Investissement locatif
Angelo
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Igor1 Messages postés 8272 Date d'inscription Statut Contributeur Dernière intervention -
Igor1 Messages postés 8272 Date d'inscription Statut Contributeur Dernière intervention -
Bonjour,
Je suis en phase de recherche d'immeuble de rapport pour un investissement locatif. Etant plutôt néophyte, je souhaiterais avoir votre avis sur un ensemble qui éveille ma curiosité. Il s'agit d'un ensemble composé d'un local professionnel (loué), de deux appartements types F3 (loués) et d'un troisième appartement à rénover (valeur locative : environ 400 euros). Chauffage individualisé. Pas de charges de copropriété. Situé en plein coeur de ville de taille moyenne (avec demande locative présente). Rapport annuel locatif : 18.500 euros. Taxes foncières 1.900 euros. Prix de vente : 210.000 euros hors frais de notaire. Pas de travaux à prévoir (hormis l'éventuelle renovation du troisième appartement). Est ce une offre valable ? Faut il attendre une baisse des taux d'intérêt et des prix de l'immobilier (quasi certaine d'après plusieurs spécialistes...) ? Merci par avance,
Cordialement,
Angelo
Je suis en phase de recherche d'immeuble de rapport pour un investissement locatif. Etant plutôt néophyte, je souhaiterais avoir votre avis sur un ensemble qui éveille ma curiosité. Il s'agit d'un ensemble composé d'un local professionnel (loué), de deux appartements types F3 (loués) et d'un troisième appartement à rénover (valeur locative : environ 400 euros). Chauffage individualisé. Pas de charges de copropriété. Situé en plein coeur de ville de taille moyenne (avec demande locative présente). Rapport annuel locatif : 18.500 euros. Taxes foncières 1.900 euros. Prix de vente : 210.000 euros hors frais de notaire. Pas de travaux à prévoir (hormis l'éventuelle renovation du troisième appartement). Est ce une offre valable ? Faut il attendre une baisse des taux d'intérêt et des prix de l'immobilier (quasi certaine d'après plusieurs spécialistes...) ? Merci par avance,
Cordialement,
Angelo
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3 réponses
Bonjour,
pour moi ce bien est vraiment trop cher
Voilà comment je calcule; rapport locatif - 20 % = rapport locatif net avant impôt soit 14800 euros , s'il n'y a pas défaillance de locataire. vus les risques encourus le bien vaut entre 160 et 170.000 euros avant frais de notaire
Pas de travaux à prévoir (hormis l'éventuelle rénovation du troisième appartement)
Ceci dans cette condition / L'immeuble dispose d'une bonne isolation et de fenêtres double vitrage.
Quel est l'état de la charpente et des tuiles. Avez-vous contacter un couvreur pour vous donner un aperçu de la durée de vie du toit. Un plombier pour l'installation de plomberie et de chauffage et un électricien pour l'état général des installations électriques. ?
Encore quelques années et les logements non isolés, disposant d'installations dangereuses, ne seront plus louable par manque de locataires ou par décision d'état.
pour moi ce bien est vraiment trop cher
Voilà comment je calcule; rapport locatif - 20 % = rapport locatif net avant impôt soit 14800 euros , s'il n'y a pas défaillance de locataire. vus les risques encourus le bien vaut entre 160 et 170.000 euros avant frais de notaire
Pas de travaux à prévoir (hormis l'éventuelle rénovation du troisième appartement)
Ceci dans cette condition / L'immeuble dispose d'une bonne isolation et de fenêtres double vitrage.
Quel est l'état de la charpente et des tuiles. Avez-vous contacter un couvreur pour vous donner un aperçu de la durée de vie du toit. Un plombier pour l'installation de plomberie et de chauffage et un électricien pour l'état général des installations électriques. ?
Encore quelques années et les logements non isolés, disposant d'installations dangereuses, ne seront plus louable par manque de locataires ou par décision d'état.
Igor, merci pour vos conseils. Il est vrai que je n'ai pas encore visité ce bien et que je n'ai vu que quelques photos. Pour ce qui est du prix de vente, je suis allé un peu vite en besogne. Le prix de vente serait de 195.000 euros. La toiture est morte, la réfection couterait 15.000 euros (le devis m'a été présenté) soit 210.000, mais frais de notaire sur 195.000 seulement. Une partie seulement de l'immeuble est équipée en double vitrage.
Apparemment, les chauffages seraient en bon état mais je ne connais pas leur age. Idem pour l'isolation. Les locataires sont en place depuis plusieurs années et, toujours sur les photos, les appartements paraissent coquets.
D'après vous, pour obtenir la rentabilité nette, vous prenez la brute dépréciée de 20%. Celle ci comprend taxes foncières et charges communes ? Que comprend elle d'autre ?
Il est clair que je dois vérifier tous les points que vous avez mentionné ci dessus pour un jugement objectif.
Pour vous quel doit être le rendement net idéal pour un immeuble de rapport ?
Cordialement,
Apparemment, les chauffages seraient en bon état mais je ne connais pas leur age. Idem pour l'isolation. Les locataires sont en place depuis plusieurs années et, toujours sur les photos, les appartements paraissent coquets.
D'après vous, pour obtenir la rentabilité nette, vous prenez la brute dépréciée de 20%. Celle ci comprend taxes foncières et charges communes ? Que comprend elle d'autre ?
Il est clair que je dois vérifier tous les points que vous avez mentionné ci dessus pour un jugement objectif.
Pour vous quel doit être le rendement net idéal pour un immeuble de rapport ?
Cordialement,
Bonjour,
-20 % c'est à peu près à ce que j'arrive pour mon bien (taxe foncière, assurance, travaux pour maintenir le bien en bon état de location, dépenses diverses liées à la location telle que annonces, panneaux et déplacement pour les visites)
Personnellement, je préfère acheter du "tout à refaire" je part sur des bases plus saines.
-20 % c'est à peu près à ce que j'arrive pour mon bien (taxe foncière, assurance, travaux pour maintenir le bien en bon état de location, dépenses diverses liées à la location telle que annonces, panneaux et déplacement pour les visites)
Personnellement, je préfère acheter du "tout à refaire" je part sur des bases plus saines.
La législation juridique et financière évolue en permanence...