Travaux immobiliers illicites, calcul de parts successorales
Grelinette -
Bonjour,
Suite à ma précédente question concernant l'ouverture de la succession suite au décès récent de notre mère, nous découvrons une situation kafkaïenne !
- Notre mère a fait donation d'un bien immobilier (maison + terrain) à un de ses enfants en avance d'hoirie. La valeur de ce bien est donc prise en compte aujourd'hui dans le calcul de la succession. Or, le jour de la visite d'évaluation dudit bien, nous découvrons que plusieurs constructions et modifications immobilières ont été faites sans permis ni déclaration sur cette propriété !
Le propriétaire, donc un enfant de la fratrie, demande aujourd'hui à ce que les dépenses des travaux qu'il a fait faire, sans permis ni déclaration, soient déduits de sa part successorale. Il y a un côté insupportable dans cette demande sachant qu'il se fait "rembourser" des dépenses illicites !
1) Peut-on refuser que les montants de ces travaux illicites soient intégrés dans le calcul de la succession ?
- Mais plus inquiétant encore : du fait que les autres enfants sont mentionnés comme "héritiers réservataires" dans l'acte de donation en avance d'hoirie, si les services de l'état venaient à contrôler les travaux illicites et appliquaient un redressement, serions-nous, tous les héritiers réservataires, aussi concernés et devrions payer une partie du redressement ?
2) Si oui, comment se prémunir d'une telle situation qui nous préoccupe vraiment compte-tenu de l'ampleur des travaux réalisés, sans permis et sans que nous ayons été mis au courant, et qui ne peuvent pas passer inaperçus ?
3 réponses
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Bonjour,
On vous a mal renseigné.
Pour le rapport de la donation, c'est la valeur du bien au jour de la donation actualisée au jour de la succession, mais dans l'état initial et donc sans les transformations/additions/modifications.
Pour ses travaux non autorisés, seul le propriétaire du bien peut être poursuivi, les autres héritiers ne sont pas concernés.
Donc
1) vous n'avez pas à refuser ou accepter, les travaux ultérieurs ne sont pas intégrés, point barre.
Article 860
Le rapport est dû de la valeur du bien donné à l'époque du partage, d'après son état à l'époque de la donation.
2) sans objet.
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Merci pour toutes ces précisions. Il semble en effet que l'article 860 soit le point central de cette affaire ! Encore merci.
Il me semblait qu'il y avait, de façon logique, une incohérence dans cette demande de remboursement de travaux (90 000 € tout de même) :
- d'abord parce que l'acte de donation ne parle que travaux d'entretien, pas de travaux de transformation ni d'agrandissement, qui plus est pour des constructions illicites (même si ce "détail n'est pas à retenir),
- ensuite, et c'est ce qui nous paraissait complètement contradictoire : des travaux sont faits, qui ont par nature vocation à valoriser la valeur vénale d'un bien immobilier, puis on en demande le remboursement : c'est du gagnant-gagnant pour celui qui fait cette opération et qui est propriétaire du bien !
Ceci étant dit, et je vais sûrement choquer beaucoup de gens avec mon propos, mais c'est quand même sidérant qu'un notaire nous présente un calcul de partage de succession en déduisant 90 000 €uros de la valeur d'un bien donné, au titre de travaux d'amélioration, ce qui a pour conséquence d'augmenter la part de l'héritier concerné !... (D'ailleurs, c'est la première chose qu'une IA nous répond quand nous lui posons la question....).
Il n'y a rien de sidérant à ne pas tenir compte de la valeur actuelle du bien dans son état actuel.
Car je suppose que la déduction est bien opérée depuis cette valeur actuelle de l'état actuel, ce qui ferait un rapport non conforme au 860 et trop élevé puisque c'est l'état initial (donation) qu'il faut réévaluer.
Reste à faire l'évaluation actuelle dans l'état initial qui n'existe plus. Cette évaluation est délicate, car un expert ne peut pas constater l'état initial. Avez-vous des photos ?
On peut tenter de le deviner avec l'ensemble des factures permettant de comprendre les travaux réalisés.
La déduction des travaux n'est juste qu'une cote mal taillée, en vue de tenter d'obtenir la valeur dans l'état initial, à défaut d'avoir une autre méthode. (Encore qu'on peut modifier quelque chose en très bon état juste parce que cela ne plaît pas, sans modifier la valeur.)
