Litiges propriétaire-locataire et commission de conciliation

Comment résoudre un litige propriétaire-locataire et faire valoir ses droits. Les procédures, les voies de recours et le rôle de la commission départementale de conciliation.

Qu'est-ce que la commission de conciliation ?

La commission départementale de conciliation (CDC) est un organisme officiel de médiation intervenant en cas de litige entre un locataire et un propriétaire. Son rôle principal est de procéder à une tentative de conciliation entre les parties en cas de conflit locatif. Par souci d'impartialité, cet organe est composé de représentants d'associations de locataires et d'organisations de bailleurs répartis de manière égale. Une commission de conciliation siège dans chaque préfecture de département.

Les parties souhaitant régler un litige à l'amiable peuvent aussi faire appel à un conciliateur de justice, qui est un auxiliaire de justice bénévole.

Avant de s'engager dans un procès pouvant engendrer une procédure longue et parfois coûteuse, les parties peuvent tenter de régler leur différend à l'amiable. Pour ce faire, chacune d'entre-elles peut s'adresser à une commission départementale de conciliation dont le recours présente l'avantage d'être simple, rapide et gratuit.

En cas de litiges liés à l'augmentation du loyer, la saisine de la commission de conciliation est obligatoire. Même si son intervention est facultative, la commission départementale de conciliation est également compétente pour les litiges portant sur les points suivants :

• l'état des lieux ;
• le dépôt de garantie ;
• la résiliation du bail
• les charges et les réparations locatives ;
• le respect des critères relatifs à un logement décent.

Comment saisir la commission de conciliation ?

Le recours à la commission de conciliation est gratuit. Vous devez adresser un courrier à la commission de conciliation compétente pour votre litige. Vous trouverez l'adresse de celle de votre département sur internet.

La saisine peut être faite par les deux parties ou une seule d'entre elles. Elle s'effectue par lettre recommandée avec avis de réception adressée au secrétariat de la commission ou par le biais d'une lettre recommandée électronique adressée par email. Cette lettre doit comporter les noms du demandeur et du défendeur, leurs qualités, leurs adresses. Le demandeur doit exposer l'objet de son litige. Les photocopies de tous les documents utiles doivent également être jointes au courrier : photocopie du contrat de bail, état des lieux, courriers échangés...

Quelle est la procédure devant la commission de conciliation ?

Le secrétariat convoque ensuite les parties par courrier en précisant l'objet du litige. Le bailleur et le locataire doivent en principe se présenter en personne mais ils peuvent se faire représenter par une personne dûment mandatée à cet effet ou être assistée d'une personne de leur choix. Lorsque les parties se présentent à la date indiquée, la commission entend alors chacune d'entre elles et tente de les concilier.

La commission de conciliation rend son avis dans un délai de deux mois. Si les parties parviennent à un accord, la commission constate la conciliation au sein d'un document. Dans ce cas, il n'est plus possible d'agir devant un tribunal par la suite pour trancher le litige (sauf si l'une des parties ne le respecte pas). A l'inverse, lorsque les parties ne parviennent pas à s'entendre, elles conservent cette possibilité d'agir en justice.

Dans tous les cas, l'accord doit être conclu ou le juge doit être saisi avant le terme du bail en cours. Faute de quoi, il est automatiquement renouvelé.

Comment agir en justice contre son propriétaire ou son locataire ?

En principe, les litiges concernant les baux d'habitation et les locations immobilières relèvent du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu où se situe le logement concerné. Après s'être renseigné sur les dates des prochaines audiences, le demandeur rédige ou fait rédiger une assignation qui doit être délivrée par huissier à la partie adverse au moins quinze jours avant la date de l'audience. Une copie de cette requête doit être communiquée au greffe du tribunal au moins huit jours avant l'audience. L'intervention d'un avocat n'étant pas obligatoire, vous pouvez rédiger seul l'assignation. Mais mieux vaut s'adresser à un professionnel (éventuellement à l'huissier) pour rédiger cet acte qui doit être très argumenté. En cas d'urgence (travaux, etc.), le demandeur peut délivrer une assignation en référé qui permettra au juge de rendre une décision rapide mais provisoire.

Qu'est-ce que la conciliation préalable ?

L'une des parties convoque l'autre devant le juge pour une tentative préalable de conciliation. En cas d'accord, le procès-verbal dressé par le juge possède la même valeur qu'un jugement.

Dans la pratique, le demandeur remplit un formulaire au greffe. La date de conciliation sera communiquée aux parties dans le délai de quinze jours à un mois après la demande. En cas de désaccord sur place, les parties peuvent convenir de faire juger immédiatement l'affaire. La partie adverse n'est pas tenue de se rendre à cette audience de conciliation. Si c'est le cas, le demandeur doit enclencher la procédure ordinaire.

L'injonction de faire ou de payer

L'injonction de faire est un moyen d'obliger son "adversaire" à exécuter ses engagements (réparations, travaux, etc.).

• Le demandeur doit remplir avec soin le formulaire retiré auprès du greffe et préciser l'objet de sa demande.
• Une fois reçue cette requête, le greffe transmettra le dossier au juge qui appréciera le bien-fondé de la demande.
• Celui-ci peut alors rendre une ordonnance d'injonction de faire (avec délais et conditions d'exécution) transmise aux deux parties par lettre recommandée.

Cette décision n'est pas susceptible de recours. Mais en cas de rejet de sa demande, le demandeur peut toutefois engager une procédure ordinaire.

L'injonction de faire doit être distinguée de l'injonction de payer. Avec l'injonction de payer, le demandeur peut obliger la partie adverse à payer les sommes qui lui sont dues. Il peut notamment s'agir de loyers impayés ou de sommes non-restituées au locataire à la fin du bail.

Pour obtenir des dommages-intérêts, il faut engager une procédure contradictoire. Si le demandeur obtient gain de cause, il doit signifier le jugement par huissier dans les six mois à la partie adverse. Celle-ci peut la contester dans le mois qui suit, ce qui entraînera la convocation des deux parties devant le juge.