Exigences lors d'un compromis de vente ?

Question

Bonjour,
j'aimerais savoir en tant que vendeur d'une maison si je peux exigé lors de la signature du compromis ou du sous-seing un état bancaire des futurs acquéreurs et des photocopie des derniers billetins de salire afin d'être sur de leur solavbilité ? 
merci par avance

Avocat Paris · Answer

Vous pouvez exiger ce que vous voulez, dans la mesure où vous n'êtes pas obligé de vendre, ni eux d'acheter. Cela ne veut pas dire pour autant que vos acheteurs potentiels n'ont d'autre choix que d'accéder à vos exigeances: ils peuvent très bien refuser en prenant le risque que vous refusiez d'accepter leur offre et de signer la promesse de vente.

Concernant les documents à demander, vous pouvez également inclure les derniers avis d'imposition du foyer (cela vous donnera une idée sur leurs revenus annuels).

Un autre moyen de se rassurer un peu sur la capacité de financement de vos acheteurs: demander le versement sous séquestre (le notaire rédacteur) d'un indemnité d'immoblisationd 'au moins 10% du prix de vente (ça peut être moins, bien entendu).

Dans tous les cas, il est préférable que la promesse soit signée par acte notarié afin de s'assurer que vos intérêts sont bien compris et défendus.

Avocat Paris · Answer

L'agence immobilière a partiellement raison:
l'indemnité d'immobilisation est prévue lors des promesses de vente avec condition suspensive pour dédommager le promettant vendeur dans le cas ou, malgré la réalisation de toutes les conditions suspensives, l'acheteur ne réaliserait par l'acquisition.

Différents types de conditions suspensives peuvent être prévues (cela dépendra des faits de chaque vente: manque d'un document, d'une autorisation, etc). Le bénéficiaire d'une condition suspensive peut toujours y renoncer (et considérer ainsi qu'elle est réalisée, même si ce n'est pas le cas).

Parmis les conditions supensives classiques: celle relative à l'obtention d'un prêt d'acquisition par l'acheteur. Il est vrai que si cette condition n'est pas réalisée dans les délais et selon les modalités indiqués par l'acte (qu'il vaut donc mieux signer devant notaire), l'indemnité d'immoblisation doit être remboursée. Cependant, si vous pouvez prouvez que l'acheteur n'a pas fait les démarches nécessaires pour obtenir son prêt, vous avez la possibilité d'actionner sa responsabilité et de demander aux tribunaux l'attribution de l'indemnité versée et séquestrée (par le notaire, généralement). Si l'acte prévoit qu'il doit vous notifier 2 refus de prêt (les conditions principale du prêt à obtenir étant généralement visés dans la promesse) dans un certain délai contractuel pour considérer que le prêt a été refusé, et que le vendeur n'a pas effectué la formalité prescrite, vous pouvez avoir de bonnes bases pour attaquer (bien évidemment, je ne préjuge en rien du contenu réel de votre dossier qui doit être soumis à un professionnel seul susceptible de vous renseigner sur vos chances de succés).

L'indemnité d'immobilisation ne garantie donc pas que la vente se fera, mais elle n'est pas inutile pour autant ! De plus, elle permet de se rassurer quant à la solvabilité des acheteurs: celui qui peut verser 10% cash a plus de chance d'être solvable que celui qui ne le peut pas (mais, ce n'est pas une garantie absolue, seule un indice parmi d'autres).

Le versement de l'indemnité et son montant étant des élements de négociation pouvant conduire à l'absence de signature, les agences immobilières préfèrent conseiller de ne pas y recourir (sauf que ce ne sont pas elle qui immobilisent leur bien et prennent le risque de non réalisation de la promesse).

Rappel: en cas de vente immobilière, il est GRANDEMENT conseillé de signer une promesse notarié et non sous seing privé (même si les agences vous les proposeront). Car dans tous les cas, l'acte de cession sera toujours notarié (donc autant faire intervenir le notarie en amont, dès la signature de la promesse). De même lorsque l'autre partie à son notaire, faire intervenir son propre notaire "en doublon" ne coute normalement pas plus cher (les émoluments des notaires sont partagés entre eux).

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