Retractation du vendeur avant compromisRésolu

Question

Bonjour, 

Après 1 mois de négociation nous nous sommes entendus avec le vendeur sur le prix d'un appartement par l'intermédiaire d'une agence. 
L'agence a envoyé aux deux notaires l'accord conclu entre nous. Chaque partie a reçu un exemplaire par mail de la promesse de vente pour relecture.

Nous devions signer le compromis à une première date non possible pour moi. Nous avons convenu d'une autre date 3 jours après. Or entre temps l'agence m'annonce qu'une autre agence a une offre supérieure et les vendeurs ne veulent plus signer.

Est-ce que j'ai des chances de faire aboutir la vente ou demander des dommages et intérêts ?

kikifather · Accepted Answer

Bjr


Le cas que vous citez est un jugement en cassation (donc procédure longue et coûteuse).

De plus, il s'agit du cas cité et il n'est pas fait mention des détails des échanges entre les parties.

Certes, il est indiqué : 

d'un engagement qui existait même en l'absence de tout document signé.

Mais cela ne veut pas dire qu'il n'y avait aucun élément écrit.




Quelle est la nature du document transmis par l'agence aux notaires ?

Les traces écrites des négociations sont très importantes.

Elles permettront au juge de trancher éventuellement.

Maintenant, si la nouvelle offre n'est pas assez importante, il sera plus intéressant pour le vendeur de vous vendre à vous plutôt que de vendre (certes plus cher) aux nvx acquéreurs et de vous payer la clause pénale.

Mais, encore une fois, seuls les écrits peuvent avoir de l'importance.

Dernier point, je ne vous conseille pas d'aller en justice pour cela (long et coûteux).

Par contre rien ne vous empêche de vous battre et de mettre la pression.

Doudou383 · Answer

Bonjour,

J'ai bien peur que le compromis n'ayant pas été signé, vous ne puissiez pas obtenir de dommages-intérêts. Il ne s'agit ici que de négociations, de pourparlers.

Si l'autre agence ne parvient pas à faire vendre (on ne sait jamais ..) en ce cas il y a une possibilité pour vous de re-proposer, à vous de rester sur ce marché, usez de diplomatie et soyez présent auprès de la 2eme agence, on ne sait jamais.

kikifather · Answer

Bjr

L'agence a envoyé aux deux notaires l'accord conclu entre nous.

Qu'a-t-elle envoyé ?

L'accord est-il un document signé par les 2 parties ?

Si oui, qu'y a-t-il d'indiqué sur le document ?

Paul93 · Answer

Merci pour cette réponse rapide. Voici un article trouvé sur le Internet. Est-ce fiable ? Si je comprends bien je ne pourrai avoir "que" des dommages et intéret, mon réel souhait étant d'avoir l'appartement.

--------------------

Selon la Cour de cassation, le retrait d'une offre dans le cadre d'une négociation de vente d'un bien immobilier peut dans certains cas justifier réparation pour l'acquéreur potentiel avant même toute signature de compromis.

La rupture des pourparlers entre le vendeur et l'acheteur pressenti peut causer un préjudice à ce dernier et justifier la condamnation du vendeur, ont estimé les juges. La justice ne force pas le vendeur à signer la vente puisque la rupture en cours de négociation se produit avant qu'il y ait un accord ferme et définitif sur le prix et sur le bien en vente. Mais elle juge que la déconvenue pour l'acquéreur de ne pouvoir acheter ce qu'il convoitait, peut justifier qu'il obtienne des dommages-intérêts du vendeur, afin de réparer un préjudice moral.

Il en est ainsi par exemple lorsqu'à la veille de signer un compromis, le vendeur renonce parce qu'une offre supérieure vient de lui être faite. Pour la justice, il s'agit d'un retrait de l'offre en cours de négociation, ce qui est la rupture, de mauvaise foi, d'un engagement qui existait même en l'absence de tout document signé. Les juges ont rejeté l'argument du vendeur selon lequel toute négociation est nécessairement liée à un aléa qui rend son aboutissement incertain.

(Cass. Civ 3, 18.10.2011, N° 1228)

Paul93 · Answer

Excusez moi de ne pas avoir été clair.

Après un mois de négociation, l'agence a eu un accord oral du vendeur et et un accord oral de l'acheteur (moi-même). Sur ces faits, l'agence a demandé au notaire du vendeur de rédiger la promesse de vente. Le notaire du vendeur l'a ensuite envoyé à mon notaire (je suis l'acheteur). J'ai des copies du mail de demande de rédaction par l'agence et une copie de la promesse.

