Comble et Velux sans autorisation

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Bonjour,

Nous avons aquis il y a 1 mois une maison issue d'une division de propriété .
-surface 127m2 de terrain
-maison sur 3 niveaux.
-sous sol semi entérré de 43m2 brut de 2m sous plafond avec une porte et une lucarne de 100X50 (ce qui le fais rentrer dans la SHON).
- un rdc surélevé sur le sous sol de 35m2
- des combles non aménagés mais disposant déja d'un planché en dur à l'ancienne. (madriers espacés de 60cm d'une porté de 3,60 entre lesquels se trouve un planché constitué de ciment blanc fixé sur des tassot de bois sur la parti supérieur du madrier (planché) et sur la parti inférieur qui compose le plafond du rdc pour une surface equivalente a celle du planché sous le toit sans ouverture accessible par une échelle par une trémis.

Cette maison est située dans une zone Zone d'Habitation Individuel, qui est soumis à une réglementation de l'urbanisme.

Cette réglementation par calcul nous donne le droit à une SHON de 49m2 soit 123m2 la surface du terrain multiplié par le coeff de 0,4 .
Une demande de certificat d'urbanisme de l'ancien propriétaire toujours propriétaire de la deuxieme parcelle ayant été faite en 2007 concernant ce logement stipule que la SHON actuel est de 78m2 donc déja 20m2 au dessus de la surface autorisée.
Heureusement pour nous nous ne sommes pas tenu de remettre cette maison aux normex puis qu'elle achetée en l'état. Par contre la mairie nous refuse catégoriquement la déclaration préalable de travaux pour la pose de velux pour le grenier qui comporte déja un planché, et evidemment ne veut même pas entendre parlé d'un permis de construire.

Cette nouvelle est arrivé aujourd'hui aprs mon entretient avec le service de l'urbanisme ayant déclanché chez moi un Ko énorme j'ai fondu en larme ( pourtant je suis un homme du genre sensible) mais notre projet de départ est completement foutu car le sous sol n'est pas vivable pour le moment il est brute de pierre et surtout trop bas 2m de hauteur et laccès se faire par un porte a mis hauteur pour la quel nosu devons nous plié en 2 de facon a pas ce cogné la tete sur le linteau de celle ci. Le rdc d'une surface de 35m2 ( 9 X 3,60) est destiné au lieu de vie commun cuisine + salon .
Notre projet était d'aménager les combles pour y vivre créer les chambres ainsi qu'une salle de bain avec la pose de 3 Velux.

Pour mon amie et moi c'est un vrai cauchemard qui vient de nous tomber dessus . Nous ne savons pas quoi faire ni comment faire la mairie nous à dit que si nous souhaitions déposer les demande de PC et de DPT c'était notre droit mais qu'elles seraient refusé ainsi que la demande d'autorisation gracieuse.

En gros c'est foutu et courru d'avance. Au moment où je vous écris ca j'en ai encore les larmes qui coule et je vous parle pas de l'état de mon amie. C'est un gros SOS que je lance là. Il nous faut vraiment une solution. Notre rêve de départ se transforme en cauchemard SVP guidez nous vers une solution viable.

Nous avons 3 idées qui nous somme venus à la tête.

Idée numeros 1 Tenté un recours en justice auprès de l'agence immobiière et du propriétaire qui nous on vendu une maison avec comble aménageable (c'est l'argument qu'il a mis en avant concernant ce bien mais verbalement). Mais juridisquement notre recours ne tient pas la route semble t'il car l'agence ne s'est pas engagé sur l'aménageabilité de ces combles et seulement sur la surface habitable actuelle et la superficie du terrain et surtout se recourt ne nous apporterai rien du tout à part perdre du temps et de l'argent.

2eme idée Vendre immédiatement compte tenu du marché actuelle et que la maison est en plein chantier depuis 1 mois c'est baisser les bras et dire au revoir à notre rêve et repartir a 0 dans le meilleur des cas ou a -X si la vente se passe mal en attendant nous n'avons pas de logement.

