Dégât des eaux antérieur à l'achat

Bonjour,

Je vous explique ma situation qui devient de plus en plus compliquée.

J'ai acheté un appartement en décembre 2022 dans lequel je n'ai emménagé définitivement qu'en décembre 2023 en attendant la vente du logement de ma compagne. Mon appartement a donc été très peu utilisé pendant un an et je n'ai pas eu l'occasion de voir ce qui allait ou n'allait pas dans celui-ci.

Suite à notre emménagement chez moi en décembre 2023, la voisine du dessous nous signale qu'il y a un dégât des eaux dans sa salle de bain sous la forme d'une grosse fuite qui provient de son plafond quand nous prenons une douche. Nous avons constaté de vue son plafond qui est en effet extrêmement endommagé (trou de plusieurs 10aines de centimètres, champignons, on observe même nos canalisations...). De plus, son appartement est dans un état proche de l'insalubrité : moisissures sur tous les murs, aération non fonctionnelle dans sa sdb car elle ne l'a jamais entretenu, etc.

D'après la voisine, le dégàt des eaux est antérieur à mon achat. Son propriétaire, qui est également la personne à qui j'ai acheté mon appartement, était au courant depuis plusieurs années et n'a jamais voulu faire de procédure...La voisine ne connaissant visiblement pas ses droits n'a donc jamais déclaré le sinistre.

Nous avons déclaré nous-mêmes le sinistre seulement nous nous retrouvons devant un nombre exponentielle de problèmes :

-la voisine ne possédait visiblement pas d'assurance habitation jusqu'à ce qu'on décide de faire la déclaration de dégât des eaux. (Son agence de gestion n'a pas fait son travail et malgré des relances LRAR n'est pas allé plus loin pour qu'elle souscrive à une assurance).

-après constat par un artisan, les fuites proviennent bien de notre douche dont les joints ne sont pas étanches. Notre assurance ne veut pas prendre en charge car dégâts chez la voisine et non chez nous (ce qui est probablement faux car l'artisan n'est pas allé voir sous le bac de douche et n'a pas vérifié l'état du sol sous celui-ci...)

-la voisine n'a pas de trace écrite, ni avec son propriétaire ni avec son agence de gestion concernant ce dégât des eaux avant notre arrivée. Nous n'avons que sa parole.

-l'ancien propriétaire à encore plusieurs lots dans la copro et a donc plus de poids dans les votes des AG, et refuse tout travaux sur la copro (il a même refusé un fond pour les remplacements des ampoules qui s'élève à 50€...)

-la copro semble avoir peur de l'ancien propriétaire et ne fait pas avancer le dossier...

Pour résumer, tout le monde se renvoit la balle, et en attendant les dégâts ne sont pas traités. Nous sommes importuné de plus en plus par des odeurs de pourriture et craignont fortement une dégradation telle que notre appartement devienne inutilisable.

Quels recours nous reste-t-il? La vente de mon appartement possède une clause de non-garantie de vice caché, seulement l'ancien propriétaire m'a vendu l'appartement via sa SCI et je crois savoir que la clause de non-garantie ne s'applique pas dans une vente professionel de l'immobilier à particulier. Dois-je faire venir un hussier de justice afin qu'il constate le dégât des eaux chez moi et chez la voisine (et les autres vices cachés de l'appartement dont je n'ai pas parlé dans ce sujet)? Comment faire avancer les choses?

Merci d'avoir lu ce trop long sujet qui commence à nous épuiser ma compagne et moi.