Congé reprise reçu deux fois et mention manquante

Un "congé pour reprise" n'a RIEN à voir avec une "expulsion pour impayé", et les deux procédures sont totalement différentes.

Si votre contestation n'avait aucun effet parce que le juge aurait validé le congé pour reprise (qui se donne pour la fin du bail en cours), il vous faudrait libérer le logement au plus tard le dernier jour dudit bail.

Mais peut-être que (je n'en ai aucune idée...) selon la date du jugement par rapport à la fin du bail, vous pourriez demander au juge un délai supplémentaire... ???

Par contre, si vous quittiez le logement PENDANT le préavis du bailleur (donc avant la fin du bail en cours), vous ne paieriez loyer et charges QUE jusqu'au rendu des clés lors de l'EDL Sortant.

Quant à la TEOM (Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères), si c'est ce système qui est instauré dans la commune, elle est à rembourser au bailleur :

- sur justificatif = copie de la TF (Taxe Foncière) du bailleur (la réclamer AVANT de la payer SI  non fournie par le bailleur);

- sans les frais de gestion/rôle (toujours à la charge des bailleurs);

- ET au prorata journalier du temps RÉEL d'occupation : pour le total d'une location = depuis la remise des clés (quelque soit la date de signature du contrat de location) jusqu'au rendu des clés [quelle que soit la date de fin du bail (congé émanant du bailleur) OU quelle que soit la date de fin du préavis (congé émanant du locataire)].

En complément, je vous invite à lire mon topo sur la TEOM :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8327300-teom-location-ne-figurant-pas-sur-taxe-fonciere#7

j'ai été au rdv,

l avocat n y connaissait rien en congé reprise, pourtant spécialisé en baux d'habitation et droit immobilier selon son site.

il m'a clairement annoncé qu il n avait jamais eu ce genre de cas, contestation sur congés, que c'est la plupart du temps pour des impayés.

lorsque je faisais reference au caractere reel et sérieux non justifié sur les congés il m a repondu que si, ca apparaissait sur les congés, en evoquant les mentions " congé reprise pour habiter pour son épouse" voila pour lui le caractere reel et serieux !

j avais beau lui parler de cette loi de 2018 qui oblige desormais au bailleur de justifier du caractere reel et serieux de la reprise, il me regardait en sourcillant et en reflechissant.

que dire... 

puis il a preferé me diriger vers un autre avocat, me donnant un nom et un numéro.

c etait avec plaisir que je prenais le nom de cet autre avocat, 

Vous parlez de quelle loi de 2018 en fait ?

Car les dernières modifications apportées au premier alinéa du I de l'article 15 de la loi de 1989, relatif au congé du bailleur, datent de la loi ALUR, à savoir 2014.

Sinon voir mon message #23 plus haut qui reprend une jurisprudence basée sur la version actuelle du 1er alinéa du I de l'article 15 de la loi de 1989, en vigueur depuis 2014.

Ne pas expliciter davantage le "caractère réel et sérieux" pour un congé pour reprise si on indique comme motif que c'est pour "reprendre le logement pour y habiter personnellement", ce n'est pas suffisant pour justifier de la nullité du préavis (cf la jurisprudence que je mentionne).

Merci de votre retour...

Avez-vous contacté l'ADIL (lien post 3) ?

cdt.

<< "indication" justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise >> : donc le bailleur doit indiquer la raison qui l'a poussé à donner congé (séparation/divorce, rapprochement de son travail/de ses enfants, ......)

c est ainsi que je le comprends également,

du coup, 

cela n ayant pas été fait, puisque seule la phrase suivante est écrite sur le congé " justfiant du caractere reel et serieux" 

et que le délai pour rectifier est depassé, 

le congé a des chances d etre declaré nul ?  

Relire le lien https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929/personnalisation/resultat?lang=&quest0=0&quest=

au § "Contestation du congé" :

<< Le congé peut être contesté par le locataire, qu'il soit ou non dans le logement.

Il peut notamment l'être pour l'une des raisons suivantes :

• La lettre ne congé ne contient pas au moins l'une des informations obligatoires. (...) >>

Et ce n'est pas le cas du courrier de congé réceptionné... donc, au final, pas de contestation possible pour le motif auquel vous pensiez... faites confirmer (voire infirmer) par l'ADIL...

