Servitude de passage
Philippe241
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Foyer Messages postés 19082 Date d'inscription Statut Contributeur Dernière intervention -
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Bonjour,
Je sui propriétaire d'un fond dominant sur lequel j'ai accordé une servitude de passage au propriétaire d'un fond enclavé. Ce terrain enclavé est d'une superficie de 1200 m2. Tout comme le mien, une partie de ce terrain (envion 800 m2 en limite nord) est classé zone innondable, donc non constructibe
La servitude s'exerce sur une bande de 5 m de large en limite sud de ma parcelle.
J'ai appris en mairie qu'un permis de contruire va être accordé à ce propriétatire pour la construction de 4 maisons individuelles.
Mes questions:
- peut-on accorder un permis pour la construction de 4 maisons individuelles sur une parcelle de 800 m2?
- la servitue de passage que j'ai accordée au départ pour une maison individuelle, vaut-elle aussi pour les 4 futures maisons (eu égard au nombre d'occupants qui auront à utiliser cette vois d'accès).
- quels sont mes droits pour refuser cette servitude eu égard à cette destination "collective" qui n'avait pas été portée à mon attention et qui va m'occasionner des gênes sonores inévitables?
Je vous en remercie.
Je sui propriétaire d'un fond dominant sur lequel j'ai accordé une servitude de passage au propriétaire d'un fond enclavé. Ce terrain enclavé est d'une superficie de 1200 m2. Tout comme le mien, une partie de ce terrain (envion 800 m2 en limite nord) est classé zone innondable, donc non constructibe
La servitude s'exerce sur une bande de 5 m de large en limite sud de ma parcelle.
J'ai appris en mairie qu'un permis de contruire va être accordé à ce propriétatire pour la construction de 4 maisons individuelles.
Mes questions:
- peut-on accorder un permis pour la construction de 4 maisons individuelles sur une parcelle de 800 m2?
- la servitue de passage que j'ai accordée au départ pour une maison individuelle, vaut-elle aussi pour les 4 futures maisons (eu égard au nombre d'occupants qui auront à utiliser cette vois d'accès).
- quels sont mes droits pour refuser cette servitude eu égard à cette destination "collective" qui n'avait pas été portée à mon attention et qui va m'occasionner des gênes sonores inévitables?
Je vous en remercie.
5 réponses
Bonjour Philippe,
Il vous faut vous renseigner a la mairie en attirant l'attention sur le classement en zone inondable et sur la modification " de charge" de votre servitude.
Il vous faut vous renseigner a la mairie en attirant l'attention sur le classement en zone inondable et sur la modification " de charge" de votre servitude.
Conditions à respecter
La servitude de passage ne vise pas à reconnaître au propriétaire d’un fonds enclavé le droit d’aller et venir librement chez ses voisins. L’établissement d’une servitude passage nécessite la réunion de 2 conditions : le fonds doit être réellement enclavé, ce qui signifie qu’aucune issue suffisante n’est possible pour accéder à la voie publique ;
Indemnisation du voisin
Le droit de passage représente une contrainte pour le voisin (juridiquement appelé « propriétaire du fonds servant »). C’est pourquoi, la loi lui reconnaît un droit à indemnité. Cette indemnité est versée par le titulaire du droit de passage ( le propriétaire du "fonds dominant").
L’indemnité due au voisin doit être fixée avant l’établissement du droit de passage. Elle doit être proportionnée aux dommages occasionnés au voisin. En pratique, cette indemnité peut prendre la forme d’un versement en capital ou d’arrérages annuels.
Attention ! Le droit de passage ne donne pas lieu à indemnisation du voisin du fonds servant si le propriétaire de la parcelle enclavée peut justifier de l’usage habituel de la servitude de passage depuis au moins 30 ans.
La servitude de passage ne vise pas à reconnaître au propriétaire d’un fonds enclavé le droit d’aller et venir librement chez ses voisins. L’établissement d’une servitude passage nécessite la réunion de 2 conditions : le fonds doit être réellement enclavé, ce qui signifie qu’aucune issue suffisante n’est possible pour accéder à la voie publique ;
Indemnisation du voisin
Le droit de passage représente une contrainte pour le voisin (juridiquement appelé « propriétaire du fonds servant »). C’est pourquoi, la loi lui reconnaît un droit à indemnité. Cette indemnité est versée par le titulaire du droit de passage ( le propriétaire du "fonds dominant").
L’indemnité due au voisin doit être fixée avant l’établissement du droit de passage. Elle doit être proportionnée aux dommages occasionnés au voisin. En pratique, cette indemnité peut prendre la forme d’un versement en capital ou d’arrérages annuels.
Attention ! Le droit de passage ne donne pas lieu à indemnisation du voisin du fonds servant si le propriétaire de la parcelle enclavée peut justifier de l’usage habituel de la servitude de passage depuis au moins 30 ans.
C'est dingue, j'etais persuadé que la mairie etait la premmière a se prononcer concernant l'avis sur l'octroi d'un permis de construire.
