Litige sur vices cachés après vente immobiler

Résolu/Fermé

Maison

sboud59 -
Eric Roig Messages postés 4155 Date d'inscription Statut Webmaster Dernière intervention - 27 oct. 2016 à 09:37

Bonjour,
nous avons vendu notre maison le 27 juin dernier. Je recois ce jour une LRAR de l'agence qui a vendu notre maison. Les acheteurs nous reprochant avoir vendu la maison avec une chaudier hS, (diagnostic gaz fait le 280308) essais sur chaudière réalisée. ras.Il nous réproche d'avoir camouflé une dalle de beton sous un lino, et qu'il découvre que la 2 ième cave de la maison n'est accessible que par un trous. Nous avons expliquer aux agents immobilier tous ces détails concernant la maison, tout était visible et accessible. Pour la chaudière elle fonctionnait encore en mars dernier. Il veulent un réglement amiable pour un montant de 1400 euros, remplacement de la chaudiere. En ont -ils le droit ? Meme si la chaudière était cassée comme ils le disent commnet pouvais je le savoir étant donnée que nous ne vivions plus à l'intérieur. Ils n'ont jamais demandé a faire fonctionner la chaudière, ils nous ont simplement demandé si elle fonctionnait, et nous avons répondu que oui. certains juristes me disent de ne pas répondre, puisque l'acte est signé et que les acheteurs achète la maison sans recours etc.. et d'autre me disent qu'ils ont peu etre moyen de m'attaquer en justice. Que dois je faire. Le notaire m'a envoyé l'acte authentique, mais je ne suis pas avocate, que dois je faire ?

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6 réponses

Réponse 1 / 6

Eric Roig Messages postés 4155 Date d'inscription Statut Webmaster Dernière intervention 14 540

Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net

"Droit finances : Vice caché"

Eric Roig

Directeur-fondateur de Droit-Finances

Réponse 2 / 6

Micleb Messages postés 3 Statut Membre 11

Je suis de l'avis effectivement de ne rien faire (les acheteurs achètent dans l'état) et manifestement ce n'était pas une chaudière neuve (cela exclu "pratiquement" les vices cachés) et si vous êtes de bonne foi, à charge aux acheteurs de faire la preuve que vous avez caché, camouflé (Dol) une défaillance rendant la chaudière impropre à son "utilisation normale" (ceci pour relativiser le terme de HS) et il pourrait même peut-être être engagé la responsabilité du diagnostic"eur" quoique je pense que celui-ci n'a pas l'obligation de mettre le matériel en fonctionnement ! Pour la cave si elle à été déclarée sur l'acte et même seulement décrite par les vendeurs, ils appartenait en toute liberté à l'acheteur de s'intéresser de son accessibilité (Voir à visiter non?).

A mon avis, ne vous laisser pas impressionner...

SBOUD59 Messages postés 3 Statut Membre

merci beaucoup, de toute façon j'attend le retour de la lettre recom avec accusé de récep
et je transmettrai au notaire qui a un devoir de ce qu'on appelle S.A.V..

cpernelle > SBOUD59 Messages postés 3 Statut Membre

Bonjour,

Nous avons vendu en l’état, il y a maintenant trois ans, un bien (un corps de ferme), que nous n’avions plus les moyens d’entretenir,

en grande parti pour des raisons médicales.

Ce bien a été acheté par un couple habitant loin de la Bretagne (ou se situe ce bien), en recherchant une résidence secondaire.

Depuis, leur prise de possession du bien, celui-ci est resté à l’abandon durant tout un hiver. Aujourd’hui, le bien est à l’intérieur totalement inondé,

et les nouveaux acquéreurs prennent conscience du coût des travaux à entreprendre, pour rendre ce bien conforme aux normes sanitaires actuels.

Le tribunal tend à donner raison aux acquéreurs, en plaidant le vise caché. Hors, le bien a été vendu en l’état ,par le biais d'une agence et des mises en garde du notaire lors de la vente, ainsi que les documents d’expertise donnant l’état de la maison portant sur des mises aux normes importantes et des problèmes d’amiantes.

