Conflits avec syndic

"Quels sont les possibilités qui nous sont offertes pour la suite?"

Déjà de ma compréhension vous avez fait l'erreur de ne pas renouveler le syndic en place sans avoir de plan B.

Il faut déjà commencer par désigner un nouveau syndic.

"il nous ont annoncé vouloir demander un administrateur judiciaire."

Sauf que n'étant plus syndic ils n'ont pas le pouvoir de le faire, je suis toujours étonné de voir les syndics affirmer une telle chose avec autant d'aplomb à chaque fois. Il faut bien comprendre que c'est purement de l'intimidation, un syndic dont le mandat n'est pas renouvelé est un "tiers" vis à vis de la copropriété et n'a strictement plus aucun pouvoir.

Seul un copropriétaire peut faire une telle démarche.

Mais vous êtes dans le cas le moins contraignant prévu par la loi car il n'y a pas de nécessité à passer par un administrateur judiciaire qui coûtera inutilement de l'argent et n'apporte souvent pas grand chose car il se contente de convoquer une AG et prend une fortune pour le faire.

Il faut vous référer aux deux possibilités conférées par les alinéas 2 et 3 de l'article 17 de la loi de 1965 :

"al2: A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.

al3: Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic."

On notera que le juge ne désigne pas un mandataire judiciaire mais directement le syndic.

Vous pouvez donc simplement saisir le juge par requête en vous proposant syndic bénévole. Ça vous coûte le prix d'un timbre, pas besoin d'avocat, une requête peut être rédigée sur simple papier libre.

Ou n'importe quel copropriétaire peut convoquer l'AG en vue de désigner un syndic.

Concernant votre syndic, il y a manifestement une faute de sa part.

Le syndic doit appliquer les décisions d'AG, ses excuses n'y changent pas grand chose et il n'y a pas lieu de le mettre en demeure de s'exécuter car il ne doit rendre des comptes qu'au syndicat des copropriétaires. Sauf que le syndicat des copropriétaires c'est lui-même qui le représente vu qu'il en est l'unique mandataire.

La mise en demeure sert surtout à faire valoir sa carence pour le remplacer dans les conditions prévues par la loi de 1965, mais ce n'est pas une condition nécessaire et préalable à l'engagement de sa responsabilité.

De mon point de vue, sa responsabilité est donc engagée pour la non exécution des décisions d'AG et vous êtes en droit de demander une indemnisation pour le préjudice subit par la copropriété.

D'autant que vu les dates que vous annoncez il y a de fortes chances qu'il y ait désormais prescription, la prescription de droit commun est de 5 ans.

Mais pour ça, le mieux est d'en discuter avec un professionnel du droit ou avec une association de responsables de copropriété (ARC, etc...)

Merci pour vos réponses, je vais donc convoquer une AG le plus rapidement possible pour élire un nouveau syndic.

Concernant la prescription, celle-ci part-elle du jour du vote de la résolution (le 10 avril 2019) ou du jour où nous avons découvert la non exécution (en juin 2022)?

Dans tous les cas nous allons régler les factures de l'avocate et de l'huissier sans attendre l'éventuelle récupération des sommes versées à l'ancien syndic, ainsi nous resterons en bons termes avec elles.

Je précise que j'ai bien évidemment garder l'intégralité de mes échanges avec le syndic.

Encore merci pour vos réponses.

Bonjour,

Je reviens sur cette affaire pour quelques questions supplémentaires.

Déjà comme prévu j'ai convoqué une nouvelle AG dans les règles pour passer en syndic coopératif, ce point là est réglé.

Aujourd'hui j'ai enfin reçu (après mise en demeure tout de même) les archives de l'ancien syndic.

Je me rend compte que des factures qui ont été appelées (1500€d'avocat, 1200€ d'honoraire de syndic) n'ont pas été entièrement réglées quand d'autres (320€d'huissier, 400€ d'entretien de pompe de relevage) ont été payées sans même avoir été appelées.

Et bien évidement le "compte est vide".

Est-ce autorisé d'utiliser l'argent appelé pour une facture précise pour autre chose? Je sais que ce n'est pas le cas pour les fonds de travaux, mais qu'en est-il pour les charges courantes?

 

le budget est prévisionnel et il peut y avoir quelques ajustements. Ce qui est important c'est de tenter d'éviter de dépenser plus que le total prévu.