Paul93 · Answer

Désolé de ne pas avoir répondu à la question : aucune signature n'a été faîte. Le vendeur s'est désisté 2 jours avant la signature.

Doudou383 · Answer

En ce cas, si vous pouvez prouver qu'il s'agit d'accords définitifs ou bien que les négociations étaient finalisées et n'attendaient que la signature du compromis, votre contestation pourrait être admissible.

L'assistance d'un avocat à mon avis est requis très rapidement.

Bon courage et tenez bon.

Doudou383 · Answer

Suis d'accord avec kikifather , cependant, faire valoir que vous prendrez un avocat peut aider à faire pencher dans votre sens pour un achat à votre profit, sans aller bien sûr au procès.

Paul93 · Answer

Merci pour vos précieux conseils et votre réactivité.

pour répondre aux questions de kikifather :

- L'agence a envoyé aux notaires un e-mail avec en pièce jointe deux feuilles A4 sur papier en-tête de l'agence avec le nom des acheteurs et vendeurs, désignation de l'appartement, avec l'adresse et le prix.

- j'ai aussi fait ma première offre par e-mail qui est datée 

- j'ai aussi refait un e-mail stipulant mon intérêt pour l'appartement pour ne pas être accusé de ne pas être venu signer le compromis

Paul93 · Answer

Merci pour vos conseils.

J'ai transmis ce dossier à un avocat qui se met en relation avec les notaires. 

Bien à vous.

Luntik32 · Answer

Bonjour Paul93,

Je vis actuellement une situation similaire à la vôtre concernant aussi un bel appartement et je souhaiterais faire valoir ma position d'acquéreur premier dans la négociation y compris en justice.

J'ai pris contact avec un avocat et nous envisageons un recours.

Pouvez-vous nous faire savoir l'issue de l'affaire vous concernant ?

Merci.

fichucompromi · Answer

Bonjour à tous,
Avec ma femme nous nous retrouvons dans la même situation, a 2 choses près:
-c'est que nous avons accepté le bien au prix affiché par l'agence.
-1 des 3 vendeurs bloque la transaction (en l'espèce, le bien est vendu par la mère et les 2 enfants, et 1 des enfants bloque car il trouve que finalement le prix du bien était sousévalué)

QUESTION:
-Les autres vendeurs peuvent ils contraindre celui qui est retissent puisque la majorité des vendeurs acceptent de signer le compromis de vente? Pour info, l'agence nous avait fait savoir oralement que les vendeurs ont acceptés notre offre.
- Nous avons accepté le prix de vente, les vendeurs peuvent-ils revenir sur le prix? peuvent ils ne pas signer le compromis en disant avoir un vendeur ayant fait une offre supérieure au prix affiché?

Merci pour votre aide.

fichucompromi · Answer

Merci Feloxe pour votre conseil.
Mais voilà le dernier rebondissement: l'agence vient de nous contacter pour nous annoncer que la vente ne pourra se réaliser.  En retournant voir la mère en maison de retraite pour lui faire signer le compromis, cette dernière ne se rappelait plus de rien.
L'agence nous dit que tous (mère+2enfants) étaient d'accord pour vendre, mais que cette situation fait que devant Notaire cela ne pourra se faire. La mère va être mise sous tutelle, cette procédure ayant un délai de 6mois minimum, la vente n'a donc plus lieu.

Quels sont mes possibilités face à une telle situation?
J'ai l'impression qu'il s'agit d'un subterfuge pour casser la vente et augmenter le prix.
Ai-je un moyen de pression vis-à-vis des vendeurs?

damiennantes · Answer

Bonjour,

La semaine dernière, nous avons visité une maison qui nous a plu. Nous avons envoyé un mail à l'agence pour déposer une offre, au prix demandé, pas de négociation. Le propriétaire a accepté par mail la proposition. Cette semaine, l'agence nous rappelle et nous dit que le propriétaire désire partir en septembre, ce qui est loin des 3 mois conventionnels, l'agence n'était pas au courant... Nous trouvons finalement un accord pour fin mai soit dans 4 mois.

Ce matin, jour de signature du compromis, il appelle l'agence et affirme qu'il ne souhaite plus vendre, pour raisons professionnelles apparemment.

Que puis-je faire? Puis-je demander une indemnité pour le préjudice subit? A quel niveau? Je suis en possession du mail qu'il a envoyé à l'agence.

Merci par avance pour votre réponse.

Retractation du vendeur avant compromis

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