Les conclusions de l'expert du tribunal sont que si la maison est inondée aujourd’hui, alors c’est que cela devrait l’être auparavant.

Hors, notre foyer a vécu dans cette ferme bretonne rustique durant 7 ans, certes rien n’était parfait dans ce type de bien, mais nous n’aurions pas pu vivre comme des canards, avec deux enfants en bas âge pour l’époque.

Nous jugeons notre avocat peu réactif. Son suivi et ces compte-rendu sont très restreins. Ses réponses à la partie adverse néantes. Mais, ses facturations sont bien présentes. Mais surtout, ses conclusions sont : Nous ne pouvons pas gagner !

Que devons-nous faire ?
Est ce que le changement d'avocat serait la bonne solution, avant qu'il ne soit trop tard ?

Merci de vos informations.

Cordialement.

Réponse 3 / 6

jose

Bonjour,

J'ai acheté une maison il y a trois mois. Nous avons visité toute la maison sans rien remarquer. Cependant pendant la visite de la cave (totalement obscure) j'ai remarqué uniquement un tuyau qui sortait vers la rue. Je viens de découvrir que dans la cave nous avons des infiltrations importantes et aussi une pompe pour vider la cave qui se trouve dans un trou. Le propriétaire ne nous avait rien dit. Qui plus est, l'ancien propriétaire est parti en prenant soin d'éteindre la pompe sans nous prévenir de son existence, ce qui fait que nous avions 10 cm d'eau dans la cave un mois après. Puis je poursuivre en justice le vendeur ?
J'ai peur que les fondations soient endommagées.

Merci

^^Marie^^ Messages postés 126523 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention 4 344

Bonjour

Cela fait parti des vices cachés. Donc, oui, vous pouvez vous retourner contre le vendeur.
Vous avez traité directement avec lui ? Ou par intermédiaire ?

jose

Non, par le biais d'une agence immobiliere

^^Marie^^ Messages postés 126523 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention 4 344

Tu fais un courrier en RAR, au notaire, copie à l'agence.

Les vices cachés

L'existence d'un vice caché suppose plusieurs conditions :

* 1. Le défaut doit empêcher l'utilisation du bien dans des conditions normales. Il peut aussi être d'une telle importance que l'acheteur n'aurait pas acquis le bien s'il en avait connu l'existence.
* 2. Le défaut doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. A condition naturellement qu'il ait quand même procédé à un minimum de vérifications...
* 3. Le défaut doit être antérieur à la livraison du bien.

L'existence d'un vice caché permet à l'acheteur de mettre en oeuvre deux types d'actions.

* 1. Soit il intente une action "rédhibitoire" : il restitue le bien contre le remboursement de la somme versée, assortie des éventuels frais liés à la vente. C'est naturellement très difficile dans le cas d'une transaction immobilière.
* 2. Soit il intente une action "estimatoire" : il demande une diminution du prix payé, éventuellement en faisant appel à un expert.

Outre la restitution ou la diminution du prix, l'acheteur peut aussi demander en justice des dommages-intérêts s'il estime avoir subi un préjudice. Mais seul le vendeur de mauvaise foi peut être condamné à verser des dommages-intérêts.
Est ainsi de mauvaise foi :

* 1. Le vendeur non-professionnel qui connaissait l'existence du vice au moment de la vente.
* 2. Tout vendeur professionnel, même s'il ignorait l'existence du vice..
https://droit-finances.commentcamarche.com/vie-pratique/guide-vie-pratique/3159-vice-cache-definition-et-garantie-des-vices-caches/
+

jose

Dans quel but la lettre RAR au notaire et à l'agence?
Dois-je prendre un avocat?
Merci de tes conseils.

^^Marie^^ Messages postés 126523 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention 4 344

Prends les conseils d'un avocat, cela te sera plus rassurant.