Quelle méthode alternative avez-vous pour évaluer la valeur actuelle du bien dans son état initial au jour de la donation ?
Pour répondre à la question de savoir comment évaluer la valeur du bien objet de la donation :
- nous avons effectivement des photos du bien à la date de la donation
- curieusement, 2 rapports d'évaluation (certes incomplètes car ne valorisant pas tous les bâtis présents) viennent d'être données au notaire et mentionnent que les évaluations sont rétroactives et correspondent à la valeur du bien à la date de la donation de 2011.
Après un calcul est fait pour réactualiser la valeur du bien ; c'est assez complexe pour nous de comprendre de mécanisme.
Ceci étant, on découvre que les 2 évaluations donnent respectivement des valeurs vénales de 490 000 € et 510 000 € pour le bien de la donation, et à la date de la donation, alors que l'acte de donation mentionne une valeur de 260 000 €.
Là encore, vu la différence de valeurs, il y a quelque chose qui interroge !
Nous ne savons pas si cela est possible, mais il serait nécessaire que la valeur vénale qui a été déclarée dans l'acte de la donation, 14 ans auparavant, puisse aujourd'hui être rectifiée sur la base des 2 évaluations fournies dernièrement, afin de remettre de l'équité dans toute cette affaire... Mais est-ce possible ?
A noter que la donation a été rédigée en mai 2011, et la succession ouverte en février 2026 ; il s'est donc passée quelques 14 années et 10 mois entre les 2 événements. Nous n'avons pas vraiment compris ce que cela signifiait, mais le notaire a parlé de la donation comme "non prescrite"... et on a entendu parlé d'une prescription au delà de 15 ans.
Que signifie cette "non prescription" et avons nous la possibilité contester la valeur retenue dans la donation qui apparait effectivement très en dessous de sa valeur réelle ?
Que faire dans ce fatras juridique que nous découvrons ?
Merci pour vos conseils.Pour le partage, le rapport ou la réduction, on se contrefiche de la valeur mentionnée à l'acte. Et il n'y a pas lieu de rectifier l'acte, puisqu'on s'en contrefiche.
Ce qui compte, c'est la valeur au jour du décès, puis à l'époque du partage, dans son état au jour de la donation. Des expertises vous donnent une valeur d'environ 500000€ au jour de la donation, et sans doute un indice est appliqué pour en inférer la valeur actuelle, à état constant.
Le délai de 15 ans concerne la fiscalité et le rappel fiscal de la donation dans le calcul des droits de succession. Au bout de 15 ans, l'abattement de 100000€ utilisé dans la donation est reconstitué pour la succession. Ici, comme c'est moins de 15 ans, le donataire ne bénéficie pas de son abattement de 100000€ pour ce dont il hérite.
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le jour de la visite d'évaluation dudit bien, nous découvrons que plusieurs constructions et modifications immobilières ont été faites
Si le bien a été donné en pleine propriété et sans restriction, l'enfant donataire pouvait en disposer librement, dans la limite de la loi, mais sans en référer à la fratrie ou à la donatrice.
Le propriétaire, donc un enfant de la fratrie, demande aujourd'hui à ce que les dépenses des travaux qu'il a fait faire, sans permis ni déclaration, soient déduits de sa part successorale
Le rapport du bien lors de la succession est un rapport fictif, en valeur. L'évaluation à prendre en compte doit être faite en fonction du marché actuel mais selon l'état des biens donnés au jour de la donation, donc sans prendre en compte les modifications apportées. Ni dans l'évaluation du bien ni dans les dépenses. Les modifications sont neutres.
Peut-on refuser que les montants de ces travaux illicites soient intégrés dans le calcul de la succession ?
Les nouvelles constructions, légales ou non, n'ont pas à être prises en compte. Il convient de faire comme si le bien était resté dans son état d'origine.
du fait que les autres enfants sont mentionnés comme "héritiers réservataires"...
N'étant pas donataires, ils sont uniquement mentionnés à titre informatif, du moins telle que je comprends la situation.
... dans l'acte de donation en avance d'hoirie, si les services de l'état venaient à contrôler les travaux illicites et appliquaient un redressement, serions-nous, tous les héritiers réservataires, aussi concernés et devrions payer une partie du redressement ?