Idée numéros 3 Effectué quand même cette aménagement en plusieur étape. la premiere refaire notre planché et l'isolation de ses combles le cloisonement ainsi que l'aménagement. et seulement après avoir tout fait faire ouvrir les velux . Cette solution est une solution complètement illégale et je n'est pas d'idée du risque encouru, amande dépose des velux... Pourriez vous me soumettre des idées et m'en dire plus sur les risques encourus. Sachant que la face qui comportera les velux donnera sur la rue situé à 17 metres de la face avant de la maison et sans vis a vis car le batiment en face ( COPROPRIETE) est perpendiculaire à notre maison.
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Bonjour, j ai entendu dire qu'apres un certain nombre d'année d'un velux sans autorisation, ca devient legal. est ce vrai? si oui, est ce que quelqu'un connait le nombre d'années ? Merci

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droit-finances 24001 internautes nous ont dit merci ce mois-ci

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au moins on demande au mieux c'est je suis dans le batiment 80% des gens ne demande aucune atorisation et au bout de 5 ans (prouvé) il y a prescription
Commenter la réponse de ad
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Bonjour,
Je travaille à la ddt (la dde n'existe plus depuis deux ans les gars ...) et je peux assurer qu'on n'a pas d'hélicoptères !!!!! On a déjà du mal à avoir des voitures de services en état ....
Par contre, je peux entrer chez les gens après avoir suivi la procédure bien sûr pour vérifier des travaux et dresser un PV d'infraction.
Les agents de la dde ne sont pas des cow-boys !!!
Il faut aller voir directement le service instructeur et lire le règlement.
De toute façon, si le plancher existe et s'il est accessible par un escalier fixe, la surface de plancher existe et poser deux châssis de toit ne créée aucune nouvelle surface, même si ta construction dépasse déjà le COS imposé.
Tout dépend comment ta demande était présentée.
Quant au maire, il doit lui aussi respecter SON PLU, et il ne peut faire de refus si son règlement autorise les travaux, sinon faut pas hésiter à attaquer sa décision en recours contentieux !!
Allez bon courage
Morganna, responsable de l'instruction du droit des sols depuis 20 ans
luxior8
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bonjour, j ai réalisé ma construction de maison en 2004 ,REZ + ETAGE sur le permis on avais déclaré que le REZ, et en 2006 j ai installé des vélux + aménagé mes combles sans déclaration , je risque quoi en vers la mairie et pour la taxe foncière ,merci de votre réponse
Commenter la réponse de Morganna
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bonjour : Je sais qu'il existe des petites lucarnes de toit comme des mini vélux cela doit faire environ 30 x40. C'est à double vitrage et ça s'ouvre. Je ne suis pas certain que cela nécessite une autorisation, demander à un couvreur, il est peut-être au courant. Ou bien téléphoner à un service de permis de construire et demandez si on a besoin d'une autorisation pour cela.

Je sais aussi que les "puits de lumières" n'ont pas besoin d'autorisation. Faire une recherche sur Google à "puits de lumière". Il est toujours possible de ventiler un local en amenant de l'air d'un côté et en aspirant de l'autre.

Et si votre grenier est propre, qui peut vous interdire d'aller y coucher ???? Pour la salle de bain, vaudrait mieux se contenter de celle déjà existante.

Mais vous pouvez essayer d'invoquer le vice caché. Il faudrait voir avec au moins deux notaires.
Commenter la réponse de Paulin
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Oui, mais les gens du cadastre sont des agents du fisc et assermentés et eux on le droit de rentrer chez vous !
Si vous refusez de les faire rentrer, ils ne le feront pas de force mais en tireront toutes les conséquences et évalueront votre extension en fonction de la surface au sol de votre maison, moins les rempants puisqu'il s'agit de combles, et vous paierez en conséquence.
Commenter la réponse de Marie S
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Ce que je voulais dire c'est que l'instructeur de la mairie ne peut entrer dans la maison pour vérifier les travaux. Par contre je n'en sais rien en ce qui concerne l'agent du cadastre.
en étant à mon avis mandater avec une personne assermentée oui!!
Commenter la réponse de Josh Randall
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Bonjour,
J'ai un peu de mal à saisir votre écrit mais il apparaît que votre ville est soumise à un COS de 0.4 ce qui vous donne droit à une SHON d'environ 50 m².
Le fait de déposer une déclaration préalable pour la pose de chassis de toit (pas le droit de citer de marque !) n'engendre aucune création de SHON puisque le plancher est déjà porteur et le comble accessible, donc pas de superficie supplémentaire ! la déclaration étant déposée uniquement pour la pose des chassis de toit je ne vois pas de quel droit votre maire s'y oppose sauf à faire de l'abus de pouvoir ! De par mon métier j'ai déjà vu des maires bizarres, mais là il ne tient pas à voir arriver de nouveaux habitants en agissant de la sorte.
Qu'est ce que la DDE ou le service instructeur ont proposé comme décision ?
Si elle est favorable, est-ce le maire qui refuse de signer ????
Lors du dépot du dossier, a-t-il émis un avis favorable sur votre dossier ????
Commenter la réponse de 02Marie
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Bonjour
Marie a raison. Le maire est un peu étrange.
Mais ce qu'il faut surtout comprendre eet retenir c'est que les dossiers se font sous lerégime déclaratif. Donc même si vous aménagez vos combles, rien ne vous empeche de simplement faire un dossier en préiser que vous installez des fenêtres de tout afin de pouvoir éclairer le grenier.
Comme il n'est pas possible d'entrer dans la maison pour vérifier...
Commenter la réponse de Josh Randall
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Bonjours,

