Partages et échanges : droits d'enregistrement

Les droits d'enregistrement ne s'appliquent pas seulement aux cessions de biens, mais aussi aux partages et aux échanges dans le cadre notamment d'une indivision.

Quel est le droit de partage d'un bien en indivision ?

Le partage est l'acte par lequel des personnes qui possèdent des biens en indivision mettent fin à cette indivision et répartissent ces biens entre eux.

Partage pur et simple

Quand le partage aboutit à des parts de valeur égale entre les parties concernées, il s'agit d'un partage « pur et simple ». Le droit de partage est alors égal à 2,5% sur la valeur nette des biens concernés, passif déduit.

Partage avec soultes ou plus-values

Le partage peut aussi donner lieu à des parts de valeur inégale. Si aucune compensation n'est effectuée, certains reçoivent donc plus que la part à laquelle ils ont droit. Ils réalisent donc une « plus-value » taxable dans les conditions de droit commun. Si l'on veut rétablir l'équilibre, ceux qui ont trop reçu doivent verser une compensation (une « soulte ») à ceux qui ont moins reçu.

La soulte ou la plus-value est soumise aux droits d'enregistrement normaux, correspondant à la nature du bien concerné. Exemple : une personne reçoit 100% d'un appartement alors qu'il n'a droit qu'à 50%. Qu'il verse une soulte ou conserve sa plus-value, il paiera les droits de mutation en vigueur sur les ventes d'immeubles sur ces 50%.

Le droit de 2,5% est dû sur la valeur nette des biens partagés, déduction faite du passif et des plus-values ou soultes soumises aux droits d'enregistrement normaux.

Succession ou communauté conjugale

Un régime spécifique est prévu quand le partage concerne des biens provenant d'une succession, d'une communauté conjugale, d'une indivision entre époux ou partenaires pacsés, d'une indivision antérieure au mariage ou au pacs, ou d'une indivision provenant d'une donation-partage.

Ce type de partage n'est soumis qu'au seul droit de 2,5% sur la valeur nette des biens, y compris les éventuelles soultes ou plus-values. Ce régime n'est applicable qu'à la condition que le partage ne concerne que les membres d'origine de l'indivision, leur conjoint, ascendants ou descendants.

Divorce et séparation

En cas de divorce, rupture de pacs ou séparation de corps, le droit de partage est réduit à 1,8% depuis le 1er janvier 2021 puis à 1,1% en 2022.

Les prestations compensatoires après divorce effectuées sous la forme de remise d'un bien propre ou d'une somme d'argent sont soumises à un droit forfaitaire de 75 euros.

Quels sont les droits d'enregistrement pour une cession de droits ?

Un cohéritier peut être amené à vendre ses droits dans une succession en indivision à un tiers. Cette cession est soumise aux droits d'enregistrement normaux. Quand la cession a lieu au profit d'un membre originaire de l'indivision, de son conjoint, d'un de ses ascendants ou descendants, seul est dû le droit de partage au taux de 2,5%. Le droit s'applique à la valeur de la part ainsi cédée. Sauf si la cession met fin à l'indivision. Il s'applique alors à la valeur nette de la totalité des biens.

Quels sont les droits de mutation en cas d'échanges de biens ?

Les échanges de biens sont normalement soumis aux droits d'enregistrement de droit commun. Ces droits s'appliquent sur la valeur du bien le plus important. Exemple : X échange avec Y un fonds de commerce d'une valeur de 100 contre un fonds de commerce d'une valeur de 90. Les droits seront calculés sur 100.

Echanges d'immeubles

Un régime spécifique s'applique toutefois aux échanges d'immeubles. Quand l'échange est pur et simple, sans versement de soulte ou constatation de plus-value, l'administration applique un droit de 5,00% sur la valeur d'un des lots. Les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés à leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d'après la déclaration estimative des parties.

Quand l'échange donne lieu à soulte ou plus-value, cette soulte ou cette plus-value est soumise aux droits d'enregistrement normaux (droit départemental, taxes additionnelles locales, etc.). Et le droit spécifique de 5,00% est appliqué au lot le plus faible.