D'après ce que vous décrivez, seul l'enfant donataire est concerné par les constructions effectuées puisque seul et unique propriétaire des lieux. Les cohéritiers ne seraient donc pas concernés par une procédure relative aux constructions et travaux non autorisés.
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La difficulté, dans votre cas, c'est d'avoir la connaissance de l'état du bien au moment de la donation, puisqu'il s'agit d'évaluer la valeur actuelle d'un bien fictif (le bien non modifié).
En effet, la valeur actuelle du bien supposé non modifié n'est pas égale à la valeur actuelle du bien modifié déduction faite du coût des travaux (calcul que semble vouloir faire votre frère). En effet, si on a une bien d'une valeur V, et qu'on dépense T en travaux, la nouvelle valeur du bien n'est pas mécaniquement V+T.
Et donc, même si les constructions et modifications avaient été faites avec permis, de manière totalement licite, en aucun cas il s'agirait de déduire les travaux de la valeur actuelle du bien dans son état actuel. Donc on se contrefiche complètement du caractère illicite des travaux, cela n'a pas d'impact.
L'évaluation du bien dans son état d'origine pourra donc être une source de litige.
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Par ailleurs, le fait d'être héritier réservataire n'a aucun lien avec une responsabilité solidaire des héritiers vis-à-vis des actes des autres ! Il n'y a donc rien d'inquiétant concernant cet adjectif. Il n'y a rien de kafkaïen.
Le fait que vous soyez réservataire signifie seulement que vous avez au moins droit à une part incompressible de succession : la part réservataire, ou plus simplement, la réserve.
Ceci n'a d'utilité qu'en présence de legs testamentaires ou de donations faites hors part successorale, non rapportables à la masse de partage.
Dans votre cas, la donation est en avancement de part successorale (vocabulaire depuis 2007, avant, on disait "en avance d'hoirie"), rapportable à la masse de partage. Vous aurez droit non seulement à votre réserve, mais aussi à votre part dans la quotité disponible de votre mère.
Bonjour Rambotte et merci pour toutes les informations que vous me donnez dans ce dossier.
Votre dernier commentaire suscite une interrogation importante.
Vous écrivez en effet :
"Dans votre cas, la donation est en avancement de part successorale (vocabulaire depuis 2007, avant, on disait "en avance d'hoirie"), rapportable à la masse de partage. Vous aurez droit non seulement à votre réserve, mais aussi à votre part dans la quotité disponible de votre mère".
Comme vous vous en doutez, notre frère a été désigné bénéficiaire de la quotité disponible dans un dernier testament récent datant de 2023. (il y aurait 3 testaments mais pour l'instant aucun ne nous a été remis).
Notre frère a aussi été désigné "héritier universel", mais nous ne savons pas vraiment ce cela signifie...
Pour revenir à la "quotité disponible", pouvez-vous m'expliquer de que vous expliquez par "aussi à votre part dans la quotité disponible de votre mère".
Un grand merci pour toutes ces informations qui nous montrent à quel point qu'une succession peut être extrêmement complexe du point de vue du calcul du partage.
Suite à une nouvelle découverte sidérante, je me permets de faire appel, encore, à vos connaissances en la matière, et, dans la foulée de vous demander un nouveau conseil : nous avons été convoqués le 15 juillet dernier, mes deux frères et moi, au domicile que notre mère habitait afin de faire un inventaire des biens à prendre en compte dans le calcul successoral.
Notre mère était usufruitière de ce bien depuis le décès en 2022 de son mari, donc notre beau-père, avec lequel nous avons d'ailleurs grandi. Ce dernier ayant une fille d'un premier mariage, a désigné celle-ci comme nu-propriétaire de ce logement et notre mère usufruitière exclusive.
Or, le jour de la visite d'inventaire des biens de notre mère, nous découvrons une maison entièrement et préalablement vidée sans que nous sachions ce qui s'est passé ! Il n'y avait plus rien, ni meuble, ni papier, ni vêtement, ni electro-ménager, ... plus rien !
