Conflits avec syndic Résolu

Question

Bonjour à tous,

C'est une situation compliqué donc je vais essayer d'être concis:

Monsieur D (propriétaire de 5 logements et syndic bénévole) s'est engagé en 2008 à ravaler les façades et à refaire les communs (engagement écrit dans le règlement de copropriété).

•En 2014, j'ai acheté à Monsieur D. 2 logements sur les 4 qu'il possédait encore.

•En 2015, Monsieur D n'accomplissant pas son devoir de syndic et refusant tout contact, nous avons demandé un administrateur judiciaire, puis je suis devenu le nouveau syndic bénévole.

•En 2016, nous avons pris une avocate et avons obtenu une ordonnance de référé, condamnant Monsieur D à exécuter ses obligations sous astreinte de 200€/jour de retard.

•En 2018, la charge demandé pour suivre les procédures de liquidation d'astreinte puis de saisie étant trop lourde pour moi, nous avons décidé de prendre un syndic pro.

•Le 12 janvier 2018, première AG avec le syndic pro, je deviens conseiller syndical, nous votons la décision lancer la procédure de liquidation avec notre précédente avocate. Nous acceptons également de payer une avance de trésorerie de 1200€.

•Le 10 avril 2019, deuxième AG, le syndic revient (seulement) vers nous pour nous proposer la convention d'honoraire de l'avocate à 1200€. Nous votons cette résolution et la somme de 1200€ est appelée juste après

•Le 28 octobre 2020, troisième AG, on nous dit que la procédure à du retard à cause du covid, la faute à pas de chance on prend sur nous.

•Le 6 avril 2021, quatrième AG, mais pas en présentiel (covid encore).

•Le 13 juin 2022, cinquième AG, nouveau référent, on demande où en est la procédure après si longtemps, mais incapable de répondre car n'ayant pas encore pris connaissance du dossier. Il me recontacte quelque semaine plus tard pour me dire qu'il avait estimé que monsieur D. n'étant pas solvable, ils n'ont pas lancé la procédure pourtant votée par deux fois et surtout payée depuis 2019.

Grosse colère de ma part, après concertation avec les autres copropriétaires, nous les mettons en demeure de lancer la procédure sous trois mois. Deux mois plus tard, je reçois un courriel pour me présenter notre nouveau référant. Ce nouveau référent veut me rencontrer seul.

•Le jour du rendez-vous, on m'explique que l'équipe en charge des copros a changée et qu'il y a eu des erreurs des anciens référents, mais que eux sont tout bien et même que c'est même une chance pour nous d'avoir attendu 4 ans pour rien car l'astreinte est aujourd'hui énorme. Pire on m'annonce que notre avocate a entre temps revu ses tarifs, la procédure est maintenant de 2000€. Bien sûr ils ne veulent pas prendre à leurs frais la différence mais me propose de trouver un nouvel avocat pour 1200€, soit la somme que nous avions payée en 2019.

•Une semaine après on me présente une convention avec une nouvelle avocate pour 1200€, ils ont lancé la procédure avant la fin de la mise en demeure donc je pense que c'est enfin bon. Audience prévue le 18 avril 2023.

Rapidement le syndic me recontacte, l'avocate à besoin d'un constat d'huissier. Je leur fait parvenir celui que nous avions fait fin 2017, mais il est désormais trop vieux et ils en demande un nouveau sans nous consulter.

•Début 2023 nouveau courriel du syndic, il me propose de revoir à la hausse le budget 2023 pour y intégrer une avance de 2000€ afin de payer les frais pour la procédure de liquidation et pour anticiper celle de saisie. Je leur répond que les 1200€ d'avocat ont déjà été appelé et qu'il est trop tôt pour anticiper une procédure de saisie qui n'a pas été voté. Voyant venir l'embrouille, je prends les devants et je contacte directement l'avocate, lui expliquant que je redoute que le syndic ne la paie pas en prétextant qu'ils n'ont pas reçu l'argent de notre part.

•Aujourd'hui nous avons eu notre sixième AG, où l'on nous indique il nous faut payer les 2000€ car nous sommes endettés à plus de 25% et que sans ça ils mandateraient un administrateur judiciaire qui nous prendrait de l'argent...

Trop c'est trop, nous avons donc voté défavorablement à la reconduite du mandat, nous souhaitions passer en syndic coopératif, mais ce vote n'étant pas à l'ordre du jour, il nous ont annoncé vouloir demander un administrateur judiciaire.

C'était long, j'en suis désolé.

Quels sont les possibilités qui nous sont offertes pour la suite?
Ai-je le droit de convoquer moi même une réunion de copro pour la désignation d'un nouveau syndic?
Si oui l'ancien syndic peut-il quand même demander un administrateur judiciaire sans l'accord du syndicat?
Peut-on poursuivre le syndic? Si oui pour quelles fautes?
Et plus généralement que nous conseilleriez vous de faire?

