Preemption et jursiprudence récente

Bonjour à toutes et à tous,


Habituellement lecteurs, nous nous risquons à vous exposer notre problématique, qui, nous l’espérons, pourra retenir votre attention même si son descriptif est assez long …( le but étant d’être précis)

Merci donc d’avance à celles et ceux qui prendrons le temps de nous lire… C’est parti ! :

Nous nous sommes portés acquéreurs d’un bien immobilier dans un but patrimonial afin d’aménager un bâti existant en 4 logements locatifs réglementés (prêt locatif intermédiaire), de construire notre résidence principale sur la parcelle de terrain restant et avons signé le compromis début Juin avec signature définitive fin Août.

Pour monter ce projet, nous avons sollicité diverses administrations afin de valider la compatibilité de notre montage avec un nombre de places de parking restreint (4 en cas de locatif intermédiaire contre 9 en investisseur libre), ce qui a semblé déranger ces structures, incapables de nous répondre clairement. A force de démarches, nous avons tout de même obtenu oralement de Rennes métropole l’information suivante : « ce type de montage n’est pas souhaité sur notre territoire , il n’y en a pas eu jusqu’à présent pour des particuliers et il n’y en aura pas de toutes façons », avec tout ce que cela laisse sous entendre. Opposés à cette position arbitraire et contraire aux objectifs de la politique nationale du logement, nous avons persisté et obtenu ce type de financement d’un seul établissement des 5 dépositaires pour ce type de prêt aidé par l’état, sachant que nous sommes des clients potentiellement attractifs pour les banques en général (les autres prétextant ne pas avoir moyen de nous le fournir…)

Pour valider définitivement le projet, nous avons déposé au 30 juin dernier une demande de déclaration préalable mentionnant ce montage et détaillant la réalisation de locatifs, avec l’accord du propriétaire.

Au 28 Juillet, le notaire nous informe que la mairie propose l’acquisition amiable d’une bande de 174 m² sur les 780 m² de terrain pour la réalisation d’un aménagement de voirie, ce qui ne se justifie pas selon la configuration routière existante (facilement démontrable grâce aux croquis reçus) . Par contre, un tel projet rendrait inconstructible la partie du terrain qui nous intéresse… Nous nous y sommes donc opposé ainsi que le vendeur. (proposition à 10 € le m²)

Au 31 Juillet, notre déclaration préalable pour la partie locative est autorisée tacitement, le délai d’un mois étant expiré.

Au 4 Aôut, le maire délègue son droit de préemption à Rennes agglomération pour l’acquisition complète de la parcelle au prix demandé par les vendeurs. Rennes agglomération notifie la préemption de la parcelle au 18 Août dans les formes : elle rappelle la délibération du conseil municipal autorisant le maire à déléguer ou user de son droit de préemption uniquement pour les opération prévues dans le cadre du PLH et précise que la plan local habitat prévoit notamment la construction de X logements neufs et de Y logements sociaux dont Z en secteur intermédiaire.

Surpris par cette position, nous consultons les comptes rendus de conseils municipaux et constatons que des bien plus adaptés à la réalisation de logements n’ont pas fait l’objet de préemption ( parcelle plus grande, absence de bâti existant et coût au m² de 50 % inférieur). De plus, deux biens ayant fait l’objet de préemption par rennes métropole et mis en réserve ont posé questions à certain conseillers municipaux, concernant les objectifs motivants de telles opérations et la poursuite de nouvelles acquisitions. Le Maire a répondu qu’il la commune s’engageait à faire dans un délai de 5 ans une étude d’opportunité concernant les parcelles préemptées et qu’il ne serait pas procédé à de nouvelles préemptions tant que l’étude ne serait pas réalisée.

Poursuivant nos investigations, nous avons contacté la propriétaire d’une parcelle préemptée qui nous a confirmé oralement que cette action avait été menée par le maire en réalité pour empêcher une société de réaliser une division / construction (vente déjà conclue).

Nous avons donc plus que de gros doutes quant à la validité de la préemption sur le fond, même si celle ci semble correcte sur la forme (délais, avis des domaines, motif …) :

Les obstacles au montage du projet, l’établissement d’un projet de voirie puis, 7 jours après, l’invocation de projets de construction de logement pour préempter par Rennes Métropole dans le cadre du PLH contrairement à ce qu’à affirmé le maire lors d’un conseil municipal (étude préalable à réaliser) nous pousserait à saisir le tribunal administratif en considérant que le motif évoqué (construction de X logements) est général et ne concerne le territoire de la commune, pas spécifiquement notre parcelle. Que de plus, les revirements en peu de temps démontrent l’absence de projet réel et sérieux concernant cette parcelle. Ceci permettrait d’invoquer la jurisprudence CE Sect. 26 février 2003 M. et Mme Bour, rec. p. 59 et l’annulation pour absence de motif précis et certain.

Cependant, le récent revirement du conseil d’Etat (7 mars 2008 Commune de Meung-sur-Loire, req. n° 288371) et ses nouvelles orientations nous invite à la plus grande prudence et nous fait craindre de rentrer dans un longue procédure qui, au final, compromettrai nos projets : nous avons obtenu un prêt spécifique et la banque ne nous le maintiendra pas longtemps.

Nous nous interrogeons donc sur les points suivants :

Si nous lançons une procédure en suspens / référé, quels sont les délai maximaux habituels pour que le juge rende sa décision? ( le but pour nous est de savoir si le prêt aura le temps d’être maintenu)
Si sa décision nous est favorable, permettra t elle de lancer le projet malgré un appel quasi certain de l’agglomération ou celui ci sera t il également suspensif (peut on emménager dans la maison existant par exemple a défaut de lancer les travaux?)?
Le DPU ayant été délégué à Rennes Métropole, notre argumentation concernant les tergiversation du maire est elle recevable ou devons nous considérer qu’il est désolidarisé des agissement de Rennes Métropole ? ( Sachant d’ailleurs, qu’il en est vice président …)

Merci pour votre attention et en l’attente de vos recommandations avisées … ;)