Mon notaire évoque un possible "recel successoral" et me conseille de pendre attache avec un avocat spécialisé. J'attends d'avoir plus d'informations, mais puis-je, dans un premier temps déposer une plainte contre X pour ces faits, sachant que notre mère avait de nombreux meubles, collections, bijoux, etc, et que nous avons des photos de famille qui montrent que dans la maison de notre mère, il y avait effectivement de nombreux meubles, tableaux, collections, etc ?
Tout cela est tellement sidérant que nous restons à chaque fois complètement sans réaction sur le moment !Vous n'aviez jamais évoqué un testament léguant la quotité disponible (ou alors dans une autre discussion qu'il fallait alors reprendre ou donner le lien).
Donc tout ce que j'avais écrit était sur la base de l'hypothèse que la seule libéralité était la donation, que vous avez précisé être en avance de part.
Dans un tel contexte, il n'est pas question de quotité disponible, la donation est rapportable à la masse de partage, laquelle est partagée à égalité : chacun reçoit sa réserve, et sa part dans la quotité disponible (QD).
Par exemple, avec 3 enfants, chacun reçoit 1/3 de la masse de partage, alors que la réserve de chacun est de 1/4, et la QD est de 1/4.
Chacun reçoit 1/3, donc sa réserve 1/4, plus 1/3 de la QD (1/4 + 1/12 = 1/3).
Mais maintenant, on sait que l'hypothèse est fausse. D'autres calculs sont à faire. Il faut établir la masse de calcul de la QD, en évaluant la donation au décès. Puis il faudra imputer la donation sur la réserve, et subsidiairement sur la QD, pour savoir combien il reste à recevoir par votre frère ou si au contraire il doit réduire la donation.
Mais pour faire simple, votre frère a droit à la moitié de la masse globale, et chacun des 2 autres à un quart.
La fille de votre beau-père n'étant pas héritière de votre mère, elle ne saurait être concernée par un recel successoral (qui ne relève pas du pénal, donc pas de plainte). Elle s'est appropriée des biens appartenant à votre mère occupante légitime du bien (usufruitière). C'est comme si un propriétaire bailleur s'accaparait les biens de son défunt locataire, au détriment des héritiers du locataire.
A voir si le vol pourraît être retenu ?
Voir aussi ce qu'elle dit. Elle peut vider le logement pour placer les meubles dans un garde-meubles à votre disposition, en vue de vendre le bien vide dont elle a recouvré la pleine propriété. Aucune faute en ce cas.
Encore merci pour ces précisions.
Je ne peux donner tous les détails de cette succession car chaque jour qui passe apporte son lot de faits sidérants !
En l'occurrence, comme expliqué, le 15 juillet 2026 nous sommes convoqués, mes 2 frères et moi ainsi que la fille du mari de notre mère, pour établir un inventaire au domicile de notre mère et découvrons une maison vidée de tous ses meubles, collections d'art, tableaux, effets personnels, électroménager, etc ; ne restaient que quelques objets, le tout évalué par le commissaire de justice présent à 150 €.
Sur le moment, je me suis enquis de savoir où était passé tout ce qui était présent dans la maison de notre mère, et la fille de notre beau-père, donc aujourd'hui pleine propriétaire de cette maison dont ma mère avait l'usufruit, a répondu qu'une entreprise était venu tout récupérer. Sous l'effet de la sidération, j'ai quand même paraphé et signé un document présenté par le notaire, sans le lire. (je pense que le notaire présent était lui aussi gêné d'avoir convoqué tout le monde pour un inventaire dans une maison vide).
Ceci étant dit, après réflexion et discussion hier avec le notaire, ce dernier évoque un possible "recel successoral" avec le risque que l'administration fiscale considère que cet inventaire est frauduleux. Mon inquiétude aujourd'hui, ainsi que celle de mon frère ainé, est donc d'être poursuivis et sanctionnés, en tant que co-héritiers, pour recel successoral alors que nous découvrons ces faits.
Bref, que pouvons-nous faire pour :
- se prémunir de ce risque fiscal et d'éventuelles sanctions fiscales et/ou civiles
- trouver une solution équitable et amiable pour sortir de ce "fatras" successoral (et je ne vous donne pas tous les détails découverts, ce serait trop long).
Merci pour votre aide et vos conseils (notamment ceux déjà donnés)
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La législation juridique et financière évolue en permanence...