Viager entre tante et petit neveu

Bonjour,
Mon mari a une grande tante (tante se son père).Elle a 90 ans,veuve et sans enfant.Elle est actuellement en famille d'acceuil pour personnes agées car elle ne peut plus vivre seule.Il y a 2 mois,elle a annonçé à mon mari qu'elle avait souscrit depuis plusieurs années une assurance vie et qu'elle l'avait mis bénéficiaire à son décés ainsi que l'argent qu'elle a de placé en banque.Mon mari est aussi son filleul,c'est pour ça qu'elle l'a fait.
Elle possède également une maison et du terrain.Pour ces biens,elle n'a rien fait donc à son décés ce sont ses neveux directs qui héritent (au moins 7).Mon mari lui a demandé cette maison et le terrain.Elle est d'accord mais comme il y a des travaux pour la rendre habitable,mon mari préfère que ce soit à son nom pour les réaliser.Nous ne voulons pas qu'elle nous fasse une donation en raison des frais élevés entre tante et prtit neveu et nous avons peur que les neveux se retournent contre nous.Est-il possible de prendre la maison et le terrain en viager?Cette solution est-elle considérée comme une donation déguisée?Que risque t-on si après son décés les neveux contestent ce viager?
Je précise que la tante n'est pas vraiment favorable à ce que ce soit ses neveux qui profitent de ses biens.Mon beau père(un de ses neveu direct mais pas intéressé)et nous même sont les seules personnes à s'être occupé d'elle depuis de nombreuses années.
Comme toute personne agée et c'est normale,elle a peur de ne plus pouvoir payer la famille d'acceuil.Elle se dit que si sa retraite et son argent placé ne suffisent pas ,elle pourra vendre ses biens.Mais elle est conciente que si il lui arrive quelque chose plus tôt que prévu,elle n'aura rien fait.Le viager si cela est possible lui permettrait de recevoir une rente complémentaire et ses biens seraient protégés.
Nous avons aussi évoqué la solution du testament pour que mon mari soit le seul bénéficiaire à son décés.Si bien entendu la solution du viager est impossible ou si elle soit dans l'obligation de vendre.Un testament en sa faveur est-il légal?Les neveux peuvent-ils contester ce testament?
Recemment la soeur de la tant à donné tout ses biens à sa fille unique,la fille a tout vendu et maintenant elle ne veut plus payer la maison de retraite pour sa mère.Depuis,la tante se tracasse mais elle voudrait faire quelque chose et que ce soit le mieux pour elle et mon mari.Merci de nous renseigner pour pouvoir faire les choses en toute légalité et surtout équitablement.