Mais bon, puisqu'il s'agit de droit civil, je veux bien que la mairie n'ait rien a voir dans cette affaire ... puisque vous le dites.
Mais bon, puisqu'il s'agit de droit civil, je veux bien que la mairie n'ait rien a voir dans cette affaire ... puisque vous le dites.
Vous avez raison d'être persuadé !
En terme d'urbanisme (donc de permis de construire), c'est bien la mairie qui est compétente pour ce domaine et qui donne les autorisations. (ça, c'est pour la possibilité de construire 4 maisons sur 800m²)
Mais en ce qui concerne les problèmes de servitude entre voisin (droit de passage dans le cas présent), comme il s'agit de droit civil, la mairie n'a rien a faire de ces problèmes et elle outrepasserait ses droits en s'impliquant dans une telle affaire entre voisin. Cela est hors du champ de ses compétences.
Ainsi un maire peut tout à fait autoriser une construction qui est en totale illégalité avec le code civil, du moment qu'elle soit conforme aux règlements d'urbanisme en vigueur (code urbanisme, POS/PLU, RNU...). Il s'agit de 2 choses bien distinctes.
En terme d'urbanisme (donc de permis de construire), c'est bien la mairie qui est compétente pour ce domaine et qui donne les autorisations. (ça, c'est pour la possibilité de construire 4 maisons sur 800m²)
Mais en ce qui concerne les problèmes de servitude entre voisin (droit de passage dans le cas présent), comme il s'agit de droit civil, la mairie n'a rien a faire de ces problèmes et elle outrepasserait ses droits en s'impliquant dans une telle affaire entre voisin. Cela est hors du champ de ses compétences.
Ainsi un maire peut tout à fait autoriser une construction qui est en totale illégalité avec le code civil, du moment qu'elle soit conforme aux règlements d'urbanisme en vigueur (code urbanisme, POS/PLU, RNU...). Il s'agit de 2 choses bien distinctes.
bonjour : Dépéchez-vous vous pouvez faire opposition à ces constructions en expliquant que la servitude ne concernait qu'un riverain mais que s'il y a 4 constructions, ce n'est plus acceptable, il y a abus en ce qui concernel le droit de passage. Faites une lettre recommandée, vous n'avez qu'un délai de deux mois. Si vous en avez le temps essayez de vous faire conseiller par le notaire.
Votre voisin vend son terrain comme s'il était désservi normalement par une voie dont il serait copropriétaire alors qu'il ne l'est pas. Et en ce qui concerne l'entretien de ce passage, il n'y aura personne, vous serez le seul, et vous aurez de la chance, si vous n'avez pas de stationnement abusif.
Les gens qui achètent, ne font peut être pas attention que le passage n'est qu'une servitude.
Vous seriez peut-être en droit de demander, moyennant finance en tenant compte de la bonne affaire que fait votre voisin, que ce passage devienne copropriété et que les frais d'entretien soient partagés. Voyez vite votre notaire, et essayez de bloquer le permis, cela devrait pouvoir se faire assez facilement, surtout vu le motif, j'ai eu un peu le même cas.
Votre voisin vend son terrain comme s'il était désservi normalement par une voie dont il serait copropriétaire alors qu'il ne l'est pas. Et en ce qui concerne l'entretien de ce passage, il n'y aura personne, vous serez le seul, et vous aurez de la chance, si vous n'avez pas de stationnement abusif.
Les gens qui achètent, ne font peut être pas attention que le passage n'est qu'une servitude.
Vous seriez peut-être en droit de demander, moyennant finance en tenant compte de la bonne affaire que fait votre voisin, que ce passage devienne copropriété et que les frais d'entretien soient partagés. Voyez vite votre notaire, et essayez de bloquer le permis, cela devrait pouvoir se faire assez facilement, surtout vu le motif, j'ai eu un peu le même cas.
bonjour : Dépéchez-vous vous pouvez faire opposition à ces constructions en expliquant que la servitude ne concernait qu'un riverain mais que s'il y a 4 constructions, ce n'est plus acceptable, il y a abus en ce qui concernel le droit de passage.
Faire opposition à une décision relevant du code de l'urbanisme en ce basant sur le code civil.... même pas la peine d'y penser !
Votre voisin vend son terrain comme s'il était désservi normalement par une voie dont il serait copropriétaire alors qu'il ne l'est pas.
Le voisin a un accès de son terrain enclavé à la voie publique par le biais d'une servitude de passage. Il n'est pas du tout question de copropriété. Obtenir un PC sur un terrain désenclavé par une servitude est tout à fait légal... et courant.
Et en ce qui concerne l'entretien de ce passage, il n'y aura personne, vous serez le seul
Faux. l'entretien de la servitude de passage est du par celui qui utilise ce passage.
vous aurez de la chance, si vous n'avez pas de stationnement abusif
Une servitude de passage sert à passer un point c'est tout. En cas de stationnement, c'est donc tout à fait attaquable.
Les gens qui achètent, ne font peut être pas attention que le passage n'est qu'une servitude.
