defaut de conseil

Question

Bonjour,
Je dispose d un crédit in fine pour financer l achat a 100% d une SCI adossé a deux contrat d assurances vie, le premier avec un seul versement initial  et l autre avec le même dépôt initial mais avec un versement mensuel  les deux sont en euros et a risque, le montage date de l année 2000 avec un CAC 40 a 7000 points et doit se finir en 2012 il semble peut probable que ces deux contrats soit capable de rembourser le capital. La banque c est entourée de nombreuse garantie à savoir le nantissement des contrats, de la totalité des parts de la SCI  d’un contrat d assurances au nom de ma femme et divers produit financier. Initialement seul les contrats devais suffire et être utilisés pour le prêt le reste des produits nantis pour garantir les premiers remboursements en attente de locataires A ce jour lorsque je questionne ma banque sur la viabilité du montage elle me dit de ne pas m inquiéter car pour eux la totalité des produits nantis suffit à rembourser le capital peut elle être inquiéter pour défaut de conseils

sfanbre · Answer

en acceptant le nantissement des autres produits d'epargne vous avez accepté de les donner en garantie. 

Je comprends votre desappointement compte tenu de la bourse, mais pourquoi avoir gagé ce que vous n'acceptiez pas de mettre en jeu? 

Le fait est vous avez du etre informé de la potentialité que le pret ne puisse etre remboursé par la seule croissance des fonds nantis expres. Ne vous a t'on jamais dit " en etant optimiste/pessimiste" "en comptant un rendement de X %", bref toute information vous faisant comprendre que le taux d'interet n'est pas fixe, et donc que le montant des interets peut varier?

Toledo · Answer

Les montages de ce type offre 2 avantages : 1. si vous êtes dans une SCI familiale et que décédez avant terme, votre patrimoine est cédé hors droit de succession. 2. le crédit in fine vous produit un maximum d'intérêts (vous ne remboursé le capital qu'à la fin, d'où le nom), donc vous déduisez un maximum de charges (de plus, les taux de crédit in fine sont généralement plus élevés). Nos amis banquiers ont proposé aussi de coupler un contrat d'assurance vie, sur des support en Euros (vous ne perdez pas le capital, mais les frais peuvent êtres importants, le rendement et l'évolution de la fiscalité non-garantie) ou en unité de compte (risque lié à la bourse, y compris sur le capital). J'ai même plus fort, puisque, étant frontalier avec la suisse, les banques françaises proposent même des crédits en Francs suisses (les taux d'emprunts sont plus faibles, mais il y a le risque de change 24H/24 !). Pour termieré, il est généralement plus difficile et couteux de sortir d'un crédit in fine que d'un prêt classique à taux fixe. Je pourrais compliqué la démonstration avec des emprunt à taux variable, mais simplifions :-). Ces produits, s'ils dépassent 2 ans, sont impossibles à prévoir. Pourquoi? 1. Voyez les prévisions des économistes à 3 mois (même si la période actuelle est extrêmement perturbée, mais, dans des périodes plus calmes, ce n'est pas mieux, mais cela peut avoir moins d'impact sur vos finances) 2. Le crédit in fine doit être remboursé 1 mois prédéfini longtemps à l'avance. Il est tout à fait impossible de prévoir la somme que vous aurez à ce moment là. Le plus simple serais peut être que vous demandiez à votre banquier si il a au moins un exemple (proche du votre) qui est réussi (secret professionnel !). J'en doute. C'est pas du Subprime, mais c'est toxique quand même ! Sur une longue période, empruntez avec le moins de risque, à taux et à échéance fixe. Vous dormirez mieux et vous pourrez, le cas échéance, mieux gérer les phases difficiles. La cerise sur le gâteau, c'est un bien de valeur, qui en a pris par votre savoir faire et votre travail, pas celui des magiciens-banquiers.

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