Bien qu'il soit possible que l'agence ne se soit pas engagée sur l'aménagibilité des combles, elle vous l'a signifié.
Ainsi, il est possible d'agir contre cette agence sur le fondement d'une erreur sur la substance: en effet, il vous faut prouver que lorsque vous avez contractés dans le but d'acheter cette maison, vous comptiez aménager les combles. En fait il faudra réussir à convaincre les juges que vous avez acheter la maison dont la qualité substantielle était la possibilité d'aménager les combles, il faut prouver que sans cette qualité substantielle vous n'auriez pas acheté cette maison. Si vous y arrivez alors il pourra y avoir nullité du contrat.
Cependant, comme vous l'avez vous même dit, cela peut prendre du temps, beaucoup de temps...

En attendant bon courage
Commenter la réponse de azeryt 58
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Merci
Bonjour,
Je ne suis pas surpris de la réponse de la mairie, mais avant d'aller plus loin, le mieux est de prendre directement rendez vous avec le service de la DDE qui lui vous donnera toutes les explications sur ce projet sans part pris . Dans certain PLU, il n'y a pas une mention faisant état que les maisons anciennes peuvent bénéficier d'un coeficient supérieur et d'aménager les combles car n'y a pas de création de shob mais simplement un changement de destination ce qui est uniquement fiscal.
Commenter la réponse de guilbeut 64
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Il n'est pas possible de rentrer dans la maison sans vérifier ?
Détrompez-vous, si vous refusez de laisser rentrer la personne du cadastre, vous serez taxé quand même, je l'ai fait : aménagement de combles, et je paie beaucoup plus d'impôt foncier.
A partir du moment ou vous remplacez un châssis tabatière par une fenêtre de toit, eh bien vous n'y coupez pas, c'est considéré comme extension.
Et la DDE survole avec un hélicoptère pour traquer les contrevenants.

J'avais pourtant bien fait remarquer au type de la DDE que l'on n'accédait à mes combles que par une simple échelle, il m'a dit qu'à première vue étant donné que j'avais déjà un plancher existant et que j'avais mis une isolation, pour lui c'était une extension, tant que ça devient pièce habitable, vous devez payer !

Bons impôts : http://www.youtube.com/watch?v=y-9j9Io-gTk
Commenter la réponse de Marie S
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Merci
Bonjour lordevil2003,

Où en êtes vous aujourd'hui de votre situation?
Il m'est arrivé exactement la même chose avec les combles de ma maison que je viens d'acheter.
J'aurais souhaitez que vous partagiez les possibles solutions que vous avez trouvé à vos problèmes.

Cordialement.
doris33
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Bonjour G@aston77,

voilà plus de cinq ans que lordevil a écrit le message, les chances qu'il ou elle soit encore sur le forum soient extrêmement faibles.

Il est préférable que vous ouvriez votre propre message en expliquant votre problème.

Cordialement
Commenter la réponse de G@st0n77
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Josh Randall a raison, l'agent de la DDE peut éventuellement surveiller depuis un hélicoptère (à ses frais mdrrrrrrrrr) mais il n'a en aucun cas le droit de pénétrer chez les gens !!!!
Commenter la réponse de 02Marie
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