rachat de part d'indivision successorale Résolu

Question

Bonjour,

Suite au décès de ma mère tous les biens de la succession sont en indivision. Je souhaite racheter à mes 2  soeurs les parts d'indivision d'un appartement situé à Paris. L'une d'entre elles est d'accord pour me vendre sa part mais l'autre qui est également d'accord sur le principe de la vente et sur le prix de vente, ne veut pas me vendre sa part car elle veut que l'appartement soit mis en vente dans une agence avec mandat de vente.
Quand la notaire lui a expliqué que la somme perçue par elle serait la même dans les deux cas, elle a dit qu'elle ne voulait pas me  vendre car elle ne voulait pas que je puisse bénéficier d'une éventuelle prise de valeur de cet appartement dans les prochaines années mais qu'en  revanche dans le cas de vente à un tiers cette éventuelle prise de valeur l'indifférait. 

La notaire me propose de racheter dans un premier temps la part de ma soeur qui veut vendre afin de détenir les 2/3 des parts d'indivision, puis de procéder à  une mise en demeure de vendre.

Le problème est que cette manière de procéder au rachat de parts en deux fois me coûte beaucoup plus cher en droits d'enregistrement et frais de notaire. Et si ma soeur refuse toujours de me vendre il  me faudra aller devant le tribunal d'instance ce qui suppose en plus des frais d'avocat.

Pourriez vous me dire ce que vous pensez de l'analyse juridique de la notaire ( nécessité de détenir les deux tiers des parts pour une mise en demeure) ? Et que me conseillez vous ?

Un grand merci pour votre réponse

Bien cordialement

condorcet · Accepted Answer

Pourriez vous me dire ce que vous pensez de l'analyse juridique de la notaire ( nécessité de détenir les deux tiers des parts pour une mise en demeure) ?
Rien à redire.

Le problème est que cette manière de procéder au rachat de parts en deux fois me coûte beaucoup plus cher en droits d'enregistrement et frais de notaire.
Les droits d'enregistrement seront perçus au taux de 2.50 % sur le  premier 1/3 acquis volontairement et la 2 ème,. fois sur les 2/3 restants.
Mais l'opération sera + coûteuse en frais d'acte.

 Et si ma soeur refuse toujours de me vendre il me faudra aller devant le tribunal d'instance ce qui suppose en plus des frais d'avocat. 
Bien sûr.
Mais lorsqu'elle recevra l'assignation en justice par voie d'huissier, elle reviendra sur son stupide entêtement de vouloir passer par une agence pour rechercher un acquéreur étranger à l'indivision, sachant qu'en votre qualité d'indivisaire vous être prioritaire pour acquérir son 1/3.

Zelda4145 · Answer

Bonsoir,

Merci beaucoup pour votre réponse précise.

Néanmoins ce que vous me dites du taux des droits d'enregistrement ne me paraît pas en accord avec le calcul de la notaire qui fait état pour un appartement évalué à 295 000 euros d'un coût de 5200 euros pour l'achat de la première part et de 11200 euros pour le deuxième achat qui permet de sortir de l'indivision ( ce dernier coût est il calculé sur la totalité du prix de l'appartement ou  seulement sur les 2/3 restants comme vous l'indiquez ?)
Selon elle, l'achat des parts en une seule fois coûterait 12 000 euros.
Que pensez vous de son calcul ?
Désolée de vous importuner avec cette nouvelle question et  merci une nouvelle fois pour votre réponse.

Bien cordialement

condorcet · Answer

le calcul de la notaire qui fait état pour un appartement évalué à 295 000 euros d'un coût de 5200 euros pour l'achat de la première part 
Cette première part représente un seul "tiers" soit le calcul suivant :
295000 / 3 x 2.50% = 2458 €.

le deuxième achat qui permet de sortir de l'indivision 
Pour faire cesser l'indivision le calcul est le suivant :
(295000 x 2.50 %) - 2458 = 4917 € - le montant payé pour le premier achat est ôté du total calculé sur la valeur totale de l'immeuble, la licitation  faisant cesser l'indivision.
Le total des 2 opérations s'élèvent fiscalement à 7375 €
Article 750 du code général des impôts
Modifié par LOI n° 2011-900 du 29 juillet 2011 - art. 7 (V)
I. Les parts et portions indivises de biens immeubles acquises par licitation sont assujetties à l'impôt aux taux prévus pour les ventes des mêmes biens.

II. Toutefois, les licitations de biens mobiliers ou immobiliers dépendant d'une succession ou d'une communauté conjugale ainsi que les cessions de droits successifs mobiliers ou immobiliers sont assujetties à un droit d'enregistrement ou à une taxe de publicité foncière de 2,50 % lorsqu'elles interviennent au profit de membres originaires de l'indivision, de leur conjoint, de leurs ascendants ou descendants ou des ayants droit à titre universel de l'un ou de plusieurs d'entre eux. Il en est de même des licitations portant sur des biens indivis issus d'une donation-partage et des licitations portant sur des biens indivis acquis par des partenaires ayant conclu un pacte civil de solidarité ou par des époux, avant ou pendant le pacte ou le mariage.
En ce qui concerne les licitations et cessions mettant fin à l'indivision, l'imposition est liquidée sur la valeur des biens, sans soustraction de la part de l'acquéreur.

Selon elle, l'achat des parts en une seule fois coûterait 12 000 euros. 
Que pensez vous de son calcul ? 
La différence entre 12000 et 7375 doit certainement représenter  le montant des honoraires, ce que je ne puis infirmer ou confirmer, je me place uniquement sur le terrain fiscal.

Il est  cependant évident qu'en scindant la licitation en 2 étapes, les frais d'acte soient d'un montant supérieur à la même licitation réalisée en une seule fois.
N'étant pas notaire, je ne m'aventure pas  dans le calcul des frais.

Ulpien1 · Answer

Bonjour
Provisions à prévoir:
-pour l'achat d'une part: droits 2450 + émoluments et débours 2600 soit total de 5050 hors éventuellement frais d'emprunt
pour l'achat des deux parts droits 7500 euros + émoluments et débours 4100 soit total  de 11600 hors frais d'emprunt.
Chaque dossier ayant ses particularités, les montants que vous a indiqués votre notaire sont normaux.

Rachat de part d'indivision successorale

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