Merci d'avance.

_lael_ · Answer

"Quels sont les possibilités qui nous sont offertes pour la suite?"

Déjà de ma compréhension vous avez fait l'erreur de ne pas renouveler le syndic en place sans avoir de plan B.

Il faut déjà commencer par désigner un nouveau syndic.

"il nous ont annoncé vouloir demander un administrateur judiciaire."

Sauf que n'étant plus syndic ils n'ont pas le pouvoir de le faire, je suis toujours étonné de voir les syndics affirmer une telle chose avec autant d'aplomb à chaque fois. Il faut bien comprendre que c'est purement de l'intimidation, un syndic dont le mandat n'est pas renouvelé est un "tiers" vis à vis de la copropriété et n'a strictement plus aucun pouvoir.

Seul un copropriétaire peut faire une telle démarche.

Mais vous êtes dans le cas le moins contraignant prévu par la loi car il n'y a pas de nécessité à passer par un administrateur judiciaire qui coûtera inutilement de l'argent et n'apporte souvent pas grand chose car il se contente de convoquer une AG et prend une fortune pour le faire.

Il faut vous référer aux deux possibilités conférées par les alinéas 2 et 3 de l'article 17 de la loi de 1965 :

"al2: A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.

al3: Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic."

On notera que le juge ne désigne pas un mandataire judiciaire mais directement le syndic.

Vous pouvez donc simplement saisir le juge par requête en vous proposant syndic bénévole. Ça vous coûte le prix d'un timbre, pas besoin d'avocat, une requête peut être rédigée sur simple papier libre.

Ou n'importe quel copropriétaire peut convoquer l'AG en vue de désigner un syndic.

_lael_ · Answer

Concernant votre syndic, il y a manifestement une faute de sa part.

Le syndic doit appliquer les décisions d'AG, ses excuses n'y changent pas grand chose et il n'y a pas lieu de le mettre en demeure de s'exécuter car il ne doit rendre des comptes qu'au syndicat des copropriétaires. Sauf que le syndicat des copropriétaires c'est lui-même qui le représente vu qu'il en est l'unique mandataire.

La mise en demeure sert surtout à faire valoir sa carence pour le remplacer dans les conditions prévues par la loi de 1965, mais ce n'est pas une condition nécessaire et préalable à l'engagement de sa responsabilité.

De mon point de vue, sa responsabilité est donc engagée pour la non exécution des décisions d'AG et vous êtes en droit de demander une indemnisation pour le préjudice subit par la copropriété.

D'autant que vu les dates que vous annoncez il y a de fortes chances qu'il y ait désormais prescription, la prescription de droit commun est de 5 ans.

Mais pour ça, le mieux est d'en discuter avec un professionnel du droit ou avec une association de responsables de copropriété (ARC, etc...)

Nephaste25 · Answer

Merci pour vos réponses, je vais donc convoquer une AG le plus rapidement possible pour élire un nouveau syndic.

Concernant la prescription, celle-ci part-elle du jour du vote de la résolution (le 10 avril 2019) ou du jour où nous avons découvert la non exécution (en juin 2022)?

Dans tous les cas nous allons régler les factures de l'avocate et de l'huissier sans attendre l'éventuelle récupération des sommes versées à l'ancien syndic, ainsi nous resterons en bons termes avec elles.

Je précise que j'ai bien évidemment garder l'intégralité de mes échanges avec le syndic.

Encore merci pour vos réponses.

Nephaste25 · Answer

Bonjour,

Je reviens sur cette affaire pour quelques questions supplémentaires.

Déjà comme prévu j'ai convoqué une nouvelle AG dans les règles pour passer en syndic coopératif, ce point là est réglé.

Aujourd'hui j'ai enfin reçu (après mise en demeure tout de même) les archives de l'ancien syndic.

Je me rend compte que des factures qui ont été appelées (1500€d'avocat, 1200€ d'honoraire de syndic) n'ont pas été entièrement réglées quand d'autres (320€d'huissier, 400€ d'entretien de pompe de relevage) ont été payées sans même avoir été appelées.

Et bien évidement le "compte est vide".

Est-ce autorisé d'utiliser l'argent appelé pour une facture précise pour autre chose? Je sais que ce n'est pas le cas pour les fonds de travaux, mais qu'en est-il pour les charges courantes?

rambouillet41 · Answer

le budget est prévisionnel et il peut y avoir quelques ajustements. Ce qui est important c'est de tenter d'éviter de dépenser plus que le total prévu.

Conflits avec syndic

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