Réponse 4 / 6

Igor1 Messages postés 8365 Date d'inscription Statut Contributeur Dernière intervention 6 859

Bonjour,
concernant le trou pour accéder à la 2ème cave, et la dalle sous le lino, vos acheteurs ne peuvent rien, ce n'est pas un vice caché.
Pour la chaudière c'est vrai qu'il n'est pas étonnant que les avis soient partagés, personnellement je serais tenter de dire que votre responsabilité et donc vive caché sera dure à prouver. Mais si l'affaire devait aller devant un tribunal, c'est le juge qui décidera. c'est à vous de voir et peut-être de négocier ( à titre purement amical et sans reconnaissance d'un vice caché) une participation à hauteur de la moitié de la somme réclamée.

SBOUD59 Messages postés 3 Statut Membre

Comment pouvais je savoir, que la chaudiere allait gelée, je ne l'ai remise en service que pour faire le diagnostic gaz et elle fonctionnait a ce moment. le cumulus gaz a coté de celle ci fonctionne toujours, il n'a pas gelé lui, je pense qu'il est bizare qu'il me réclame ceci que maintenant, personellement la première chose que j'ai faite en achetant ma maison c'est la remise en état de la chaudiere et elle était hs, je me suis donc assise propremement dit sur la facture. Il est vrai que je ne l'ai pas testée durant la visite, car tout les compteurs étaient fermés. C'est la meme chose pour ce litige à venir.

Réponse 5 / 6

bea

Bonjour
Moi aussi j ai vendu ma maison au mois de mai 2010 notre chaudiere est une marque Vaillant elle date de 1996 et etait en place deja quand nous avons achete cette maison l entretien a ete fait tout les ans nous y avons habite 14 ans et avons eu juste une panne insinifiante
Il s avere que d apres le professionel qui fait l entretien annuel la pompe serait hs
Nous avons dit a la personne qui nous l a acheter que le changement de chaudiere serait un investisement a prevoir qu elle etait vieille
Nous sommes au mois de septembre et cette chaudiere fonctionne tjrs mais pr avoir de l eau chaude il faut mettre le thermostat en route
Nos acheteurs ont envoyer un courrier au notaire pour lui dire qu il y avait un vice caché je vient de recevoir deux devis un de 2200e et un autre de 3400e
Es ce que je doit accepter un devis et payer?
Merci de m eclairer

Kasom

Bonsoir
il n'y a pas de vice caché, la chaudière fonctionnait et elle était entretenue
d'autre part, vous avez du normalement remettre un dossier technique avec un rapport sur l'installation au gaz ( en même temps que les termites, le dpe, l'electricité , etc ) les acheteurs en ont eu connaissance , il ne peuvent donc plus se retourner contre vous
c'est justement pour éviter ce genre de problème que le dossier technique est maintenant obligatoire !
d'autre part, quel notaire vous a retourné le courrier , le votre ou le leur ?
Rapprochez vous du votre

bea

merci Kasom pour tes reponses mais nous en sommes tjrs au point zero pour cette histoire de chaudiere ont a ete voir un avocat qui nous conseil un arrangement a l amiable paiement de la moitie de la chaudiere pour l instant nos acheteurs ne nous ont pas envoyer de reponse en ce qui consene le notaire nous avons le meme la vente de notre maison c faire de part a part comme ils avaient pas de notaire ils ont prit aussi le notre
MERCI

bea

ah j oubliai oui les controles techniques ont ete fait c est obligatoire mais me technicien n a pas crontrole la chaudiere il a juste etiend le gaz releve le numero du compteur et rallume le compteur au bout d une demi heure releve encore une fois le numero compteur pour voir si il avait changer c qu il y avait une fuite de gaz ce qui n etait pas le cas
MERCI

BETTYBOOP2 Messages postés 249 Statut Membre 5

Je me permets d'intervenir car j'ai eu pratiquement le même souci que vous... et j'ai perdu : mon problème de chaudière a été considéré comme un vice caché alors que j'ai évoqué mon problème de chaudière chez le notaire et devant les acquéreurs !!! J'ai même un courrier de ce dernier où cela est précisé dessus ! J'ai refusé de payer et on m'a envoyé les huissiers ! Je me suis retrouvée avec plus de 1200 euros à payer !!! Donc faites très attention. J'étais persuadée d'avoir gain de cause et voilà le résultat.... Donc méfiance, renseignez-vous bien.
PS : j'avais également fait faire les contrôles obligatoires avant la vente de mon bien.
Je vous souhaite bonne chance quand même.

kasom Messages postés 33824 Date d'inscription Statut Modérateur Dernière intervention 8 887

@ bettyboop2

je suis désolé pour vous, je suppose que vous n'avez pas fait appel de la décision ? sur conseil de votre avocat ?