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bonjour,

je ne vous suis plus djivi38. 

vous disiez , qu il est censé être mentionnée une indication du caractere reel et serieux, autre dit la  raison pour laquelle le bailleur a besoin de reprendre le logement. (logement trop petit trop grand enfant muté dans la commune etc ) comme le décrit d ailleurs certains site comme PAP , orpi , etc (screen photo dans le post) 

puis vous dites que ce n est pas mon cas, et qu il n y a pas de contestation possible pour ce motif. 

pourtant cela n apparait pas dans les deux congés que j ai recu (recommandé + voie d huissier) 

une contestation m a tout l air possible pour cette raison. 

OUPS ! Excuses... mon cerveau devait être hier aussi brouillé et noir que le ciel d'orage que nous avions ici ! Merci de relever mon erreur et de me permettre de corriger.

Puisque le courrier de congé de votre bailleur ne contient pas 1 des informations obligatoires la contestation est possible.

cdt.

PS : et je ne suis pas sûre du tout qu'un bailleur soit en droit de donner une 2° fois son congé pour tenter de corriger un manquement dans un 1er congé donné.........

.

bonjour,

c'est pas ce que dit le lien du service-public

<< Contenu de la lettre de congé

La lettre de congé adressée au locataire doit préciser :

• Le motif du congé (reprendre le logement pour l'habiter ou pour y loger l'un de ses proches)
• Le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise
• Le lien de parenté entre le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise
• Une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise >>

.

Je n'ai pas dit le contraire, je dis juste que "reprise pour y habiter" en indiquant que c'est pour soi-même suffit à cocher la case "motif du congés" et la case "caractère réel et sérieux".

Le caractère "réel et sérieux" étant une notion étendue à l'ensemble des congés pouvant être donnés par le bailleur, c'est pas spécifique à celle là, sachant que certains motifs se suffisent à eux-mêmes pour justifier du caractère réel et sérieux.

Inversement, je veux bien que vous m'expliquiez en quoi une reprise pour y habiter ne serait pas jugé réel et sérieux.

 "motif" du congé = reprise du logement

"indication" justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise = raison pour laquelle le bailleur a besoin de reprendre le logement.

Je repasse car j'ai pris le temps de regarder du côté de la jurisprudence pour appuyer mes affirmations précédentes. Le raisonnement de la décision de justice est légèrement différent de mon argumentation initiale mais au final il va même bien plus loin et est bien plus large.

CA Paris, 30 juin 2020, n° 17/21059 :

"Sur la demande en nullité du congé pour reprise

[...]

Considérant que, faisant application des dispositions sus-énoncées de la loi du 6 juillet 1989, le premier juge a relevé que M. et Mme X ont notifié un congé pour reprise à Mme Y J par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 23 février 2016, comportant les noms et adresse des bénéficiaires de la reprise : les bailleurs eux-mêmes, et le motif allégué : indiquant qu’il désiraient reprendre le logement loué pour l’habiter personnellement ;

Qu’ils y précisent que le bail, improprement qualifié de bail d’habitation meublée, viendrait à expiration le 5 novembre 2016 ;

Considérant que le premier juge a retenu à bon droit d’une part que si les bailleurs ne justifient pas dans ce courrier du caractère réel et sérieux de leur décision de reprise, cette mention n’est pas prescrite à peine de nullité par la loi, d’autre part qu’un congé délivré pour une date prématurée n’est pas nul mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné

Qu’il sera ajouté à ces motifs précis et circonstanciés adoptés par la cour, que tout comme en première instance, Mme Y E n’apporte nullement devant le cour la preuve du caractère frauduleux du congé pour reprise qui lui a été délivré ;

Qu’il s’ensuit, sans qu’il soit utile de répondre, par le détail, aux argumentations de l’appelante, que la demande en nullité, présentée par Mme Y E, sera rejetée et la décision entreprise confirmée de ce chef ;

[...]

