LMNP en indivision : 1re année au réel sans comptable ?

Bonjour à tous,

Nous sommes trois frères et sœurs en indivision sur un T2 reçu par succession fin 2024 (appartement 130 k€, garage de 10 k€ à part). Il est situé dans une station balnéaire des Pyrénées-Orientales. C'est une résidence secondaire familiale, non classée, louée en saisonnier via une agence depuis fin mars 2026. Pour cette première année : environ 3 600 € de recettes, des charges du même ordre, donc un résultat quasi nul avant amortissement.

On a pas mal creusé la question et travaillé avec notre ami Claude, et on aimerait faire la première déclaration nous-mêmes. Voici ce qu'on a prévu :

- Régime réel simplifié : l'indivision est exclue du micro-BIC selon le BOFiP. On exercera quand même l'option par précaution, vu l'arrêt du CE du 14/11/2025.

- Déclaration INPI avec un début d'activité au 6 janvier (premières dépenses), puis formulaire 1447-C avant le 31/12.

- Amortissement par composants sur 110,5 k€ (130 k€ moins 15 % de terrain) : gros œuvre 50 % sur 50 ans, façades 10 % sur 25 ans, installations 25 % sur 20 ans, agencements 15 % sur 15 ans. Le mobilier acheté en 2026 (environ 2 100 €) est amorti sur 10 ans. Prorata depuis la mise en service, excédent mis en réserve (art. 39 C).

- Frais de notaire de la succession non amortis, gardés pour le calcul de la plus-value.

- Liasse 2031/2033 en saisie directe, comptabilité super-simplifiée, mention expresse jointe.

Nos doutes :

1. L'option pour le réel est-elle utile, et comment l'exercer concrètement ?

2. CFE : on compte cocher la ligne 25 du 1447-C (exonération art. 1459, 3° c, habitation personnelle). Est-ce que ça tient avec un mandat d'agence ouvert toute l'année, sachant qu'on pourra y séjourner parfois hors saison (il n'y a eu aucun séjour de loisir en 2026) ?

3. Base d'amortissement : la valeur de succession convient-elle, ou faut-il la valeur à la mise en location ? Les 15 % de terrain et cette répartition vous paraissent-ils raisonnables ?

4. Les dépenses de janvier à mars (avant la mise en service), ainsi que nos trajets et la dizaine de nuits sur place pour les travaux, sont-elles déductibles en 2026 ?

5. La taxe d'habitation sur résidence secondaire (environ 1 100 €) est-elle déductible ?

6. Voyez-vous un piège qui justifierait quand même un comptable la première année ?

Merci d'avance pour vos retours !

ps : je poste dans la section Immobilier, mais la section Impôts est peut-être plus adaptée ?