Conflit usufruitier/nu propriétaires

Question

Bonjour,

Mon père est décédé. Ma mère est usufruitière de la maison de famille. Nous sommes 4 enfants nu propriétaires. 2 sur les 4 enfants refusent la vente. 
Ma mère a loué la maison reçu les loyers et ne veut pas faire les travaux de réparation de la maison "détériorée" (au bas mot) par ses locataires (murs mis à nus parquet complétement détérioré etc). 

Pour ma part j'ai deux questions : 
1/  doit elle remettre la maison en état avant d'engager la vente du bien. Peut-on l'y obliger ?
2/ faut-il passer devant le tribunal pour que la vente soit ou ne soit pas ordonnée dans le cas de conflit ?

Dernier point, mon père avait fait le nécessaire devant notaire avant son dècés, mais aujourd'hui le notaire dit à ma mère qu'il doit refaire la succession ? Est ce possible ?

Dédé · Accepted Answer

Mon beau-père veuf de ma mère et décédé maintenant était nu-propriétaire au 1/4 et usufruitier. Il a fait des travaux de rénovation (portes et fenêtres) de la maison. Ces travaux ont été effectués sans le consentement des enfants qui étaient les 3/4 nu-propriétaire. Le frère du défunt présente les factures de ces travaux. Est-ce légal ?

bernymilly · Answer

En ce qui concerne la vente du bien c'est la majorité qui l'emporte. Dans votre cas, vous êtes 2 contre 2.

Votre mère n'est que l'usufruitière, c'est à dire qu'elle récolte les fruits de la location, c'est aux nu-proprétaires à effectuer les travaux.

Quant à la nouvelle succession, je ne vois pas pourquoi, à moins que votre mère n'est des biens dont vous n'êtes pas au courant (cela arrive très souvent), il faudrait prendre rendez vous avec son Notaire pour avoir quelques explications ...

Etant donné qu'elle a l'usufruit de la maison, il vous faudra attendre son décès pour la vente, cf la nouvelle loi parue, si je ne m'abuse, en janvier 2004.

Tenez moi au courant,

YODA13119 · Answer

Bonjour,

concernant la vente, vous êtes dans le cadre d'une indivision successorale et ce n'est pas la règle de la majorité qui fonctionne mais celle de l'unanimité. Plus exactement, chaque indivisaire est libre de céder ses droits dans l'indivision mais s'il n'obtient pas le consentement des autres co-indivisaires, la vente ne leur est pas opposable. De même, les indivisaires ont un droit de priorité sur le rachat des parts indivises des autres et il faut les informer suivant des modalités précises à peine de nullité de la vente (Voir les articles 815-1 et suivants du Code civil).
concernant les travaux, même si l'usufruitier n'est tenu que des réparations dites locatives et que les nus-propriétaires sont tenus des gros travaux, notamment clos et couvert, il en va autrement si les dégâts ont pour origine la faute de l'usufruitier qui a en principe l'obligation d'entretenir le bien en bon père de famille et qui répond des agissements des personnes qu'il introduit volontairement dans les lieux, notamment un locataire. C'est la juste contrepartie de son droit de récolter les fruits du bien. Donc oui, l'usufruitier peut être contraint d'effectuer les réparations, il faut le mettre en demeure et invoquer, en cas d'inaction de sa part, le pouvoir de substitution dans la réalisation des travaux à ses frais avancés.
Enfin, pas besoin d'attendre le décès pour vendre, la seule chose c'est que le nouveau "propriétaire" devra conserver l'usufruitier dans les lieux jusqu'à son décès, ce qui, je le concède, enlève beaucoup de son attrait à un bien immobilier. Mais si un acquéreur est prêt à conserver l'usufruit en place, rien n'interdit de céder la nue-propriété.
Pour répondre à votre dernière question, nul  ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision, donc les indivisaires désireux de vendre peuvent le faire et vous ne pouvez pas vous y opposer, il reste ensuite à régler la question de trouver un acheteur pour des parts indivises car personne ne peut vous contraindre de sortir de l'indivision non plus, sauf une action en partage dans le cas où les 2 qui ne souhaitent pas vendre n'ont pas la capacité financière de racheter les parts des autres (procédure de vente sur licitation).
Cordialement

ema 57 · Answer

porte de lappartement 'défoncé'p
ar les secours cause malaise qui doit payer les réparations?

catmi31 · Answer

bonjour
  m a belle-mere a consenti la donation de ses biens a mon epouse  et a constitue un droit d'usage et d'habitation au profit son frere  ( oncle de mon epouse )iletais convenu que ce droit d'usage etait concede   sans caution des lors que l'oncle de mon epouse   s'occuperait de ma belle-mere des lors qu'elle deviendrais dependante- aujourd'hui lle beneficiaire  demande que  cette prise en charge fasse l'objet d'une remuneration differee qu'il demandera au moment du deces de ma belle-mere aux beneficiaires de l'acte de donation - mon epouse et ma belle -soeur - en as 't-il le droit et les regles existantes l'autorisent-il a se prevaloir de cette demande

Tam · Answer

Bonjour, 

Il y a quelques mois j'ai acheté un appartement avec mon ami. Ma part est de 75% et la sienne 25%. Aujourd'hui il y a conflit et je souhaiterai vendre pour rembourser l'emprunt fait à nos deux nom cependant il refuse de vendre. Que dois je faire? Puis l'obliger à vendre? Je ne souhaite pas partir de l'appartement tant que ce dernier n'est pas en vente car le pret a nos deux nom m'oblige a rembouser et je suis caution solidaire de mon ami. Merci de m'aider et de me donner des rnseignements pour les demarches à suivre.

DINARD · Answer

Bonjour,
Ma Maman 92 ans, usufruitière de son pavillon et ma soeur et moi nu-propriétaires. Ma soeur veut que Maman fasse des travaux dans sa maison (changer les fenêtres). Maman ne le souhaite pas ; quant à moi, je ne suis pas d'accord non plus; qUELS SONT LES DROITS DE CHACUN et les obligations respectives ? Merci de me conseiller. Salutations

thelesurvivant · Answer

La vente (licitation) du bien n'est réalisée qu'à la condition de l'unanimité.(règle de l'unanimité) https://www.dailymotion.com/video/x62p91
Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire. Il est cependant fait exception à ce principe lorsque les travaux ont été occasionnés par l'usufruitier, lorsque celui-ci a manqué à son devoir de réparation et d'entretien. il peut alors ( l'usufruitier ) perdre son droit... Les deux enfants souhaitant la licitation (vente) ne peuvent vendre que la nue-propriété et non pas le bien c'est à dire qu'à la hauteur de la nu-propriété (titre de propriété). Il faut l'accord de tous les héritiers pour procéder à la vente du bien immobilier. L'indivision concerne les héritiers bénéficiant du même droit, dans le cas ou il y a présence du conjoint survivant comme pour vous, vous n'avez pas le même droit portant sur le ou les biens, il s'agit alors d'un démembrement de propriété. La vente de celui-ci ne peut s'opérer qu'avec l'accord de tous. Vous pouvez néanmoins lui imposer de faire ces travaux dans la mesure ou sa responsabilité est engagée, votre droit en nu-propriété vous le permet, contraindre celle-ci ( votre mère usufruitière ) en lui signifiant qu'elle risque de perdre la totalité de l'usufruit en n'engageant pas les travaux nécessaire à la conservation du bien. Cordialement

Conflit usufruitier/nu propriétaires

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