PAR CES MOTIFS :
[...]
Déboute Madame Z Y E de sa demande en nullité du congé pour reprise délivré le 23 février 2016 ;"

Je trouve que la décision est intéressante pour plusieurs raisons :

- Le seul motif figurant dans la lettre de congé était : "reprendre le logement loué pour l’habiter personnellement" sans plus d'explication sur le caractère réel et sérieux, ce qui rejoint mes affirmations précédentes (dont la quasi totalité a été supprimée par la modération j'ai l'impression en fait).

- Elle relève que le motif est obligatoire dans le congé à peine de nullité, c'est ce que dit l'article 15 de la loi de 1989. Mais elle relève également que le fait de ne pas justifier le caractère "réel et sérieux" du motif ne constitue pas un critère de nullité du congé car ce n'est pas prévu par l'article tel qu'il est formulé.

- Que l'obligation de justifier du caractère réel et sérieux peut être rempli à tout moment, y compris devant le juge, car la formulation dans le texte de l'article 15 : "ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux" indique que "le congé doit être justifié" et non pas "le congé doit justifier" ce qui est quand même une nuance importante.

- La preuve du caractère frauduleux et de l'absence de caractère réel et sérieux incombe même au locataire, qui doit démontrer cette absence de caractère réel et sérieux. Ce n'est pas au bailleur d'en apporter la preuve.

- Que même si le bailleur indique une date erronée pour le préavis, le congé reste valable et il suffit de prendre en compte la bonne date. En l'occurrence le contrat de location a été requalifié de meublé à nu ce qui a donc décalé le congé sans pour autant entraîner sa nullité.

bonjour,

merci pour votre intervention, 

2018 c est l ajout obligatoire de la notice d information en effet je me suis trompée. 

........

la decision de justice que vous mentionnez est surprenante.

puisque ca va clairement a l encontre de l’article 5 de la loi ALUR venu modifier certaines dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les baux d’habitation.

On trouve aussi des decisions de justice qui vont en opposition avec celle que vous mentionnez...

par exemple  ==>

"Dans la lettre RAR datée du 11 décembre 2017, dont la réception le 20 décembre 2017 n’est pas contestée par les destinataires, Mme Edwige M. mentionne seulement : « je veux reprendre possession de mon logement pour y faire habiter mon fils rentré en métropole, comme me le permet l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ».

Cette formule ne respecte pas la condition de forme posée par le texte. Mme M. ne l’ignorait pas puisqu’elle-même rappelle l’article 15 dans sa lettre.

Le congé donné par le bailleur ne respecte pas non plus l’exigence de démonstration du « caractère réel et sérieux de sa décision de reprise », qui constitue une condition de fond.

L’hypothèse en effet d’une reprise par le fils des époux M., militaire de carrière qui aurait besoin de ce logement pour s’y installer dans le cadre d’une mutation, n’est nullement exposée dans la lettre de congé, ni surtout ne résulte des pièces produites. Les éléments tirés du compte « Facebook » de M. Valentin M., disant qu’il est affecté à Hyères le 5 décembre 2018, ne sont évidemment pas suffisants pour justifier la réalité d’une installation sérieuse à Peschadoires. Des nombreux échanges entre les parties par messagerie électronique on ne peut tirer aucune certitude ni décision ferme et définitive. Il en ressort surtout une animosité grandissante entre les bailleurs et les locataires, sur fond de projets et décisions contradictoires dont il est difficile dans ce contexte d’apprécier la portée réelle. Quoi qu’il en soit, la nécessité de reprise alléguée par les époux M. reste à démontrer.

Le congé n’est donc pas valable.

Jérôme Basoche

• Cour d’appel de Riom, 1re chambre civile, 12 janvier 2021, RG n° 19/00924"

..... alors meme que ce bailleur mentionnait une raison du besoin de reprise, le caractère reel et serieux n a pas été démontré,  le congé n est pas valable.

et moi de mon coté il n y a strictement aucune raison evoquée ce qui est donc pire, 

voyez comme dans cette decision de justice , les recherches du caractere serieux de la reprise ont été poussées jusqu a la consultation du compte facebook du be,eficiaire de la reprise!

et de mon coté , aucune justification n apparait sur les deux congés recus et aucune verification ne peut donc etre realisée!

dès lors je ne comprends pas pourquoi le congé que j ai reçu serait valable.