Si les choses ont été bien faite, cette servitude apparaitra dans les actes de vente.
Vous seriez peut-être en droit de demander, moyennant finance en tenant compte de la bonne affaire que fait votre voisin, que ce passage devienne copropriété
D'après la description de philippe241, la servitude a été faite en accord entre les 2 parties (c'est à dire, hors procédure judiciaire de désenclavement). Elle est par conséquent conventionnelle, même s'il s'agit d'un désenclavement. Toute modification de cette servitude devra donc être faite avec l'accord des 2 partie. Impossible d'imposer quoi que ce soit à l'autre... ou alors par voie judiciaire.
essayez de bloquer le permis, cela devrait pouvoir se faire assez facilement, surtout vu le motif, j'ai eu un peu le même cas.
Sur quelle base attaquer le PC ??? Sur une question d'aggravation de servitude ? Cette dernière découle du droit civil alors que le recours doit faire référence au droit de l'urbanisme pour être valide.
Faire opposition à une décision relevant du code de l'urbanisme en ce basant sur le code civil.... même pas la peine d'y penser !
Votre voisin vend son terrain comme s'il était désservi normalement par une voie dont il serait copropriétaire alors qu'il ne l'est pas.
Le voisin a un accès de son terrain enclavé à la voie publique par le biais d'une servitude de passage. Il n'est pas du tout question de copropriété. Obtenir un PC sur un terrain désenclavé par une servitude est tout à fait légal... et courant.
Et en ce qui concerne l'entretien de ce passage, il n'y aura personne, vous serez le seul
Faux. l'entretien de la servitude de passage est du par celui qui utilise ce passage.
vous aurez de la chance, si vous n'avez pas de stationnement abusif
Une servitude de passage sert à passer un point c'est tout. En cas de stationnement, c'est donc tout à fait attaquable.
Les gens qui achètent, ne font peut être pas attention que le passage n'est qu'une servitude.
Si les choses ont été bien faite, cette servitude apparaitra dans les actes de vente.
Vous seriez peut-être en droit de demander, moyennant finance en tenant compte de la bonne affaire que fait votre voisin, que ce passage devienne copropriété
D'après la description de philippe241, la servitude a été faite en accord entre les 2 parties (c'est à dire, hors procédure judiciaire de désenclavement). Elle est par conséquent conventionnelle, même s'il s'agit d'un désenclavement. Toute modification de cette servitude devra donc être faite avec l'accord des 2 partie. Impossible d'imposer quoi que ce soit à l'autre... ou alors par voie judiciaire.
essayez de bloquer le permis, cela devrait pouvoir se faire assez facilement, surtout vu le motif, j'ai eu un peu le même cas.
Sur quelle base attaquer le PC ??? Sur une question d'aggravation de servitude ? Cette dernière découle du droit civil alors que le recours doit faire référence au droit de l'urbanisme pour être valide.
bonjour , je viens de lire votre message et j'ai eu exactement le meme problème , ayant acheté une maison qui nous plaisait beaucoup j'ai laissé une servitude de passage au fils de mes vendeurs .celui ci ayant vendu peu après une personne a acheté la maison d'a coté avec le terrain de 6000m en ayant l' intention de se faire batir 4 ou 5 maisons a louer et se servant de cette meme servitude . sa demande de construction lui a éte refusée car il avait droit de passage que pour cette maison , donc il s'est retrouvé avec une maison et un terrain qui ne lui rapportait rien .il a vendu . je me suis rendue a la mairie et aie demandée au plan d'urbanisme des renseignements , il avait droit de passage que pour 1 maison de toute façon on ne se serait pas laissé faire bon courage et battez vous
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La législation juridique et financière évolue en permanence...
- peut-on accorder un permis pour la construction de 4 maisons individuelles sur une parcelle de 800 m2?
Si le réglement local du POS/PLU le permet, c'est possible. A voir avec le service urbanisme.
- la servitue de passage que j'ai accordée au départ pour une maison individuelle, vaut-elle aussi pour les 4 futures maisons (eu égard au nombre d'occupants qui auront à utiliser cette vois d'accès).
Avez vous clairement indiqué dans la définition de la servitude que celle ci , en terme d'usage, ne devait desservir qu'une habitation ??? Une servitude est lié avant tout à un terrain.
- quels sont mes droits pour refuser cette servitude eu égard à cette destination "collective" qui n'avait pas été portée à mon attention et qui va m'occasionner des gênes sonores inévitables?
La servitude que vous avez accordé était liée à une question d'enclavement du terrain voisin. D'après vos dires, elle a été accordé par voie amiable. Elle aurait pu l'être par voie judiciaire si, en cas de désaccord de votre part, le voisin avait demandé le désenclavement de sa parcelle. Vous ne pouvez donc refuser cette servitude d'origine conventionnelle. Invoquer une aggravation de celle ci peut, éventuellement, être invoqué devant la justice mais l'issue favorable pour vous en est très incertaine.
une dernière petite chose, vous êtes le fond servant. Le dominant est votre voisin.