander au président du tribunal d’instance du lieu où est situé le logement qu’il ordonne une injonction de payer. Il faut joindre à cette demande tous les documents nécessaires : bail, état des lieux, courriers…  
Le tribunal est compétent pour ordonner une injonction de payer valable six mois. Le propriétaire dispose alors d’un mois pour y faire opposition. Le locataire peut demander au juge d’apposer la formule exécutoire permettant d’opérer des saisies sur le compte bancaire du propriétaire.  
Quel que soit votre litige, vous ne pouvez vous soustraire au paiement des deux derniers mois de loyer en compensation du dépôt de garantie. Une réponse ministérielle du 30 juin 1986 précise que le locataire « ne peut imputer le montant du dépôt de garantie sur ses derniers termes de loyers ».

mickadone · Answer

Merci beaucoup pour cette lecture.. ok

J'ai un floue ici :

" L’état des lieux à la sortie :
L’état des lieux de sortie établi de façon contradictoire en présence du locataire et du propriétaire ou de son représentant est très important puisqu’il conditionne la restitution du dépôt de garantie effectué au départ de la location pour couvrir des frais éventuels de remise en état. Sans état des lieux aucune somme ne peut être réclamée. "

dans le cas où l'état des lieux de sortie n'a pas été effectué... qui ne peut pas reclamé la somme ?
1) est-ce le locataire qui ne peut pas récupérer sa caution ?
2) ou le proprio qui ne peut pas garder une partie de la caution ?

Encore Merci

Marie S · Answer

Si le locataire part sans faire d'état de lieu, admettons, le propriétaire ne peut réclamer des réparations que lorsqu'un constat d'huissier a fait état des dégradations imputables au locataire.
Ce qui fait foi c'est la différence entre l'état de lieu d'entrée et celui de sortie (ou constat s'il le locataire ne s'y est pas rendu), on ne va pas croire le propriétaire sur parole.
Le propriétaire doit absolument justifier toutes les retenues qu'il pratique sur la production de devis ou de factures.

Donc si le propriétaire ne fait ni constater les éventuels dégâts imputables au locataire et ne produit aucun devis, il ne peut rien réclamer au locataire sortant.

mickadone · Answer

Merci pour cette réponse claire...

et si personne n'a sollicité l'état des lieux de sortie ?
dans mon cas le proprio a a envoyé une lettre mentionnant le montant des travaux (pas de facture, pas de HT, TTC, etc..) environ 550 €.. mais au Tribunal, il a présenter des factures pour un montant de 700 €...
N'y a -t-il pas qqchose à faire là ?

Autre point : des travaux tels que peintures extérieures et intérieures (300 €), des changement de serrure, de robinet,... sont-ils à la charge du locataire ?

Pour info, les travaux on étét effectué 1,5 mois après le debut du préavis (de 3 ois).. la maison était presque vide, le "locataire principal" en vacances a ce moment là 

encore merci pour vos lumières

Igor1 · Answer

Bonsoir, 
je répète que pas d'étai des lieux = pas de retenue possible sur le dépôt de garantie. De plus si votre bailleur a fait des travaux dans votre logement durant la période de préavis (période pendant laquelle vous êtes toujours le locataire en titre) et que vous ne lui avez pas pas donné d'autorisation écrite de pénétrer chez vous ,il y a violation de domicile et là ça devient grave pour lui. voilà pourquoi :

VISITE DU LOGEMENT PAR LE BAILLEUR / ABSENCE D'ACCORD DU LOCATAIRE (Cass. Civ. III : 25.2.04)



En application de l'article 226-4 du Code pénal condamnant la violation de domicile, la jurisprudence a toujours considéré que l'intrusion de force du propriétaire dans les locaux loués constituait une violation de domicile.
On sait que parallèlement aux poursuites pénales, la responsabilité civile délictuelle du bailleur pourrait être engagée dans un tel cas par le locataire, mais il doit pour obtenir gain de cause, prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.
Dans cet arrêt, la Cour de cassation se fonde sur le respect de la vie privée (Code civil : art. 9) pour condamner le bailleur à réparation en cas de visite du logement loué sans l'accord du locataire et dispense ainsi ce dernier d'avoir à rapporter la preuve d'une faute du bailleur.


Article 226-4

(Ordonnance nº 2000-916 du 19 septembre 2000 art. 3 Journal Officiel du 22 septembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002)



L'introduction ou le maintien dans le domicile d'autrui à l'aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni d'un an d'emprisonnement et de 15000 euros d'amende.

Preuve de preavis de bail ?

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