Réponse 6 / 6

Igor1 Messages postés 8365 Date d'inscription Statut Contributeur Dernière intervention 6 859

Bonjour,
devant un tel avocat, il vaut mieux plaider seul que d'en avoir un. Toutefois, la décision vous appartient.
Si comme dans certains pays les avocats étaient payés "au résultat"....... Le votre a déjà perdu d'avance, dites lui que vous, vous arrêtez les avances ..... d'argent.

cpernelle

Bonjour,

Au dela des capacités de notre avocats,
nous ne comprenons pas COMMENT le tribunal ne tranche pas avec un acte de vente comportant les phrases suivantes :

"
- Prendre les biens sus désignés dans leur état actuel sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre
les vendeurs pour quelque cause que ce soit, notament à raison : ...

...

- Soit le bon ou mauvais état des batiments, vétusté, vices de construction ou autres apparents ou cachés,
présence d'amiante, de plomb, termites ou autres insectes xylophages

"

Faut-il comprendre qu'un acte de vente n'a AUCUNE valeur juridique ?
Le nouvel acquéreur utilise son acte de vente comme d'un paillasson,
et le tribunal a visiblement que faire de ce document !

Nous en sommes avec le tribunal à démontrer qu'une ferme centenaire
a été vendu non aux normes 2009 !!! on n'est pas rendu !!

Merci des conseils.

avo > cpernelle

Bonjour,

L'exclusion de la garantie des vices cachés stipulée dans l'acte authentique ne peut avoir pour effet de priver l'acquéreur d'agir en nullité ou en rescision de la vente, dès lors que les défauts dont il se plaint étaient connus du vendeur qui ne les aurait pas porter à la connaissance de l'acquéreur.

C'est ce qu'on appelle le "dol".

Selon l'importance des défauts que le vendeur a dissimulés, la vente peut être annulée, ce qui implique que le vendeur récupère son bien et l'acheteur récupère son argent et des dommages et intérêts réparant son préjudice (frais de déménagement, intérêts d'emprunt, préjudice moral, etc.).

Si le défaut est mineur, la vente est "rescindée" ce qui implique que le prix du bien est minoré. En clair, le vendeur rembourse une partie du prix à l'acquéreur.

PS : Je ne fais que vous rappeler les règles le droit sur la validité des clauses d'exclusion de la garantie des vices cachés dans les contrats signés entre non professionnels. Je ne prends aucunement partie sur le fond de votre affaire dont j'ignore à peu près tout.

Cordialement,

avo > cpernelle

Bonjour,

L'exclusion de la garantie des vices cachés stipulée dans l'acte authentique ne peut avoir pour effet de priver l'acquéreur de la possibilité d'agir en nullité ou en rescision de la vente, dès lors que les défauts dont il se plaint étaient connus du vendeur qui ne les aurait pas portés à la connaissance de l'acquéreur.

C'est ce qu'on appelle le "dol".

Selon l'importance des défauts que le vendeur a dissimulés, la vente peut être annulée, ce qui implique que le vendeur récupère son bien et l'acheteur récupère son argent et des dommages et intérêts réparant son préjudice (frais de déménagement, intérêts d'emprunt, préjudice moral, etc.).

Si le défaut est mineur, la vente est simplement "rescindée" ce qui implique que le prix du bien est minoré.

En clair, le vendeur rembourse une partie du prix à l'acquéreur.

NB : Je ne fais que répondre à votre question sur la validité et la portée des clauses d'exclusion de la garantie des vices cachés dans les contrats signés entre non professionnels. Je ne prends aucunement partie sur le fond de votre affaire dont j'ignore à peu près tout.

Bien cordialement,

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